“限價(jià)房”實(shí)際起到政府間接托市的作用，相當(dāng)于政府為當(dāng)前價(jià)格背書(shū)，刺激居民非理性購(gòu)房。“限價(jià)房”讓政府掌握分配大權(quán)，刺激尋租和腐敗，造成巨大的社會(huì)福利損失。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)： 媒體報(bào)道，北京又要大力推行“限價(jià)房”了，據(jù)說(shuō)此次還得到中央的支持，各地正在要風(fēng)行仿效。這個(gè)政策是鴕鳥(niǎo)政策、人為制造腐敗和尋租的政策，危害極大。以人為指定房?jī)r(jià)為根本出發(fā)點(diǎn)的限價(jià)房政策，于理于實(shí)際可操作性，都萬(wàn)不可行。

　　抑制房?jī)r(jià)，政府可以干預(yù)供給，可以干預(yù)需求，但絕不能直接干預(yù)價(jià)格。“限價(jià)房”實(shí)際起到政府間接托市的作用，相當(dāng)于政府為當(dāng)前價(jià)格背書(shū)，刺激居民非理性購(gòu)房。“限價(jià)房”讓政府掌握分配大權(quán)，刺激尋租和腐敗，造成巨大的社會(huì)福利損失。沒(méi)有銷售壓力的“限價(jià)房”，偷工減料在所難免，后患很多。價(jià)格信號(hào)失真的后果非常嚴(yán)重，讓投資者和消費(fèi)者都接受錯(cuò)誤的引導(dǎo)，會(huì)讓已經(jīng)很混亂的市場(chǎng)秩序更加混亂。

　　一、價(jià)格信號(hào)失真將導(dǎo)致市場(chǎng)混亂

　　價(jià)格的信號(hào)機(jī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的靈魂，價(jià)格的漲落是平衡供需的必要途徑。只有能出清市場(chǎng)的價(jià)格水平才是“真價(jià)格”，才會(huì)達(dá)到社會(huì)資源配置最優(yōu)化。被人為閹割、被管制的價(jià)格失去這個(gè)功能。名義上的房?jī)r(jià)是降了，但只要供需對(duì)比關(guān)系不改變，老百姓為了買房付出的成本并不減少，拉關(guān)系、送禮、行賄，包括排隊(duì)等也是在無(wú)謂消耗資源。任何不是市場(chǎng)決定的而是人為的“偽價(jià)格”只會(huì)造成社會(huì)資源浪費(fèi)，配置效率下降

　　北京市政府偏愛(ài)限價(jià)房，因?yàn)檫@樣有助于完成今年房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)?？蛇@樣“降”下來(lái)的房?jī)r(jià)，是種鴕鳥(niǎo)做法，除了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)好看外，對(duì)居民意義不大，對(duì)市場(chǎng)干擾很大。沒(méi)有真實(shí)反映市場(chǎng)供需行情的價(jià)格作為信號(hào)來(lái)引導(dǎo)，投資者和消費(fèi)者都無(wú)所適從，市場(chǎng)陷入混亂。

　　二、限價(jià)房造成尋租腐敗和社會(huì)資源浪費(fèi)

　　限價(jià)房的第一個(gè)困境在于，限價(jià)要限到多少？這個(gè)限的依據(jù)是什么？現(xiàn)在看到的主要官方意見(jiàn)是，參照市場(chǎng)可比價(jià)格，按照市場(chǎng)價(jià)格的80%或低5000元。這就很荒謬了，到底有什么理由要定在這里？政府給自己提供了“尋租”的空間，開(kāi)發(fā)商有提供“租”的動(dòng)力，最終就會(huì)演變成政府與開(kāi)發(fā)商之間的博弈，第一次耗費(fèi)社會(huì)資源在非生產(chǎn)性領(lǐng)域。

　　這生產(chǎn)中間的博弈還會(huì)出現(xiàn)在，如果定在市場(chǎng)價(jià)格的80%，開(kāi)發(fā)商到底是按照市場(chǎng)原價(jià)提供匹配的房子，還是按照市場(chǎng)價(jià)格80%提供低一等質(zhì)量的房子？如果是后者，那根本就沒(méi)有政府介入的必要性，消費(fèi)者自己就會(huì)判斷，按質(zhì)付價(jià)。如此前者，有什么理由？如有人評(píng)價(jià)說(shuō)，限價(jià)房政策，是政府一方面想樹(shù)立政績(jī)安撫老百姓，卻另一方面又不肯出錢，只想讓開(kāi)發(fā)商買單。但開(kāi)發(fā)商顯然也不會(huì)白吃虧，要么跟政府討價(jià)還價(jià)得到某種彌補(bǔ)，比如一些地區(qū)在探索的所謂“雙限”，在限房?jī)r(jià)同時(shí)限地價(jià)。但細(xì)究下來(lái)，這也沒(méi)有解決開(kāi)發(fā)商在建筑過(guò)程中對(duì)建筑質(zhì)量的投機(jī)行為空間。限價(jià)房沒(méi)有銷售壓力，偷工減料在所難免，北京和廣州之前已經(jīng)爆發(fā)多起這樣的糾紛。

　　對(duì)天性追求利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，限價(jià)房利潤(rùn)率如果低于市場(chǎng)投資的平均回報(bào)率，就不會(huì)愿意投資限價(jià)房。在房屋銷售上的損失，要么從地價(jià)，要么從偷工減料中得到彌補(bǔ)。但地價(jià)的降低，相當(dāng)于政府用公共財(cái)政給限價(jià)房開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買者進(jìn)行補(bǔ)貼，反過(guò)來(lái)政府又從其他地塊的地價(jià)上漲中來(lái)補(bǔ)償。

　　限價(jià)房的第二個(gè)困境還在于，是所有人都可以買，還是像經(jīng)濟(jì)適用房一樣，只有經(jīng)過(guò)審查的特定對(duì)象可以買？難道政府還要對(duì)商品房的購(gòu)買對(duì)象進(jìn)行審查？這個(gè)資格誰(shuí)來(lái)定？公平性如何保？然后，申請(qǐng)者多于購(gòu)買者怎么辦，如何分配？這里，政府又一次給自己提供了尋租的空間，也制造了大批有提供“租”動(dòng)力的消費(fèi)者，第二次耗費(fèi)社會(huì)資源在非生產(chǎn)性領(lǐng)域。

　　現(xiàn)在北京等地的限價(jià)房都打著所謂關(guān)心“夾心層”的旗號(hào)，可“夾心層”本身就是一個(gè)無(wú)法定義的階層。所謂一定收入范圍之內(nèi)，沒(méi)有住房資產(chǎn)，自購(gòu)為目的，這些條件根本在中國(guó)就無(wú)法界定和核查清楚。當(dāng)然對(duì)于分配者而言，分配對(duì)象定義越模糊、尋租空間就越大。

　　限價(jià)之下，表面上買到“限價(jià)房”的居民購(gòu)房成本下降了，但任何低于市場(chǎng)出清的限價(jià)，都意味著需明顯大于供。從動(dòng)態(tài)均衡來(lái)說(shuō)，因?yàn)橄迌r(jià)與市場(chǎng)價(jià)格之差會(huì)誘惑大家都去競(jìng)爭(zhēng)限價(jià)房，要么送禮、行賄，要么排時(shí)間去排隊(duì)。只有邊際獲得者在所付出的競(jìng)爭(zhēng)成本等于市場(chǎng)購(gòu)買與限價(jià)房的差的時(shí)候，對(duì)限價(jià)房的追逐才會(huì)停止。那些在付出競(jìng)爭(zhēng)成本小于市場(chǎng)差價(jià)的購(gòu)房者，看起來(lái)有凈收益，但實(shí)際上也是在消耗之前建立關(guān)系網(wǎng)和依托特殊資源的租金。所以消費(fèi)者總體是不可能從限價(jià)房中得到任何好處，但社會(huì)資源卻被浪費(fèi)在對(duì)限價(jià)房的追逐過(guò)程之中。

　　有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，通過(guò)抽簽可以解決尋租和排隊(duì)過(guò)程中的浪費(fèi)。但經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，這是一種一廂情愿。因?yàn)槌楹炛贫认?，意味著?jìng)爭(zhēng)成本的減少，只會(huì)讓更加的人擠入對(duì)限價(jià)商品的爭(zhēng)奪，渾水摸魚(yú)，這樣真正需要限價(jià)商品的人，本來(lái)還可以通過(guò)更早排隊(duì)來(lái)顯示偏好，現(xiàn)在反而得到機(jī)會(huì)更少，商品被配置給不那么需要的人，造成更多的資源配置損失。

　　總結(jié)來(lái)看，限價(jià)房下，消費(fèi)者沒(méi)有得利，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有得利，政府更沒(méi)有得利。整個(gè)過(guò)程，沒(méi)有人能從中得益，但在尋租、排隊(duì)和抽簽中的社會(huì)凈福利損失和資源浪費(fèi)卻實(shí)實(shí)在在出現(xiàn)了。

　　三、限價(jià)房反而顯示政府托市，誘發(fā)更多非理性購(gòu)房

　　有人評(píng)論說(shuō)，限價(jià)房政策打擊了開(kāi)發(fā)商，他們明明空了很多房子也不賣，房?jī)r(jià)是虛的，限價(jià)房出臺(tái)可以殺一殺漲價(jià)風(fēng)，引導(dǎo)房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

　　但如果認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)是虛高，出臺(tái)一個(gè)限價(jià)，反而是保護(hù)了這個(gè)虛高的價(jià)格。首先，消費(fèi)者看到這個(gè)限價(jià)，會(huì)認(rèn)為政府也是認(rèn)可了這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格水平，目前的市場(chǎng)價(jià)格是合理的，更加驅(qū)動(dòng)恐慌性購(gòu)買。其次，保護(hù)了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。開(kāi)發(fā)商也更有動(dòng)力炒高房子的市場(chǎng)價(jià)，從而在與政府的博弈中占據(jù)更多主動(dòng)。

　　再說(shuō)，現(xiàn)在是限價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格，如果一旦將來(lái)市場(chǎng)價(jià)格低于“限價(jià)”，政府或開(kāi)發(fā)商會(huì)賠償購(gòu)買限價(jià)房人的損失么？這種資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？2008年和2009年初廣州、深圳很多已經(jīng)推出的限價(jià)房項(xiàng)目就面臨這樣的窘境，由于周邊房?jī)r(jià)嚴(yán)重下跌，“限價(jià)房”反而比周邊商品房?jī)r(jià)還高很多，購(gòu)房者進(jìn)退兩難，甚至引發(fā)風(fēng)潮。

　　總結(jié)：

　　對(duì)于抑制高昂的商品房?jī)r(jià)，筆者以為，不能憑一腔熱情一廂情愿地去制定相關(guān)政策，不能急于求成，必須在認(rèn)真分析中國(guó)住房供需特點(diǎn)和國(guó)情的基礎(chǔ)上，在尊重市場(chǎng)基本規(guī)律的前提下，對(duì)癥下藥，才能找到持久和真正有效的出路?？v觀各國(guó)，再發(fā)達(dá)的國(guó)家，都不能保證絕大多數(shù)居民擁有住房產(chǎn)權(quán)。

　　具體來(lái)說(shuō)，在中高收入階層和“夾心層”，要打破偏重售房、一條腿走路的住房市場(chǎng)格局，大力發(fā)展健全的公共租賃住房體系，尤其緩解相當(dāng)一部分人是因?yàn)闊o(wú)法穩(wěn)定租房而被迫買房的壓力，房?jī)r(jià)才有可能穩(wěn)定和出現(xiàn)回落。

　　否則政府老去蠱惑人買房，蠱惑低收入買經(jīng)濟(jì)適用房，蠱惑“夾心層”買限價(jià)房，人為制造“連低收入都有房了，再不買房的就低人一等”的社會(huì)氛圍，那還談什么引導(dǎo)青年人先租后買的住房消費(fèi)觀念。

　　要解決房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，歸根到底要從調(diào)節(jié)對(duì)住房的供需入手。任何人為限價(jià)的辦法都是不科學(xué)的政策。限價(jià)房政策，除了增加尋租空間和腐敗發(fā)生機(jī)會(huì)，除了使市場(chǎng)更加混亂，絲毫不利于房?jī)r(jià)問(wèn)題的解決。市場(chǎng)上用價(jià)格解決不了的問(wèn)題，行政配給制度更解決不了，效果只會(huì)更差。

　　陳杰 觀點(diǎn)新媒體專欄作者