中國五年之內(nèi)出大事很難，十年以后不出事更難，房地產(chǎn)長期將進(jìn)一步泡沫化。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李欣鞠整理 “我們目前處于中度泡沫中，我們得適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化生存，我們必須跟泡沫共舞。”在觀點(diǎn)新媒體4月27日舉辦的觀點(diǎn)論壇無錫行中，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北師大金融研究中心主任鐘偉表示。

　　在題為《增長轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)突圍》的演講中，鐘偉分析了目前及中長期國際及國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，指出美國短期的經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)復(fù)蘇，而中國在“十二五”期間經(jīng)濟(jì)增速會進(jìn)一步放緩，5到10年內(nèi)機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)都在上升。

　　他指出，房地產(chǎn)企業(yè)今年面臨兩個(gè)變化，一個(gè)是今年7到8月份，有可能有一輪真實(shí)的降價(jià)，還有可能是在今年年底明年年初，如果政策稍有放松，市場將反彈。

　　鐘偉認(rèn)為，未來5到8年，全國商品房將有最后一次均價(jià)翻番的機(jī)會，但是這次翻番標(biāo)志著中國房地產(chǎn)從中期泡沫走向晚期泡沫。

　　以下為鐘偉的現(xiàn)場演講實(shí)錄：

　　對國際經(jīng)濟(jì)的看法

　　從短期來看，2011年和2012年美國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇超出預(yù)期，估計(jì)今年的經(jīng)濟(jì)增長超過3%，明年則會接近4%。

　　今年和明年美國經(jīng)濟(jì)增長會比歐洲好得多，因?yàn)闅W洲受到戰(zhàn)爭和難民潮困擾，而地震和核輻射問題將長期困擾日本。

　　從中期來看，歐洲、美國、日本都在等待下一輪的技術(shù)創(chuàng)新浪潮，看看有沒有重大技術(shù)創(chuàng)新的突破，是否會出現(xiàn)新的投資、就業(yè)、增長和新利潤。如果沒有，新興產(chǎn)業(yè)集群恐怕很危險(xiǎn)了。

　　如果讓我下賭注，我仍然把技術(shù)創(chuàng)新下在美國，重點(diǎn)領(lǐng)域是新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。新能源沒有出路，長期發(fā)達(dá)國家將遭遇兩大困境：一個(gè)是戰(zhàn)爭，尤其是政府戰(zhàn)爭問題；還有一個(gè)是人口老齡化帶來沉重的社會壓力。

　　這是整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)的第一步復(fù)蘇。美國經(jīng)濟(jì)有可能在2012年走出次貸危機(jī)開始復(fù)蘇。

　　就目前出現(xiàn)的新問題來說，對美國和全球經(jīng)濟(jì)意味著什么？一個(gè)是中東和北非，一個(gè)是最近美國被標(biāo)準(zhǔn)普爾降低了國家信用體系評級。中東、北非問題最大的贏家是基地組織、美國，最大的輸家是阿拉伯聯(lián)盟、歐洲，中國和俄羅斯在其中很難判定輸贏。

　　從經(jīng)濟(jì)角度來說，由于北非出現(xiàn)動蕩，短期全球的大宗商品會漲價(jià)，能源也會漲價(jià)，中長期漲價(jià)勢頭則有所放緩。原因很簡單，利比亞出事了，對于提高美國通貨膨脹水平有一定貢獻(xiàn)，但從中長期來看，阿拉伯國家集體對能源進(jìn)行議價(jià)能力開始下降，這使得油價(jià)快速上漲空間反而變小。這對美國在中期，也就是5年左右的調(diào)控，控制全球通貨膨脹是有利的。

　　另一個(gè)因素是近期標(biāo)準(zhǔn)普爾調(diào)低了美國的信用評級，美國國債信用等級也將調(diào)價(jià)，這有利于美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，及在今年下半年、明年上半年避免第三次量化寬松。如果沒有意外，明年年初美聯(lián)儲將進(jìn)行加息，這樣會引導(dǎo)全球資本進(jìn)一步向美國流動，使得美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭在2012更加明顯。

　　中美關(guān)系本來應(yīng)該相互合作、攜手向前，這是中國和平崛起的先期條件，但是這兩個(gè)國家漸行漸遠(yuǎn)。

　　中國的經(jīng)濟(jì)形勢

　　五年之內(nèi)中國要出事是很難的，5到10年內(nèi)中國的機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)都在上升，但10年以后中國要不出事是很難的。所以我們的判定，今年中國經(jīng)濟(jì)增長大約在9%，通貨膨脹大約在4%。經(jīng)濟(jì)增長大概像鍋底形狀，一季度和四季度稍微高一些，二三季度稍微慢一些。資本市場有機(jī)會出現(xiàn)在二季度結(jié)束，三季度開始時(shí)。

　　今年通脹上來了，投資平穩(wěn)，消費(fèi)滑坡，外貿(mào)大幅度滑坡，人民幣對美元升值進(jìn)一步加快。今年全年將通貨膨脹控制在4%左右是有把握，但是“十二五”期間中國的基礎(chǔ)通貨膨脹水平將比較高，通脹盡管被壓下去，但是整體水位將大大高于“十一五”期間的水平。

　　“十二五”期間經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩，因?yàn)樵?ldquo;十二五”期間中國遭遇到的是一個(gè)不可能的30年。也就是說，無論怎么高明，領(lǐng)導(dǎo)人上臺之后要同時(shí)做好這三樁事情是不可能的：第一個(gè)是高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)增長；第二是快速經(jīng)濟(jì)增長；第三是比較低的通貨膨脹。

　　現(xiàn)在如果開始追求比較高的經(jīng)濟(jì)增長和比較低的通貨膨脹，那么經(jīng)濟(jì)增速就要大幅度滑坡；如果又要這樣又要那樣，通貨膨脹將迅速開闊，所以這個(gè)事情總是不好。

　　“十二五”轉(zhuǎn)型意味著要追求經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量同時(shí)又要控制通貨膨脹，因此經(jīng)濟(jì)增速將進(jìn)一步下調(diào)。

　　今年第一季度的增速仍然偏高，這是短期中期，長期呢？即2020年之后。我強(qiáng)調(diào)，我對中國經(jīng)濟(jì)長期持悲觀的看法。資源、人口和環(huán)境這三個(gè)問題，都將使得中國經(jīng)濟(jì)增長長期前景非常黯淡。

　　從資源來看，我打一個(gè)簡單的比方，歐洲加美國人口大概7億多人，經(jīng)濟(jì)總量30萬億，中國加印度人口是他們的4到5倍，經(jīng)濟(jì)規(guī)模是別人四分之一都不到，現(xiàn)在中國人均GDP4000多美金，印度是1000美金，如果增長速度要翻兩三番，要問一下歐洲和美國同不同意。

　　我相信他們在金融方面占全球三分之二，全球能源使用率差不多一半，那么發(fā)達(dá)國家是不是容許新興國家獲得較大的增長空間，所以不要迷戀金磚四國，不存在這些所謂的金磚國家，我更形象地命名他們?yōu)榇u頭國家。磚頭國家是砸向現(xiàn)代的黃金國家，磚頭國家拿起磚頭砸向歐美，如果砸成功了就成為金磚，砸不成功還是磚頭。

　　另一個(gè)問題是人口，1999年中國進(jìn)入人口老齡化，目前中國60歲以上的老人和14歲以下的青少年，一個(gè)在增加，一個(gè)在減少，如果沒有什么意外的話，最遲2020年中國老齡人將翻一番，青少年人口進(jìn)一步下降，那么人口老齡化使得中國經(jīng)濟(jì)增長的人口紅利因素大大縮小。

　　因此從資源、人口和環(huán)境這三個(gè)角度來說，中國創(chuàng)新增長前景并不樂觀，即便未來十五年，我們在節(jié)約使用能源方面做出更多努力，仍然來不及。沒有意外的話，中國將在2020年經(jīng)濟(jì)總量超過美國，成為全球最大的經(jīng)濟(jì)體，同時(shí)人均GDP達(dá)到日本約三分之一左右水平，然后中國經(jīng)濟(jì)開始加速上升，所以我對中國經(jīng)濟(jì)的中長期看法是，未勝先衰，未富先亡。

　　中國的投資將在2015年左右度過目前的高峰期，也正是在2014至2015年，中國目前全國性的資產(chǎn)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資告一段落，中國銀行業(yè)也會承受巨大壓力。

　　中國的消費(fèi)結(jié)構(gòu)并沒有明顯的轉(zhuǎn)型，原因很簡單，政府太有錢了，政府有錢一定意味著民眾的錢是不夠的。去年進(jìn)出口同比增速在40%，今年縮小一半，同比增速大約20%，加上美元對非美元穩(wěn)步的走向，使得我們出口貿(mào)易更加艱難。

　　未來5年人民幣對美元升值，未來10年不排除人民幣急劇貶值的可能性，這是通脹。通脹有很多種解釋因素，無論任何一種解釋都符合弗里德曼一句話，他說如果他死了請?jiān)谒哪贡峡躺线@樣一段話，通貨膨脹是一種貨幣形勢，其他原因的解釋都是扯淡，有通脹就意味著這個(gè)國家的政府印鈔票印多了。

　　在過去的十年中國發(fā)生了什么？中國政府財(cái)政收入增長更快，每三年財(cái)政收入翻一番，每五年貨幣總量翻一番，我不知道你們的收入是不是翻番，政府是這樣的，這就是通貨膨脹的根源。

　　那么我們怎么去看待通貨膨脹的趨勢呢？這可能有點(diǎn)樂觀，簡單追溯一下原因，目前的通貨膨脹是在2008年末和2009年的年初，隨著而來10萬億的在兩年之后收獲了成果。

　　沒有當(dāng)年慌慌張張的4萬億，沒有當(dāng)年天量的10萬億信貸，就不會有現(xiàn)在這么難以控制的通貨膨脹。成也蕭何，敗也蕭何，我們不能夠預(yù)想一種政策是沒有成本的，這個(gè)題目叫做后調(diào)控時(shí)代。調(diào)控有后嗎？有后我們就要慶祝了，任何時(shí)候都有調(diào)控，不讓政府調(diào)控，想讓政府干嗎，政府唯一知道的就是折騰。

　　對房地產(chǎn)市場的看法

　　短期內(nèi)，今年甚至包括2012年，我們對商品房市場是比較憂慮的。

　　在去年的博鰲論壇上我曾經(jīng)說過房地產(chǎn)的好日子到頭了，當(dāng)時(shí)并沒有人相信這個(gè)話，那么現(xiàn)在來看由于多種調(diào)控因素的高度不確定性，導(dǎo)致今年商品房的銷售面積將從去年的10億平米下降為8到8.5億平米，下降15%到20%；銷售金額今年大約下降為4.5到4.75萬億，銷售金額下降15%左右。

　　房地產(chǎn)企業(yè)今年面臨兩個(gè)變化，一個(gè)是今年7到8月份，有可能有一輪真實(shí)的降價(jià)，還有可能在今年年底明年年初，如果政策稍有放松，市場將反彈。

　　考慮到2012年兩岸政治變局不確定因素仍然很嚴(yán)峻，短期內(nèi)，今明兩年政府因素尤其是保障房對中期房地產(chǎn)的走勢有巨大影響。中長期來看，目前的中國房地產(chǎn)大約處于泡沫的中期狀態(tài)，我們還有一次全國商品房均價(jià)翻番的機(jī)會，未來5到8年商品房價(jià)格有可能再翻番，但是這次翻番標(biāo)志著中國房地產(chǎn)從中期泡沫走向晚期泡沫。

　　目前全國商品房交易量一線城市下跌40%左右，70個(gè)大中城下跌接近20%，只有三線城市商品房交易量非常活躍，價(jià)格猛漲，因?yàn)楸本?、上海、深圳的禍水都引到三四線城市了。這是過去十年多商品房的開發(fā)建設(shè)增長所致。過去十年商品房的投資，每年增長20%，銷售金額每年增長將近40%，這種快速增長的階段已經(jīng)結(jié)束了，在未來5到8年，商品房的投資銷售大概穩(wěn)定在20%左右。

　　那么對民眾而言，房價(jià)是什么？是貨幣現(xiàn)象。鈔票印多了，沒有辦法保存財(cái)富，就必須去買，所以今年或者明年讓我最看好的可能是股票市場，買房不如炒股，炒股不如買基金，當(dāng)然買房遜色于股票市場，但并不意味著所有的房子都不好，三四線非限購城市房價(jià)還是有上漲空間的。

　　資本市場我們之所以看好，原因是因?yàn)?007年以來，包括2009年以來，到現(xiàn)在中國資本市場的估值修復(fù)進(jìn)行非常充分，沒有理由對資本市場有進(jìn)一步成立的因素。

　　總體上我們認(rèn)為中國資本市場今年的基本運(yùn)行區(qū)間是2800到3000左右，250個(gè)交易日當(dāng)中大概有80%-90%處于這樣振蕩的區(qū)間。關(guān)于基金，我的建議是買保守型的不如買激進(jìn)型的。

　　中期對政府而言，房地產(chǎn)就是一個(gè)稅收，1994年分稅制對地方政府不利，所以導(dǎo)致搞出了這么一個(gè)名堂，如果我們看一下前調(diào)控后調(diào)控有這樣詞匯成立，在截止到今年2、3月份，真正新的政策有什么變化，梳理一下新老國八條內(nèi)容是相似的，但也有不一樣的。

　　第一條是保障房建設(shè)，今年1千萬套，明年1千萬套，五年3千6百萬套，新的變化因素；第二個(gè)是房貸政策全面收緊；第三個(gè)在全國大中城市推開試行的限購政策；第四個(gè)對二手房交易的一個(gè)稅費(fèi)的變化以及在重慶和上海兩地的房地產(chǎn)稅的試行。

　　這些主要的變化在中期，“十二五”期間可能趨勢是什么？目前在重慶和上海實(shí)行的房產(chǎn)稅，重慶和上海當(dāng)然很重要，可是我一向不喜歡一個(gè)涉及國計(jì)民生的、中國千家萬戶民眾利益的事情，偷偷摸摸地、悄悄地不經(jīng)過討論地來決策。

　　五年計(jì)劃包括個(gè)人所得稅的調(diào)整，都是在媒體上廣泛征求民眾意見的，如果房產(chǎn)稅缺掉了穩(wěn)妥的實(shí)施，那么為什么在制訂環(huán)節(jié)沒有廣泛民眾參與和討論？無論支持和反對，都應(yīng)該表達(dá)，可是目前重慶跟上海推出這項(xiàng)政策，沒有這樣的情況，這也是30年發(fā)展間罕見的事情。

　　限購政策目前是局部的、短期的、不規(guī)范的，限購令極有可能被規(guī)范化、被長期化、被全國普遍化。如果是這樣，多套住宅購置稅可能會受到非常大的抑制，所以限購令在今年年底之后有可能在全國范圍之內(nèi)推廣。

　　保障房政策將是一場轟轟烈烈了不起的事情，因?yàn)槲覀儾磺宄禺a(chǎn)商在哪里，不清楚這些錢分給誰。這意味著，如果保障房政策在未來5年來實(shí)施，那么，在整個(gè)“十二五”期間，地方政府的新增可用財(cái)力將全部用于保障房建設(shè)。所以這個(gè)政策實(shí)施完成的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于不完成的難度。

　　所以從總體上來說，初期是目前的調(diào)整，中期要看政治周期，從長期來看我們目前處于中度泡沫中，可是我們得適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化生存，必須學(xué)會跟泡沫共舞，我們只能接受，沒有能力改變。

　　最后總結(jié)一下，短期美國經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)，但是長期來講，人口債務(wù)是問題；中國五年之內(nèi)出大事很難，十年之內(nèi)不出事更難；房地產(chǎn)長期將進(jìn)一步泡沫化。