國土房管部門的數(shù)據(jù)，比較多的反映的是這一種均價下降的現(xiàn)象；而統(tǒng)計部門的價格指數(shù)則反映出其實質(zhì)性并未降價的現(xiàn)象。

　　觀點網(wǎng) 近日，有媒體報道稱3月廣州一手房價是漲是跌？國家統(tǒng)計局和廣州市國土房管局各有說法。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，廣州3月份新建商品住宅價格環(huán)比略漲0.3%，同比上漲2.7%；二手住宅價格環(huán)比則下降0.5%。

　　但廣州市國土房管局昨日公布的數(shù)據(jù)則顯示，今年3月份廣州一手住宅網(wǎng)上簽約均價為12859元/平方米，同比下降1.5%，環(huán)比下降8.2%。

　　對于兩處數(shù)字明顯的不同，媒體在報道中表示是因為盡管兩個部門都采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，但統(tǒng)計方法并不一樣。房管局的住宅網(wǎng)簽均價計算方法是，統(tǒng)計每月樓市網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)，以銷售總金額和銷售總面積相除后，得出平均交易價格。

　　國家統(tǒng)計局則是在按不同面積、項目分類基礎(chǔ)上使用加權(quán)平均法，采用國際通行的鏈式拉氏公式計算，以2010年為基期的定基價格指數(shù)。計算方法為：第一步，計算某一新建住宅項目90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類的環(huán)比指數(shù)；第二步，采用雙加權(quán)計算全市三個基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計算價格指數(shù)，然后將兩個價格指數(shù)再簡單平均計算。

　　有專家表示，房管局的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只是平均均價，容易受成交量結(jié)構(gòu)性變化影響，不能真實反映樓價的變化。比如今年3月廣州花都、番禺這些周邊城區(qū)的一手住宅成交量明顯高于中心城區(qū)，從而拉低了全市均價。而國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯然是針對不同面積不同價位的住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進行了加權(quán)處理，受成交量結(jié)構(gòu)性變化影響會小一些。

　　我同意上述有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)不同是因為統(tǒng)計方法不同的解釋，可以說兩個數(shù)據(jù)的不同，有些類似于同比與環(huán)比或年度均價與月度均價不同。關(guān)鍵在于如何正確理解和解讀。現(xiàn)將近期我的一些主要看法和觀點總結(jié)如下：

　　我認為3月一線城市出現(xiàn)的成交均價下滑，應該是結(jié)構(gòu)性變化帶來的。即限購政策抑制了中心城區(qū)的成交，市場觀望成交萎縮，開發(fā)商無意推盤，即使有成交也是一些尾貨；而郊區(qū)盤則趁勢推盤，由于價格較低而成交放大，導致整體均價下滑。

　　實際上，并沒有出現(xiàn)或發(fā)生實質(zhì)性的降價促銷。這種現(xiàn)象實際上可以稱之為“假摔”或“假跌”，但結(jié)構(gòu)性價格變化也是一種變化，而且往往是樓價將要發(fā)生實質(zhì)性變化的前兆。

　　尤其是國土房管部門的數(shù)據(jù)，比較多的反映的是這一種均價下降的現(xiàn)象；而統(tǒng)計部門的價格指數(shù)則反映出其實質(zhì)性并未降價的現(xiàn)象。因此，對于不同的數(shù)據(jù)應該根據(jù)市場實際作出相應的正確的解讀。

　　但這些情況都是3月份的情況了，4月以來情況已經(jīng)有所變化。近期一線城市開始出現(xiàn)成交回暖、甚至價格回升的現(xiàn)象，有些城市如廣州還出現(xiàn)連夜排隊購房、日光盤和夜光盤等現(xiàn)象。這些現(xiàn)象在我看來，并不是因為新政無效、調(diào)控變成空調(diào)的，反而是因為新政開始發(fā)揮效力，迫使開發(fā)商降價促銷所帶來的市場變化。因為，新政已經(jīng)迫使開發(fā)商不得不采取降價促銷的策略來應對限購、限貸等新政對市場構(gòu)成的壓力。

　　但為何會出現(xiàn)房價沒降反升呢？因為，中心城區(qū)的樓盤促銷即使是大幅度降價，其價格也要遠遠高于郊區(qū)盤和尾貨盤，加上之前成交均價較低，現(xiàn)在中心城區(qū)成交放大，同樣會造成反向的結(jié)構(gòu)性價格變化，顯得似乎房價在“上漲”，實際上房價是“假漲真跌”。

　　為何會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象呢？原因在于即使是網(wǎng)簽，其成交數(shù)據(jù)也要比市場實際成交時間要滯后一星期左右。等到數(shù)據(jù)出來，市場已經(jīng)發(fā)生一些新的變化。

　　我認為在房企資金鏈緊張的情況下，樓市必然會出現(xiàn)降價出貨的情形，一是因為開發(fā)商資金緊張、短缺；二是開發(fā)商的房價處于歷史高位，利潤空間很大，房價下行的空間也很大；三是如果多套購房的投資性需求被限制，市場會陷入有效需求嚴重不足的狀況，且多數(shù)中低端的購房者短期內(nèi)是難以大幅提升購房能力的。

　　至于降價大約什么時候會出現(xiàn)的問題，如果前面所講的“假漲真跌”的判斷是符合事實的話，可以說一線和部分二線城市已經(jīng)開始進入實質(zhì)性降價的階段，只是數(shù)據(jù)滯后尚未能顯示真實情況而已。

　　韓世同 觀點新媒體專欄作者