選擇降價(jià)的主要原因是近期深圳推出的'限價(jià)'的政策，中海作為央企肯定是率先回應(yīng)市場(chǎng)的需要。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 李寧 近日有消息稱(chēng)，中海地產(chǎn)將在深圳五一“限價(jià)令”執(zhí)行前，拿出1000套房源率先限價(jià)銷(xiāo)售，價(jià)格甚至低于政府限價(jià)，其團(tuán)購(gòu)價(jià)最低約為9000元/平方米，相當(dāng)于此前售價(jià)的八折。

　　中海八折甩貨

　　據(jù)悉，中海此次參與團(tuán)購(gòu)的包括康城國(guó)際及塞納時(shí)光項(xiàng)目，共計(jì)1000套房源。

　　公開(kāi)資料顯示，中海康城國(guó)際去年9月份開(kāi)盤(pán)，最高均價(jià)曾賣(mài)到15000元/平方米。中海塞納時(shí)光則于今年一月初開(kāi)盤(pán)，均價(jià)為15000元/平方米。

 　　針對(duì)大幅度降價(jià)的消息，中海內(nèi)部人士向觀點(diǎn)新媒體表示，目前相關(guān)的報(bào)道基本上都屬實(shí)。

　　該人士表示，“選擇降價(jià)的主要原因是近期深圳推出的'限價(jià)'的政策，中海作為央企肯定是率先回應(yīng)市場(chǎng)的需要。”

　　據(jù)了解，4月14日晚間，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委表示，從今年5月1日起，將對(duì)深圳市所有商品房項(xiàng)目實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)、一套一標(biāo)”。

　　此前有消息稱(chēng)，深圳市政府4月底5月初將采取新的預(yù)售備案系統(tǒng)，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格上限限制，并分片區(qū)制定均價(jià)上限，超過(guò)價(jià)格上限的將不能獲準(zhǔn)預(yù)售等，以實(shí)現(xiàn)2011年房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)GDP漲幅的控制目標(biāo)。

　　深圳市規(guī)劃國(guó)土委各管理局已召開(kāi)所在轄區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，傳達(dá)國(guó)家、省和市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策精神，并向與會(huì)企業(yè)公布了2010年各片區(qū)商品住房項(xiàng)目成交均價(jià)。

　　“中海選擇在接近的時(shí)間點(diǎn)降價(jià)，顯然是為了配合政府方面來(lái)做宣傳。通過(guò)帶頭降價(jià)，能起到一個(gè)引領(lǐng)風(fēng)向的作用”。中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為。

　　降價(jià)的利與害

　　宋丁表示，除了政策方面促使中海降價(jià)外，中海本身還有兩方面的降價(jià)需求，一方面是需要通過(guò)降價(jià)來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)份額。

　　另一個(gè)方面，通過(guò)批量的規(guī)模化銷(xiāo)售來(lái)達(dá)到資金回籠目的，畢竟中海作為大的企業(yè)，還需要繼續(xù)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備等，這些都需要資金支撐。

　　宋丁分析，從以上各方面看，降價(jià)對(duì)中海能起到較大的利好，而中海所付出的唯一成本是限價(jià)以后綜合成本的利潤(rùn)要比不限價(jià)時(shí)會(huì)稍低些。

　　但是，中海通過(guò)降價(jià)能達(dá)到快速的銷(xiāo)售，可以用快速的資金周轉(zhuǎn)去拿地，去做開(kāi)發(fā)，基本上把這方面的代價(jià)也抵消了。

　　對(duì)于中海的率先降價(jià)，眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華也認(rèn)為，中海選擇在當(dāng)前的時(shí)間降價(jià)推盤(pán)，主要的目的是清場(chǎng)套現(xiàn)，他認(rèn)為中海如果選擇在“五一”降價(jià)推盤(pán)，受“限價(jià)”政策的影響，其他開(kāi)發(fā)商也都將打折，那中海就很難有優(yōu)勢(shì)套現(xiàn)了。

　　林曉華表示，中海選擇降價(jià)應(yīng)該主要有三方面的目的。

　　首先，因?yàn)橹泻Ｔ谏钲诟f(wàn)科以及其他房企不同，萬(wàn)科主要是通過(guò)收購(gòu)獲得土地，其他房企則通過(guò)參與舊改來(lái)獲得土地，而中海在深圳沒(méi)有獲得土地的渠道，雖然之前龍崗中心城等土地拍賣(mài)都有參加，但最終都沒(méi)有中標(biāo)。

　　“中海在深圳沒(méi)有土地儲(chǔ)備，這也是它敢率先降價(jià)的主要原因。因?yàn)橹泻o(wú)須為其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售而擔(dān)心，以中海05年拿地時(shí)2000多元的成本，即使這次打八折，依舊有較大收益。”林曉華稱(chēng)。

　　關(guān)于中海在深圳的土地儲(chǔ)備，中海內(nèi)部人士也向觀點(diǎn)新媒體表示，公司在深圳除了兩個(gè)打折項(xiàng)目外，并無(wú)其他在建項(xiàng)目，也沒(méi)有土地儲(chǔ)備。

　　林曉華分析，其次，中海對(duì)深圳區(qū)域的重視度已經(jīng)逐漸下降，重心開(kāi)始向二三線城市轉(zhuǎn)移。因?yàn)槎€城市也適合像中海這樣的央企去開(kāi)發(fā)，可以充分利用自身的政府資源，而在深圳的話(huà)，即使有政府資源，基本上也很難能拿得到地。

　　林曉華還稱(chēng)，中海作為央企，國(guó)家規(guī)定它銷(xiāo)售的凈利潤(rùn)超過(guò)一定預(yù)期要繳納更高的增值稅，比如原價(jià)是15000元/平方米，可能要向政府繳納增值稅就超過(guò)50%，如果定價(jià)9000多的話(huà)，凈利潤(rùn)減少，但不需要繳納這么高的增值稅，而實(shí)際所得的利潤(rùn)其實(shí)不會(huì)比15000元/平方米少。

　　而對(duì)于中海的帶頭降價(jià)是否會(huì)引發(fā)更多開(kāi)發(fā)商實(shí)行降價(jià)策略從而引發(fā)深圳樓市場(chǎng)價(jià)格雪崩，林曉華認(rèn)為不太可能。他稱(chēng)，中海本身具備了各方面的降價(jià)條件，應(yīng)該是屬于個(gè)案。

　　林曉華解釋?zhuān)瑥氖袌?chǎng)面看，深圳的存量房比較少，土地取得的成本不斷在上漲，這樣的話(huà)，開(kāi)發(fā)商只要后面有項(xiàng)目，比如萬(wàn)科、佳兆業(yè)等在深圳擁有大量土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)商，他們沒(méi)必要為了暫時(shí)的套現(xiàn)而放棄以后更高的利潤(rùn)。所以，現(xiàn)在即使有跟隨降價(jià)的，也基本是一部分小的企業(yè)，并不會(huì)很多。