蘇鑫(高和投資董事長)：我們到底要不要投資房地產？我們怎么樣賺錢？商業(yè)地產到底是靠什么？

　　商業(yè)地產的熱度不言而喻，我相信我們在武漢也已經感受到了，去年是經濟元年，除了住宅以外還有商業(yè)地產大家都要投，商業(yè)地產到底是我們的避難處還是淘金處呢？這個話題對于每一個開發(fā)商都要仔細消化。商業(yè)地產的規(guī)模沒有辦法和住宅相比，而且商業(yè)地產的要求及其高，我們已經看到了一定的風險。

　　風險1、認知的風險。商業(yè)地產不是把房子建好了就可以賺錢的，需要你很好的經營才能賺錢。

　　風險2：二、三線城市商業(yè)地產在短期的供應量上非常大，地方政府對二、三線城市的規(guī)劃剛性相對比較低。對每位來說，商業(yè)地產如果我們正確的去看待，我建議各位應該作為一個短期的避難所。商業(yè)地產的未來風險比較大，我們能不能拿到錢，我們的管理做得怎么樣這都是擺在我們面前的問題。商業(yè)地產的第一個問題就是我們的錢從哪里來。

　　我們現在能看到的商業(yè)地產，建好了以后有三個出口：

　　第一、REITS。

　　第二、保險資金。

　　第三、安全性資本。

　　這三個出口，我們建好的商業(yè)地產應該賣給誰。REITS的起源是60年代在美國，當時出現過經濟不景氣、商業(yè)地產不好。在起初的五六年的發(fā)展是非常不好的，后來政府發(fā)現應該給他一定的稅收優(yōu)惠，因為他發(fā)現很多的保險基金需要增值而沒有穩(wěn)定的投資渠道。REITS到底能不能形成？為什么在大陸我們講了五六年的REITS一直無法推出來，什么原因呢？很多人都把它看成是給開發(fā)商融資的一個渠道，我們要控制開發(fā)商，不給他錢，怎么還不給他們融資渠道呢？其實我們可以換一種思路，社會上很多的錢，這些錢沒有太多的投資渠道，房地產隨著中國的快速發(fā)展和城市化建設的進程，能不能讓老百姓的錢隨著房地產的發(fā)展享有一定的增值呢，如果有這樣的思路REITS就會出來，但是從目前來看不容樂觀，時間比我們期望的要長一些。

　　去年剛剛出臺了新的《保險法》，一個朋友算了一筆帳，到去年底時整個行業(yè)的收入是四萬億，10%投到商業(yè)地產就是四千億，他認為有七百多億的錢可以投到商業(yè)地產，我相信這些錢大部分還是在一線城市，因為他們對匯報的要求是60%左右，這個匯報我相信在座的各位都不愿意賣給他，相當于不動產的價格打一個八折到七折。投資偏好是希望更穩(wěn)健，所以他們更愿意選擇已經經營得非常好的5A級的辦公樓，或者是經營得比較好的商場。

　　我們8月份準備在博鰲論壇發(fā)布一個民間資本的白皮書，我們選擇了四個地區(qū)對民間資本做了研究，(PPT圖表對照講解)從圖上可以知道民間資本的量有多大，鄂爾多斯的常住人口是40萬，這個地區(qū)的人口是60萬，資產過億的保守估計有七千人，資產達到千億的有兩萬人。我們知道社會上的錢很多，有一類的錢追求的是穩(wěn)定的匯報，如果投商業(yè)地產希望不是短期的炒賣，正是有了這種偏好，所以他們更愿意選擇商業(yè)地產。

　　商業(yè)地產到底是靠什么賺錢？是不是建好就可以賺錢？當然不是，商業(yè)地產賺錢的核心是要有運營能力，同時還包括資產管理的能力，這兩種能力才能夠讓商業(yè)不動產的價值不斷的提升。商業(yè)地產的價值是由租金決定的，租金的高低是什么決定的呢？由運營能力來決定的。所以商業(yè)地產不是我們簡單的認為只要地段好價格就可以高。我們設想一下每一級臺階下面都對應一個資金池，第一層是短期投資者、第二層是中期投資者、第三層是長期投資者，他們資金的偏好是不一樣的。短期投資者偏好的是高收益、高風險；長期投資者偏好的是低收益、低風險。我們想象著在第一臺階的時候有一個不動產，怎么才能賺錢呢？必須把短期持有的商業(yè)不動產讓他們買過來，我們設法讓商業(yè)不動產轉移到第二級臺階、第三級臺階，每上一個臺階，因為他們的風險偏好不一樣，他可以出的錢更多。關鍵是怎么能夠讓不動產從第一臺階到第二臺階，再往上走。美國現在大量的是現有的商業(yè)地產不斷的交易，這就是賺錢能力、資產管理能力，通過服務商來提高他們的管理能力和運營能力，從而提高商業(yè)地產的價值，這樣才能把短期投資者持有的商業(yè)地產賣給長期投資者。我們離開這兩種能力，賺錢就跟賣住宅是一樣的，是靠土地成本升值的。到底商業(yè)地產基金會不會承認他的出口？短期來看是很難的。如果REITS也不能作為他們最主要的融資渠道，民間資本一定是比較受關注的。我們要給提供出租服務、物業(yè)管理服務、資本資產再流動的服務。

　　根據前面三個話題的討論，商業(yè)地產基金要解決以上三個問題，首先要考慮錢從哪里來，其次要考慮和你合作的基金有沒有商業(yè)運營能力，再次要考慮項目建成后能不能找到一個好的出口賣出去。我們堅信民間資本一定是商業(yè)不動產的重要出口，但是對我們從業(yè)人員的要求是非常高，以及需要解決很多的難題。資產管理難題、客戶管理難題、投資者管理難題。如果想賺到錢，作為投資人來說，最關鍵的是我們自己的團隊要有資產管理能力和商業(yè)運營能力。謝謝各位！