　　觀點地產(chǎn)網(wǎng)訊：4月1日，標準普爾評級服務授予中國地產(chǎn)開發(fā)商方興地產(chǎn)(中國)有限公司(方興地產(chǎn))“BBB-”的長期企業(yè)信用評級，評級展望穩(wěn)定。同時授予其擬發(fā)行的優(yōu)先無擔保債券“BB+”的債務評級。

　　標準普爾認為，對方興地產(chǎn)的評級反映了其“bb+”的個體信用狀況，以及來自母公司中國中化集團公司(中化集團)的支持而獲得的一級調(diào)升。

　　方興地產(chǎn)擬發(fā)行債券的債務評級比其企業(yè)信用評級低一級，則反映了該債券的結構性后償風險。方興地產(chǎn)優(yōu)先借款與總資產(chǎn)的比率可能仍將高于標準普爾對投資級別發(fā)債人設定的分界水平20%。發(fā)債所籌資金將用作營運資金、未償債務的再融資、資本支出和其他一般企業(yè)用途。

　　方興地產(chǎn)的評級展望穩(wěn)定。標準普爾預計方興地產(chǎn)將從租賃和開發(fā)物業(yè)中獲得令人滿意的現(xiàn)金流來滿足短期償債需求。方興地產(chǎn)良好的財務靈活性也支持評級展望。

　　方興地產(chǎn)的個體信用狀況反映了其以下特征：項目集中度較高，地理多元化程度有限，資本支出需求很大，及財務表現(xiàn)波動較大。不過方興地產(chǎn)來自物業(yè)租賃和酒店經(jīng)營的經(jīng)常性收入，其租賃和開發(fā)資產(chǎn)的高品質(zhì)以及良好的執(zhí)行記錄緩和了上述不利因素。

　　方興地產(chǎn)從物業(yè)和酒店租賃中獲得大量經(jīng)常性收入，支持其信用狀況。方興地產(chǎn)在北京和上海擁有高質(zhì)量和成熟商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)組合可用于租賃。與同業(yè)相比，方興地產(chǎn)擁有可觀的租金收入來支持其財務支出。

　　方興地產(chǎn)的流動性足夠。截至2010年12月31日，方興地產(chǎn)擁有98.8億元人民幣不受限制的現(xiàn)金，約12.5億元未動用的海外承諾授信和約60億元未動用的國內(nèi)授信。上述流動性加上預期的物業(yè)銷售收入，應足以支付103.2億元的土地款，49.5億元的短期債務(不包括方興地產(chǎn)下屬公司間委托貸款)以及預期的營運資金需求。

　　方興地產(chǎn)與同業(yè)相比擁有較好的財務靈活性。得益于母公司的支持及其高價值的商業(yè)和酒店物業(yè)，方興地產(chǎn)較容易獲得國內(nèi)外銀行信貸。方興地產(chǎn)有通過多種渠道成功融資的紀錄，包括發(fā)行股票和混合型證券。方興地產(chǎn)在其海外銀行貸款協(xié)議的約束性財務條款項下仍擁有充足的財務空間。

　　標準普爾預計2011年方興地產(chǎn)的財務表現(xiàn)將較大改善。未來兩年方興地產(chǎn)債務與息稅及折舊攤銷前利潤(EBITDA)的比率低于5倍，EBITDA利息覆蓋率大概介于4至4.5倍。

　　由于近來的土地儲備收購和商業(yè)地產(chǎn)投資，方興地產(chǎn)未來兩到三年存在大規(guī)模資本投資需求。其近期收購的長沙項目的開發(fā)可能會需要較大規(guī)模的債務融資。我們預計，由于方興地產(chǎn)需補充城市地區(qū)土地儲備，因此其資本支出仍將維持在高位。