在北京、天津，上海等地連續(xù)開發(fā)了多期的辦公室住宅項(xiàng)目，完全避開了限購、限價、限貸。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李寧 3月31日，禹洲地產(chǎn)在香港舉辦2010年年度業(yè)績發(fā)布會，禹州地產(chǎn)董事會主席林龍安、財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書邱于賡、企業(yè)融資及投資者關(guān)系總監(jiān)包蘊(yùn)瑜等高管出席了會議。

　　截至2010年12月31日，禹洲地產(chǎn)營業(yè)額及毛利分別約為42.65億元人民幣和17.77億元人民幣，同比增長114.2%和79.9%；股東應(yīng)占核心利潤約為7.56億元人民幣，每股基本核心盈利為32分人民幣，較去年同期分別增長88.5%及52.4%。

　　公告稱，禹洲地產(chǎn)年內(nèi)完工面積約49.7萬平方米，新開工面積193萬平方米。預(yù)計(jì)2011年在建總建筑面積達(dá)260萬平方米，可供銷售面積達(dá)101萬平方米，計(jì)劃新開盤項(xiàng)目4個，包括禹州.高爾夫，禹洲.天鏡二期，禹洲.尊海和禹洲.陽光花城。

　　禹洲地產(chǎn)主席林龍安在業(yè)績會上表示，2010年是禹洲地產(chǎn)在香港聯(lián)交所上市后的第一個完整的財(cái)政年度，期內(nèi)無論公司的合約銷售金額、營業(yè)額以及核心凈利潤均創(chuàng)下公司自1994年成立以來的新高。2010年整個銷售目標(biāo)完成60%來自海區(qū)地區(qū)，以廈門地區(qū)為主；40%來自長三角區(qū)，以上海為主。

　　林龍安還表示，2010年公司在廈門獲得了9.5%的市場占有率，確保禹洲在廈門成為最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，也是廈門最大的土地儲備商，公司目前有250萬平方米的項(xiàng)目。

　　對于2011年的發(fā)展，林龍安表示，2011年禹洲地產(chǎn)可推售的房源絕對超過100億，考慮新推盤項(xiàng)目時間和不確定的市場環(huán)境因素，預(yù)測去化率將達(dá)60%，預(yù)計(jì)2011年銷售在65億，銷售增長及利潤增長率將不低于30%。

　　林龍安還透露，禹洲地產(chǎn)截至3月24日的銷售額已經(jīng)超過8.3億，包括部分簽訂合同3億多，應(yīng)該在第一季度里面公司銷售已經(jīng)出現(xiàn)12個億，相對于10年同期4.2億來講有大幅度的增長。

　　以下是禹洲地產(chǎn)業(yè)績發(fā)布會實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：公司今年入帳的金額有多少，今年建安的成本有多少？未付清的土地款有多少？負(fù)債現(xiàn)金狀態(tài)是怎么樣？今年有沒有融資計(jì)劃？很多城市出臺調(diào)控的目標(biāo)，樓價上漲不超過GDP增幅，你覺得這個消息是好還是壞，對今年的定價目標(biāo)有沒有影響？

　　邱于賡：我們今年入帳的金額肯定是不低于去年，是希望提升30%左右，已經(jīng)銷售還沒有入帳的金額大約有40億。40億基本上已經(jīng)接近2010年已經(jīng)入帳的水平，所以公司上半年賣的房子很大機(jī)會在全年里面反映，整年的銷售肯定不低于去年。

　　建安方面成本大約是30億左右，全年需要支付的土地款大約有20億左右，包括最近新買的一塊地，在上海金沙。在去年12月底公司大約47億現(xiàn)金，到現(xiàn)在大約有20億左右。

　　公司今年還沒做融資的安排，因?yàn)楝F(xiàn)在資金還是挺充裕的，加上最近的合約銷售，在未來一個月變成現(xiàn)金，可以說暫時還沒有融資計(jì)劃。

　　林龍安：各個地方陸陸續(xù)續(xù)推出調(diào)控的目標(biāo)，兩年前我們已經(jīng)作出這個計(jì)劃了，所以今年推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有接近50%是不受限購、限貸和限價影響的辦公類住宅。

　　總體來講，調(diào)控對整個產(chǎn)業(yè)有影響，但是禹洲地產(chǎn)已經(jīng)在提前兩年布局這些狀況了，現(xiàn)在對禹洲地產(chǎn)影響是有限的。

　　現(xiàn)場提問：土地均價的情況多少？現(xiàn)在的銷售情況能介紹一下嗎？

　　林龍安：這三年的平均售價是在11000元，平均的土地成本是1100元，平均毛利接近50%，今年開始公司可能整個的均價水平與上半年持平，現(xiàn)在第一季度的整個均價應(yīng)該在12000左右。

　　今年第一季度銷售情況比去年有超過120%-130%的增長?，F(xiàn)在合約銷售是8.3億，再加上已經(jīng)認(rèn)購沒有簽約的3億多，所以加起來有接近12億的銷售額，公司去年只有4.2億。

　　現(xiàn)場提問：有沒有說你們大概會增加多少土地儲備。還有預(yù)計(jì)大概多長時間？

　　林龍安：土地儲備是公司最核心的競爭力，但是今年公司還是會積極采用收購兼并，包括和政府合作一、二級聯(lián)動活動開發(fā)，以及參與一些公開市場的拍賣的形式來收購?fù)恋亍?/p>

　　今年有10億是可以購新的土地的資本開支，當(dāng)然公司也會積極結(jié)合現(xiàn)在已有的狀況、合約銷售完成的情況，今年公司布局都很合理，50%不受到影響，如果超預(yù)期地完成公司的銷售目標(biāo)，我們肯定會更積極地與收購、兼并的機(jī)會，使公司的量和質(zhì)有大幅提升。

　　現(xiàn)場提問：公司土地儲備是很充裕的，一般開發(fā)的周期呢？公司在土地儲備方面還有沒有什么補(bǔ)充？

　　林龍安：公司在現(xiàn)有的土地儲備中，在建的有240多萬面積，有40%多處于已開工狀態(tài)，是嚴(yán)格按照政府的要求來做。

　　公司董事會還嚴(yán)格要求管理層的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期不能久，力爭兩年半就要結(jié)束，最慢不能高于3年，所以公司會更嚴(yán)格確保資金的周轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)場提問：這樣的話，跟過去一年房地產(chǎn)的銷售總體來說公司還是下降了，從土地的總價和銷售的方面呢？

　　林龍安：禹洲跟別的公司不一樣，比如說最大的特色是提前布局、結(jié)構(gòu)調(diào)整。我們在兩年前就布局了現(xiàn)有的成本，像今年推出的成本50%是不受限購和限售、限貸、限價的影響，另外50%集中在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)和合肥，也不受調(diào)控影響。

　　但多少也有一些，調(diào)控是會軟性一點(diǎn)，但說實(shí)話調(diào)控能確保整個行業(yè)平穩(wěn)的過渡。對于這方面，公司的整個策略上，包括設(shè)計(jì)的戶型上，包括推盤的時間上，我們都做了重新的梳理和調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：公司如何看待海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展？因?yàn)槿ツ臧ū＠?、世茂等都布局海西?jīng)濟(jì)區(qū)，公司是否感覺到有壓力？

　　第二個問題是，公司剛才說從萬達(dá)，包括萬科這邊吸引了一些人才，在吸引人才這一塊采取了哪些方式，后期會不會用股權(quán)激勵？或者您談一下公司最大的優(yōu)勢是如何吸引人才的？

　　林龍安：壓力的問題，任何一個城市，特別是一、二級城市都有競爭，但企業(yè)要學(xué)會競爭。禹洲是在廈門起家，有18年的一個品牌和市場占有率，有30%的老客戶都有帶來新客戶，所以公司有獨(dú)特的市場占有空間。

　　在廈門當(dāng)然不可能說不存在競爭，但這也是我們的動力，也帶來了公司新的理念開發(fā)的整合，以此更加確保了公司在廈門的龍頭地位。這是一個壓力變動力的問題。

　　第二個，剛才講的是人才這一塊，我們把管理中間這塊分離出來，來管理整個上市公司。目的有兩個，一個是強(qiáng)化廈門的優(yōu)勢，起到根據(jù)地穩(wěn)固的作用；第二個把全國的管理，就是我們現(xiàn)有全國性的城市布局劃分到上海來，來強(qiáng)化公司對城市區(qū)域布局的管理。

　　其實(shí)每個公司都有獨(dú)特的吸引人的方面，首先是公司用的當(dāng)然是激勵機(jī)制，我們現(xiàn)在股權(quán)機(jī)制還沒有，已經(jīng)在考慮，但目前還是以激勵機(jī)制為主，就是把業(yè)績做出來，公司給予一定的獎勵。

　　第二，人才要和企業(yè)的文化融合在一起，新加盟的職業(yè)經(jīng)理人要適合做禹洲文化，要適應(yīng)公司文化，來確保禹洲這條船一帆風(fēng)順，不斷前進(jìn)。

　　現(xiàn)場提問：公司在商業(yè)地產(chǎn)這一塊布局會不會加大，或者說公司在總的銷售比重有沒有一個計(jì)劃？

　　林龍安：禹洲地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)，如果在區(qū)域來講，公司是廈門第一個做城市綜合體的地產(chǎn)商。現(xiàn)在在廈門的商業(yè)地產(chǎn)這一塊，占有的位置排名第二。所以，禹洲地產(chǎn)商業(yè)的凈租金收入2010年比2009上升30%，公司的商業(yè)地產(chǎn)是平穩(wěn)地上升。

　　當(dāng)然禹洲地產(chǎn)現(xiàn)在整個持有型物業(yè)，根據(jù)董事會的要求，會逐步增加，目前是在7%左右，會逐步增加到15%左右。就是800萬的土地儲備，其中有15%是持有型物業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：您怎么看限購政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響？對公司的影響？

　　林龍安：國家的調(diào)控有兩個方面，從長遠(yuǎn)來講是有利于行業(yè)的發(fā)展，我們地產(chǎn)商也是非常認(rèn)可的，當(dāng)然調(diào)控目的基本上是實(shí)現(xiàn)了，應(yīng)該說整個房價是比較平穩(wěn)了。

　　房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)鏈本身比較特殊，影響的產(chǎn)業(yè)不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)，還影響原材料的供應(yīng)產(chǎn)業(yè)，還有一個建安產(chǎn)業(yè)，農(nóng)民工就業(yè)問題，產(chǎn)品的應(yīng)用系統(tǒng)等。這些影響都很大的。

　　對于禹洲而言，說沒有影響是不現(xiàn)實(shí)的，但影響不大。我們提前布局，就是說提前兩年布局，對一級城市來講，公司不做純住宅，還做辦公室住宅，這些是產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整。

　　然后是避開受調(diào)控打壓比較嚴(yán)重的一些城市，比如現(xiàn)在不讓進(jìn)海西區(qū)域，我們就進(jìn)泉州、合肥，相對來講，這些城市的限購和限價會比較軟性一點(diǎn)，影響會稍微小一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場提問：您剛才說2012年到2013年市場會回暖，為什么你們會這么覺得？有什么例子可以支持您的這個觀點(diǎn)？剛才您也說過會通過收購方式去收購一些土地，現(xiàn)在有沒有看到一些小公司可以收購？還有就是你們北京的項(xiàng)目，今年的進(jìn)展如何？

　　林龍安：回暖問題，剛剛講過，國家的政策不是打死地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是國家主力，是經(jīng)濟(jì)的主產(chǎn)業(yè)之一，國家是讓它有個平穩(wěn)的發(fā)展空間，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的平穩(wěn)發(fā)展空間。

　　目前國家出臺的對房地產(chǎn)業(yè)的政策應(yīng)該是已經(jīng)達(dá)到了基本的目標(biāo)了，所以到了2012、2013年，我們預(yù)計(jì)，調(diào)控目標(biāo)達(dá)到以后，行業(yè)會平穩(wěn)發(fā)展。

　　第二個，收購方面，我們也是有18年的經(jīng)驗(yàn)，18年來公司通過收購、并購獲得了不少項(xiàng)目，剛才也講了上海的項(xiàng)目，1收購而來的地價是1300塊。

　　當(dāng)然也有很多小公司跟我們談，因?yàn)槲覀冇惺召彽男庞?。信用很關(guān)鍵，公司有信用體系與能力體系這兩大體系的支撐。但公司不會盲目收購，我們會根據(jù)公司現(xiàn)金流，根據(jù)公司的銷售，所收購項(xiàng)目的地理位置，還有它的利潤率來決定是否收購。

　　第三個，北京項(xiàng)目的問題，北京項(xiàng)目我們是一、二級聯(lián)動，這是什么概念，就是跟政府合作，一起來推動項(xiàng)目的開展，包括基礎(chǔ)設(shè)施、拆遷安置。

　　拆遷工作是政府做的，公司出錢，預(yù)計(jì)北京項(xiàng)目投資不超過15億，就可以滾動這個項(xiàng)目。預(yù)計(jì)在今年年底會先推出一部分到市場，讓市場先拿地，真正現(xiàn)金回流要到明年以后了。

　　現(xiàn)場提問：保障性住房這一塊，公司有沒有計(jì)劃參與保障性住房建設(shè)這一塊？您剛才說到公司與征服一、二級聯(lián)動開發(fā)項(xiàng)目，那這個合作具體的模式、方式是什么？您可不可以詳細(xì)談一下公司是怎么跟政府運(yùn)作的？

　　林龍安：對于保障性住房，公司目前來講是沒有計(jì)劃的，但是如果是結(jié)合大型項(xiàng)目，特別是城市總綜合體項(xiàng)目運(yùn)作的同時，政府有這個需要讓企業(yè)來做，作為企業(yè)家的社會道德來講，我們很樂意來承擔(dān)一部分。

　　聯(lián)動的問題，我們之前也講過，因?yàn)楣臼菐Х桨?、帶資金跟政府合作，就是說整個方案是我們做的，整個資金是我們投入的，然后來開發(fā)這個項(xiàng)目。這樣我們有優(yōu)勢，可以先占領(lǐng)這塊土地的市場資源，主要是這一塊。

　　至于是什么運(yùn)作方式，我們滾動式開發(fā)，從基礎(chǔ)設(shè)施開始，從方案開始，從基礎(chǔ)設(shè)施投入，整地拆遷，然后系統(tǒng)化一步一步做，做到推出來銷售，還要把土地推出來掛牌。