房地產(chǎn)市場非常大，任何一家房地產(chǎn)公司的市場占有率都不超過2%，同業(yè)競爭對股東或者是投資者的影響微乎其微。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 3月30日，保利香港召開2010年度業(yè)績發(fā)布會，主席兼董事總經(jīng)理雪明、董事副總經(jīng)理葉黎聞、董事副總經(jīng)理韓清濤、財務總監(jiān)潘治平、融資關系總監(jiān)蔡偉生出席了活動。

　　2010年度，保利香港實現(xiàn)銷售額共114億元，較去年80億上升43%，超出年初100億銷售目標；銷售面積為143萬平方米，按年上升19%；銷售規(guī)模超過10億的城市增至5個，分別是上海、武漢、南寧、貴陽和哈爾濱。年內(nèi)項目結轉金額達69.3億元，結轉面積89萬平方米，平均單價約7800元/平方米，普通住宅占76%。

　　保利香港于報告期內(nèi)新開工建筑面積約325萬平方米，持續(xù)銷售項目15個，新開盤項目7個，預售面積約143萬平方米，竣工并交付項目建筑面積約171萬平方米。

　　截至2010年底，保利香港共持有房地產(chǎn)開發(fā)項目達44個，分布在全國17個城市，其中31個已開工建設，在建總建筑面積約457.3萬平方米，待建規(guī)劃建筑面積約1256.8萬平方米。

　　以下為業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：保利香港的總貸款大概是300億左右，而在一兩年內(nèi)要還的大概是180億，今年在還債方面會有什么方法？有沒有下降的空間？還是覺得這個水平可以接受？保利香港還沒有發(fā)債券，會有這樣的計劃嗎？

　　保利香港：2010年的現(xiàn)金流里面，預計有180億元的銷售回籠，還有新增銀行貸款60億元，也就是說還有240億元的現(xiàn)金。支出方面就是基本210億，包括土地款是120億，工程款大概90億，還有其他的管理費、銷售費4、5億。預計到年底的結余還有210億元人民幣，按照現(xiàn)在的現(xiàn)金流預算應該沒有太多的資金壓力。

　　負債方面，我們的負債率達到了63%，比2010年有比較大的上升，原因是去年土地儲備的資金花得比較多。管理層覺得控制負債率在70%的水平是比較合理的，今年銷售增加的情況下，能夠降低負債率，不會有太大波動。

　　手頭現(xiàn)金從預算來看還是比較充裕的，從這個角度來說，沒有發(fā)行債券的需要。

　　現(xiàn)場提問：保利地產(chǎn)3月23號的股東會上回應與保利香港的同業(yè)競爭的問題，雙方的原則是不再增加新的重疊城市，除了這個原則以外，雙方還有沒有其他的一些協(xié)調方式？如果按照這個原則，比如說像南京、成都這些城市保利香港是不是就不會進入了？

　　還有剛才管理層介紹，今年在獲取土地方面包括了母公司注資，那么可以具體透露一下今年母公司注資的計劃？大概是哪些項目或涉及多少金額？

　　保利香港：我們反復說明過同業(yè)競爭這個問題，因為房地產(chǎn)市場非常大，任何一家房地產(chǎn)公司的市場占有率都不超過2%，所以說在一個區(qū)域的同業(yè)競爭對股東或者是投資者的影響微乎其微，最重要的是專業(yè)化管理和團隊經(jīng)營能力，這才會對收益產(chǎn)生影響。

　　我們和保利地產(chǎn)重疊的城市目前是4個，有重慶、廣州、上海、武漢，但即使在同一個城市，也不在一個區(qū)域。我們進入同一個區(qū)域的時候會互相協(xié)調，不會在同一個項目上產(chǎn)生直接競爭。

　　因為市場足夠大，離開了這個區(qū)域還可以到其他區(qū)域去發(fā)展，所以同業(yè)競爭可以比較好的得到解決、協(xié)調和處理。從這幾年兩個公司發(fā)展沒有因為同業(yè)競爭而產(chǎn)生很大的影響來看，這個問題應該是解決得比較好的。

　　關于區(qū)域發(fā)展，珠三角、長三角可以進入的城市是我們區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略。主要是因為上市公司總部在香港，一部分管理人員在珠三角，管理起來方便，所以珠三角是我們的重點發(fā)展區(qū)域。

　　長三角是因為運營管理中心在上海，在上海這個區(qū)域里面，我們大概有200-300人的管理團隊，所以長三角是重點發(fā)展區(qū)域。

　　而且這兩個地區(qū)又是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，在這兩個區(qū)域，我們會更多地進入二、三線的城市，比如去年進入了寧波，今年上半年還有余姚等等。

　　關于注資的問題，首先母公司對上市公司繼續(xù)給予大力的支持，而且母公司具有一定的土地儲備，注資主要是時機和效果的問題，如果在適當?shù)臅r機，能夠取得比較好的效果，注資才能達到條件。

　　現(xiàn)場提問：如果注資會涉及到哪些具體的項目呢？

　　保利香港：我們在珠三角、長三角都有項目，注資的項目一定是在發(fā)展的區(qū)域當中。

　　同時，上市公司也有能力獲取低成本的項目，去年我們新增的土地儲備面積將近800平方米，通過注資得來的是270萬平方米，剩下的都是上市公司拓展的新項目。

　　現(xiàn)場提問：之前保利地產(chǎn)曾經(jīng)有意圖要收購保利香港，但是后來沒有繼續(xù)下去，這樣的收購會不會再出現(xiàn)？保利香港有什么意見？

　　保利香港：其實你問的問題是為什么保利集團采取兩個上市公司的架構來進行房地產(chǎn)開發(fā)。從集團的層面來看，是想利用兩個資本市場來發(fā)展主要業(yè)務。

　　香港資本市場具有得天獨厚的優(yōu)勢，這個大家都知道；國內(nèi)的資本市場也有優(yōu)勢和特點，所以我們現(xiàn)在是兩個上市公司共同發(fā)展的結構，兩個公司集中起來更有利于同業(yè)發(fā)展。

　　同業(yè)競爭對兩個上市公司并不能產(chǎn)生實質性的影響，所以這種結構是一個優(yōu)勢結構，并不是誰收購誰的問題，目前我們是這樣的狀態(tài)，也是這樣的策略。

　　現(xiàn)場提問：集團今年是要積極主動的應對政策調控，那是不是說在定價上會比較靈活？如果有的話，調整的幅度會是多少？

　　保利香港：新盤價格普遍要比舊盤高，這是房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，我們也一樣。在國家宏觀調控政策下，房地產(chǎn)市場不同區(qū)域受到不同程度的影響，我們的原則就是隨行就市。

　　目前并沒有刻意調整價格的策略，從同期開發(fā)的樓盤來講，都是不同程度略高于舊盤的價格。下一步會根據(jù)市場情況來進行調整，但是目前沒有大的調整策略。

　　現(xiàn)場提問：北京限購的措施對北京的項目有沒有影響？如果限購在其他的地方都很強烈的話，對今年的銷售會不會有影響？最壞的影響是什么樣的？

　　保利香港：限購令只是影響之一，其實有八條調控的措施。當然這八條調控措施里面，限購令在短期的影響會比較大一些。

　　實際上八條的措施里面第一條就是要明確一個城市一個區(qū)域的具體價格，強化地方政府的責任。這主要是對今年房地產(chǎn)價格或者是房地產(chǎn)形勢的判斷，也不僅僅是限購的問題。

　　今年的走勢還具有不確定性，但是不確定性從一方面也說明有確定性。目前數(shù)十個城市已經(jīng)通過了價格控制的指標，就是房價增長低于GDP增長，同時低于居民可支配收入的增長，上海市還加了一條商品房開發(fā)量要低于保障性住房的量。

　　這幾十個城市大體一樣，總的來說是要控制在10%左右，房價增長不高于10%，出臺的政策已經(jīng)說明了未來房價走勢情況，通過這幾十個已經(jīng)出臺的政策來判斷，基本上趨勢是可以看出來了。

　　第二個就是在市場有些不明朗的情況下，或者是不確定的情況下，也是一種機會，或者也是一種機遇。價格或者走勢如果看得很清楚的話，那機會就少了，機會就在于有的人看清楚，有的人沒有看清楚，在這之間把握機會。我想在這樣的情況下，應該是可以把握住的，心里是有底的。

　　對宏觀走勢、形勢的判斷和研究是我們確定180億銷售指標的原因之一，同時從去年的項目來看，我們加大了二、三線城市的開發(fā)。公司處于發(fā)展的時期，今年開工面積也比去年增加，仔細分析今年開盤的18個項目，我們覺得180億的指標是能實現(xiàn)的。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到母公司注資可能會在原有發(fā)展的地方，有沒有具體的數(shù)據(jù)？大概有多少可以注進香港上市公司？去年到現(xiàn)在保利香港銷售但是沒有入賬的金額大概是多少？

　　保利香港：首先注資的規(guī)模，因為集團有很多不同區(qū)域的土地儲備，儲量是挺大的，但注資額有多少要根據(jù)當時情況而定，現(xiàn)在我們沒有一個很詳細的計劃。

　　去年銷售還沒有入帳的大概有92億人民幣左右。