我們走自己的路，不需要跟別人去比較，但是不知不覺(jué)走到現(xiàn)在，我們很多指標(biāo)都走到了前面。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 恒大地產(chǎn)在號(hào)稱(chēng)“史上最大投資規(guī)模”的中超開(kāi)幕式之前，于香港召開(kāi)了2010年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

　　公告顯示，2010年恒大地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為458億元，比2009年的57.2億元增長(zhǎng)700.7%；其凈利潤(rùn)從2009年的11.2億元增長(zhǎng)616.1%至80.2億元，同比扣除投資物業(yè)公平值收益及財(cái)務(wù)擔(dān)?；?fù)艿暮诵臉I(yè)務(wù)利潤(rùn)為55.1億元，同比2009年的2.9億元，增長(zhǎng)18倍。

　　財(cái)務(wù)方面，恒大現(xiàn)金余額從2009年末的143.8億元增長(zhǎng)至199.5億元，加上未使用銀行授信額度322.5億元，其累計(jì)可動(dòng)用資金達(dá)532億元。

　　截至2010年12月31日，恒大擁有9600萬(wàn)平方米建筑面積土地儲(chǔ)備，在去年一年新增的土地儲(chǔ)備就達(dá)5113萬(wàn)平方米。

　　面對(duì)2011年越來(lái)越嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控及遍及全國(guó)的限購(gòu)政策，恒大依然再三表示對(duì)完成今年700億元目標(biāo)充滿信心。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大地產(chǎn)主席許家印甚至多次表示，恒大一定會(huì)超額完成銷(xiāo)售任務(wù)。

　　除了許家印之外，恒大地產(chǎn)副主席、總裁夏海鈞及首席財(cái)務(wù)官謝惠華也出席了年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

　　以下為業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：恒大在很多城市的項(xiàng)目都有一些比較大的折扣，集團(tuán)對(duì)于各項(xiàng)目公司是不是有一個(gè)可以進(jìn)行折扣的范圍？如果按照這樣的折扣去銷(xiāo)售的話，2011年的利潤(rùn)會(huì)不會(huì)受到影響？

　　公司一再說(shuō)現(xiàn)在是做二三線城市的發(fā)展，但是也看到去年完成了深圳一個(gè)公司的收購(gòu)，包括年初的時(shí)候有傳言稱(chēng)恒大對(duì)上海一塊濱江的土地有意向獲取，是不是意味著恒大將來(lái)也會(huì)向深圳、上海這樣的一線城市去發(fā)展？

　　2011年恒大新增5000多萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，這個(gè)新增數(shù)量比一些公司幾年的拿地量還要大。在今年的調(diào)控的狀況下，土地的流轉(zhuǎn)是否會(huì)受到影響？

　　夏海鈞：第一個(gè)就是價(jià)格的問(wèn)題，公司從去年一直到今年都說(shuō)隨行就市，每一個(gè)樓盤(pán)根據(jù)城市的不同特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售體系的定價(jià)，目前沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的調(diào)價(jià)計(jì)劃。

　　而且從單價(jià)上也可以反映出公司今年的整個(gè)銷(xiāo)售情況，特別是一二月份。去年我們?nèi)甑匿N(xiāo)售均價(jià)是6394元，那么今年我們的平均單價(jià)是6828元，比去年增長(zhǎng)了近500塊錢(qián)。所以說(shuō)調(diào)整價(jià)格這個(gè)情況是不存在的，如果要調(diào)的話那么均價(jià)應(yīng)該比去年更低。因此以現(xiàn)在的均價(jià)及一二月份銷(xiāo)售的數(shù)據(jù)是反映出公司隨行就市的特點(diǎn)。

　　為什么我們對(duì)這樣的定價(jià)很有信心？主要就是前瞻性的進(jìn)入了中國(guó)的三線城市，恒大的項(xiàng)目有63%是不在限購(gòu)區(qū)域里的。第二，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，我們70%是中端和中高端，這樣的產(chǎn)品是中國(guó)大部分剛性需求的老百姓所購(gòu)買(mǎi)的。

　　此外，恒大現(xiàn)在有20%是旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目都是屬于核心城市或者二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的周邊地區(qū)。旅游地產(chǎn)從去年到今年可以說(shuō)是帶領(lǐng)了公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，去年我們“天下”系列項(xiàng)目合約銷(xiāo)售是50多個(gè)億，今年很多地產(chǎn)商要進(jìn)入旅游地產(chǎn)以規(guī)避?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策，我們的旅游地產(chǎn)已經(jīng)在中國(guó)的主要核心城市開(kāi)花結(jié)果了。

　　為什么我們銷(xiāo)售均價(jià)保持增長(zhǎng)的同時(shí)，還實(shí)現(xiàn)了今年前兩個(gè)月142億的良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)？恒大今年全年的銷(xiāo)售計(jì)劃是700億，如果一二月份最淡的一個(gè)情況下都能夠銷(xiāo)售142億的話，今年完成700億應(yīng)該是毫無(wú)懸念的。

　　另外，關(guān)于價(jià)格對(duì)利潤(rùn)影響。去年恒大結(jié)算的單價(jià)上半年是5100多元，下半年是5900多元。按照5900多元毛利率已經(jīng)達(dá)到了33%，而2010年的銷(xiāo)售均價(jià)是6394元，可以預(yù)期公司在2011年的毛利會(huì)比2010年有大幅的提升，這個(gè)提升主要是在單價(jià)上。我們單價(jià)很明顯的結(jié)算是5900元到6300元，那么今年一二月份是6800元/平米，這里面也有部分會(huì)在今年年底結(jié)算時(shí)體現(xiàn)在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)里。所以說(shuō)我們不但對(duì)公司700億的目標(biāo)充滿信心，而且對(duì)2011年公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也充滿信心。

　　第二個(gè)就是二三線城市的問(wèn)題。公司主要超前的戰(zhàn)略目標(biāo)是中國(guó)的三線城市，但是對(duì)于一線城市公司從來(lái)就沒(méi)有放棄過(guò)。一線城市我們的目標(biāo)是在整個(gè)宏觀調(diào)控過(guò)程中，找到一個(gè)突破口，或者非常物有所值的時(shí)候我們就會(huì)進(jìn)入。

　　剛才說(shuō)的深圳這個(gè)公司以前介紹過(guò)，是在深圳最核心的地段有著優(yōu)良的土地儲(chǔ)備，加上有大批優(yōu)質(zhì)的人才和國(guó)家特級(jí)建設(shè)資質(zhì)。像這樣的企業(yè)如果說(shuō)沒(méi)有實(shí)力的發(fā)展商在宏觀調(diào)控下是不敢去拿的，但是由于我們手上掌握了大量的現(xiàn)金，所以收購(gòu)這樣的項(xiàng)目是順理成章的。

　　應(yīng)該說(shuō)公司進(jìn)入深圳市場(chǎng)是在國(guó)家宏觀調(diào)控嚴(yán)厲情況下，撿到了一個(gè)非常良好的機(jī)遇來(lái)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，將來(lái)北京和上海有這樣機(jī)遇的話公司也會(huì)進(jìn)入。但是我們不會(huì)為進(jìn)入一線城市而進(jìn)入一線城市，一定是有一個(gè)非常好的投資機(jī)遇才考慮，目前我們的戰(zhàn)略中心還是在三線城市。

　　最后是土地儲(chǔ)備問(wèn)題，5000萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，實(shí)際大家還是對(duì)我們的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)特別是地價(jià)這塊尤其關(guān)心。我們5000多萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，成本單價(jià)只有520元/平米，也就是說(shuō)5000多萬(wàn)乘520元就是250億元，250億是一個(gè)什么概念？比如說(shuō)廣州亞運(yùn)城一個(gè)項(xiàng)目就250億元，公司5000多萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備總的地價(jià)也是200多億。那么在這樣的情況下進(jìn)入中國(guó)的核心城市拿一個(gè)項(xiàng)目，等于公司全年的土地儲(chǔ)備，這就是我們進(jìn)入三線城市的超前其他發(fā)展商的重要的特征。

　　在土地款方面，總的土地儲(chǔ)備9600萬(wàn)平米有565億元的地價(jià)，其中372億元已經(jīng)支付完畢了。作為一年銷(xiāo)售700億或者1000億的公司，我們未支付的地價(jià)只有193億元，而且這193億在2011年我們只需支付103.4億元，所以對(duì)公司整個(gè)現(xiàn)金盈利沒(méi)有影響。

　　5000萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，恰恰說(shuō)明了公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是用較少的投入撬動(dòng)廣泛的市場(chǎng)。5000多萬(wàn)的土地儲(chǔ)備恒大可以撬動(dòng)幾十個(gè)城市，如果是一線城市可能就只有一個(gè)項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在2010年的報(bào)表里面，員工的成本上升到大概有13億，想請(qǐng)問(wèn)一下，這個(gè)具體的原因是什么？董事薪酬的增幅大概有多少？普通員工的薪酬增幅平均有多少？

　　第二個(gè)問(wèn)題，為什么去年應(yīng)付貿(mào)易帳款會(huì)上升的這么快。第三個(gè)問(wèn)題，昨天上海公布房?jī)r(jià)上漲可以承受的范圍是不超過(guò)GDP的上漲幅度，大概在8%左右，恒大對(duì)這個(gè)數(shù)字怎么看？

　　夏海鈞：因?yàn)楹愦筮@幾年增長(zhǎng)比較快，有了土地儲(chǔ)備要去去開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中人員要增加，而且資金儲(chǔ)備也在增加。我記得我們上市時(shí)布局是全國(guó)30幾個(gè)城市，現(xiàn)在大概62個(gè)，所以員工數(shù)量的增加是很大一塊，現(xiàn)在已經(jīng)有2萬(wàn)員工，含著物業(yè)管理。另外隨著恒大各方面業(yè)績(jī)的提升，員工的待遇也進(jìn)行比較大的提升，這個(gè)提升不是僅僅提升管理層，整個(gè)隊(duì)伍都在提升。

　　關(guān)于價(jià)格的事情，大家就數(shù)據(jù)看得出來(lái)，去年宏觀調(diào)控從4月17號(hào)國(guó)家出臺(tái)政策以后，中國(guó)房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)了大幅的下滑。5、6、7三個(gè)月，基本上下滑40%-70%。唯有恒大是同比和環(huán)比都在每個(gè)月上升。

　　今年同樣也是，國(guó)家宏觀調(diào)控出臺(tái)以后，我們1月銷(xiāo)售很不錯(cuò)，2月銷(xiāo)售70幾億，基本上在香港的上市企業(yè)之中銷(xiāo)量是最大的，三月份相信比較不會(huì)落在后面的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：恒大組建足球隊(duì)是一擲千金，而且聽(tīng)說(shuō)恒大也有投資礦產(chǎn)，想請(qǐng)問(wèn)這些投資是怎么考慮的？

　　許家?。?/strong>足球是體育事業(yè)，這些體育事業(yè)是帶有探索性的。恒大進(jìn)入體育有兩個(gè)方面原因，一個(gè)方面體育行業(yè)是從有所收視的行業(yè)。今年恒大銷(xiāo)售700億元，拿兩個(gè)億去投資涉入體育行業(yè)，這應(yīng)該是拿一個(gè)零頭的零頭來(lái)試探這個(gè)行業(yè)，也探討一些很多未來(lái)的發(fā)展前景。