王石表示，希望在改革開放第二個(gè)三十年，萬(wàn)科在職業(yè)團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)下成為一家國(guó)際品牌。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 3月31日，深圳萬(wàn)科中心，萬(wàn)科2010年度股東大會(huì)正式召開，正在美國(guó)游學(xué)的王石趕回出席并主持此次會(huì)議。

　　對(duì)于王石的游學(xué)目的，盡管王石及萬(wàn)科已多次解釋，但外界的猜測(cè)依然不斷。

　　面對(duì)上百名與會(huì)股東，王石明確表示，游學(xué)實(shí)際上與萬(wàn)科國(guó)際化有一定關(guān)系。他透露，未來(lái)萬(wàn)科有計(jì)劃拓展海外市場(chǎng)，實(shí)際上萬(wàn)科也一直在國(guó)外市場(chǎng)招聘人才，在海外游學(xué)的過(guò)程中，他與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專家有密切接觸。

　　其實(shí)，萬(wàn)科高層出國(guó)學(xué)習(xí)也一直在進(jìn)行。“萬(wàn)科越來(lái)越國(guó)際化，到哈佛學(xué)習(xí)的高管我不是第一個(gè)。只不過(guò)因?yàn)槲业纳矸荻荜P(guān)注，我出國(guó)游學(xué)的時(shí)間也比較充分一些。”王石再次重申。

　　在股東大會(huì)上，王石儼然已“退居二線”，多數(shù)關(guān)于萬(wàn)科的聲音均由總裁郁亮發(fā)出，王石只在必要時(shí)作補(bǔ)充。

　　市場(chǎng)應(yīng)對(duì)

　　隨著密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，尤其房產(chǎn)稅試點(diǎn)、限購(gòu)令全國(guó)鋪開后，萬(wàn)科今年的銷售是否會(huì)受到影響，成為股東們最為關(guān)心的問(wèn)題。

　　郁亮表示，按上海的房產(chǎn)稅政策，一個(gè)房子單價(jià)賣1萬(wàn)多，算下來(lái)一年不到2000元房產(chǎn)稅，“房產(chǎn)稅實(shí)際上影響并沒(méi)有想象得那么大，萬(wàn)科也沒(méi)有那么多高端房。”

　　他續(xù)指，房產(chǎn)稅目前只有兩個(gè)城市在試點(diǎn)，且方案也不太一樣，說(shuō)明中央政府在這方面非常慎重，地方也比較慎重，影響不如行政手段那么立竿見(jiàn)影。

　　“一個(gè)稅的問(wèn)題不會(huì)對(duì)公司的銷售產(chǎn)生很大影響。”但郁亮也指出，相對(duì)于稅而言，“限價(jià)”對(duì)萬(wàn)科的影響來(lái)得更大些。

　　他表示，各個(gè)地方都有房?jī)r(jià)的控制目標(biāo)，但里邊可能沒(méi)有考慮到裝修房裝修成本的問(wèn)題。受通脹的影響，裝修房可能增加1000、2000元的成本，公司正就此跟相關(guān)方面溝通。

　　王石亦表示，國(guó)家房地產(chǎn)走勢(shì)如何、政策執(zhí)行多長(zhǎng)時(shí)間是不確定的。在金融海嘯之后，各國(guó)都進(jìn)行貨幣擴(kuò)張，抑制通脹是一個(gè)十分重要的的問(wèn)題。

　　“我們的判斷是，目前政策層面比08年要嚴(yán)厲得多，萬(wàn)科要做的就是繼續(xù)順應(yīng)市場(chǎng)需求開發(fā)性價(jià)比高的產(chǎn)品。”王石稱。

　　與此同時(shí)，萬(wàn)科月度60%的銷售及格線保持不變。郁亮表示，設(shè)置當(dāng)月銷售達(dá)到60%的目標(biāo)，主要是為了防止積壓，保持現(xiàn)金回款充足。

　　“其次，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，拿地不開發(fā)、囤地捂盤這樣的行為都是嚴(yán)重的錯(cuò)誤，所以市場(chǎng)不好也還是要開發(fā)，價(jià)格上則應(yīng)該有一些靈活性，采取積極的定價(jià)策略。我們?cè)趺春饬糠e極定價(jià)策略成功與否呢？就是60%的當(dāng)月銷售率。”郁亮表示。

　　但過(guò)于注重快速周轉(zhuǎn)，難免會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)率低的問(wèn)題。2010年，萬(wàn)科的對(duì)手中海創(chuàng)造的過(guò)百億利潤(rùn)讓同行羨慕不已。郁亮對(duì)此并不吝嗇贊嘆之詞：“中海盈利水平確實(shí)在同行中傲視群雄。”

　　但郁亮亦表示，這提醒萬(wàn)科，盡管去年盈利水平創(chuàng)造了近年來(lái)新高，但從ROE回報(bào)率等和中海相比，還有改進(jìn)空間。今年仍然把提高股東回報(bào)率放在重要位置。“在發(fā)展模式上萬(wàn)科更強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)，但在ROE這一點(diǎn)上中海是領(lǐng)先的。”

　　郁亮指出，有了中海作為榜樣，萬(wàn)科未來(lái)還可以創(chuàng)造出更優(yōu)秀的業(yè)績(jī)，并會(huì)認(rèn)真研究和學(xué)習(xí)中海。

　　股權(quán)激勵(lì)

　　今年年初，萬(wàn)科高管團(tuán)隊(duì)的變動(dòng)，讓外界對(duì)萬(wàn)科后千億平臺(tái)的搭建多了一重拷問(wèn)。

　　郁亮對(duì)此指出，從過(guò)去一年員工敬業(yè)度調(diào)查來(lái)看，萬(wàn)科員工敬業(yè)度達(dá)到80%，說(shuō)明員工流失率的比例非常低。而在流失率里面還有主動(dòng)和被動(dòng)兩種，主動(dòng)的更低。

　　“因?yàn)槿f(wàn)科還有末位淘汰的，我們每年保持一定被動(dòng)淘汰的比例，這樣的話萬(wàn)科的人才流失比例在3%以內(nèi)。”郁亮稱。

　　他表示，在徐洪舸、肖楠選擇自行創(chuàng)業(yè)后，萬(wàn)科很快就把后續(xù)人選選拔出來(lái)。而萬(wàn)科在各階管理層人才儲(chǔ)備和培養(yǎng)方面，已有一套完整的制度和安排，并有充足人才儲(chǔ)備，高管自我創(chuàng)業(yè)將不會(huì)影響萬(wàn)科管理層穩(wěn)定和業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　為了穩(wěn)定公司核心管理人才，萬(wàn)科計(jì)劃啟動(dòng)第三次股權(quán)激勵(lì)。

　　3月23日，萬(wàn)科公告，公司計(jì)劃推1.1萬(wàn)份股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，該議案將于4月8日召開股東大會(huì)審議。

　　郁亮介紹，萬(wàn)科歷史上曾做過(guò)兩次股權(quán)激勵(lì)方案，第一次是在1993年，當(dāng)時(shí)發(fā)行B股邀請(qǐng)國(guó)外律師做股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。2006年，萬(wàn)科再啟三年股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，但到了第三年就取消了。

　　郁亮表示，此次股權(quán)激勵(lì)方案適當(dāng)?shù)匚×饲皟纱蔚慕逃?xùn)，且所選用的條件是各類股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃里面最嚴(yán)厲的條件。“我們對(duì)這個(gè)要求比較高，業(yè)績(jī)比較平庸就不會(huì)得到激勵(lì)。”

　　此外，本次股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的高管陣容得到擴(kuò)大，獲得股權(quán)激勵(lì)的骨干員工達(dá)800多人。“萬(wàn)科從主席開始到我及下面的員工其實(shí)都是職業(yè)經(jīng)理人，我們?cè)?6個(gè)城市發(fā)展，不是靠幾個(gè)人可以完成，所以800個(gè)骨干員工都一起享受。”

　　“如何體現(xiàn)股東導(dǎo)向，為股東創(chuàng)造價(jià)值，需要一個(gè)機(jī)制和工具，而股權(quán)激勵(lì)是非常好的機(jī)制和工具，使得800多個(gè)骨干員工對(duì)公司有一個(gè)認(rèn)同。”郁亮透露。

　　而在職業(yè)經(jīng)理人培養(yǎng)方面，王石指出，改革開放30年來(lái)，中國(guó)缺的是有職業(yè)操守的、有技能掌握的職業(yè)經(jīng)理人。

　　“我把自己定位為職業(yè)經(jīng)理人，對(duì)萬(wàn)科來(lái)講，我也希望萬(wàn)科是一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人管理的公司，我希望用職業(yè)經(jīng)理人制度使萬(wàn)科走向規(guī)范化，國(guó)際化。”

　　王石表示，希望在改革開放第二個(gè)三十年，萬(wàn)科在職業(yè)團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)下成為一家國(guó)際品牌。

　　并購(gòu)之踵

　　為了加速全國(guó)擴(kuò)張的步伐，從2005年起，萬(wàn)科就開始大步地走上并購(gòu)整合之路。單2010年，萬(wàn)科便在全國(guó)共收購(gòu)24家中小房企，但在兼并擴(kuò)張的背后，更多關(guān)于收購(gòu)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)發(fā)展問(wèn)題亟待萬(wàn)科解決。

　　3月31日的股東大會(huì)上，針對(duì)股東對(duì)于深圳舊改項(xiàng)目南苑新村及合作方金暉的疑問(wèn)。郁亮指出，經(jīng)過(guò)南苑新村一事，萬(wàn)科也清楚認(rèn)識(shí)到舊改任務(wù)的艱巨及困難。“城市發(fā)展進(jìn)入城市更新改造階段，舊城改造已經(jīng)成為一個(gè)重要的供地方式，而這中間的復(fù)雜性一定比招拍掛簡(jiǎn)單拿凈地高得多。”

　　郁亮對(duì)此回應(yīng)表示，城市更新改造如果沒(méi)有獲得原來(lái)業(yè)主的充分同意是不能實(shí)施。這一點(diǎn)，相信政府會(huì)很好把關(guān)。此外，舊改是一個(gè)共贏的過(guò)程。

　　“作為原來(lái)業(yè)主來(lái)說(shuō)，城市更新改造可以獲得價(jià)值提升，而發(fā)展商通過(guò)更新改造也可以獲得發(fā)展機(jī)會(huì)，過(guò)程中必須各方共同努力。當(dāng)然這方面我們是有足夠耐心的，我曾經(jīng)在東京看到一個(gè)樓盤，舊改拆了15年。”

　　“整個(gè)舊改過(guò)程是各個(gè)利益相關(guān)方協(xié)調(diào)的過(guò)程。參與舊改有時(shí)候存在一些不確定性，因?yàn)橛行┕こ瘫容^漫長(zhǎng)，也比較復(fù)雜，政策比較多變，難度也比較大。”

　　郁亮表示，合作方金暉原來(lái)是項(xiàng)目舊改方，萬(wàn)科與對(duì)方的合作有分工：金暉負(fù)責(zé)拆遷，萬(wàn)科負(fù)責(zé)拆后重建。“我會(huì)提醒合作方一定要合法、合理、合情，不能干任何不合法的事。我們也會(huì)正式發(fā)文給金暉集團(tuán)，提醒關(guān)注這個(gè)問(wèn)題。”

　　郁亮稱，審核合作發(fā)展伙伴時(shí)，顯然希望各方面優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，盤活存量土地是非常重要的內(nèi)容。盤活存量對(duì)提高供應(yīng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)是有利的事情，所以我們?cè)诒P活存量方面做了一些工作。當(dāng)然我們也會(huì)注意其他方面的不利影響。萬(wàn)科在在每一單整合合作的時(shí)候，我們其實(shí)都有相關(guān)的把關(guān)部門。

　　王石則指出，萬(wàn)科目前在深圳武漢等城市先后進(jìn)入了舊城改造，“這方面是全新的，我們不熟悉，但是不熟悉并不等于推卸責(zé)任，不熟悉當(dāng)然要尋找擅長(zhǎng)的合作伙伴，實(shí)際上萬(wàn)科這些項(xiàng)目中80%以上是合作的。”

　　王石稱，如果項(xiàng)目不合適，萬(wàn)科可以等。但在合作當(dāng)中，不能因?yàn)楹献鞣叫【驼J(rèn)為他有問(wèn)題，萬(wàn)科在27年前也是由一個(gè)小公司成長(zhǎng)起來(lái)，但這并不等于說(shuō)就一定會(huì)犯錯(cuò)誤。

　　“無(wú)論萬(wàn)科的合作對(duì)方是大還是小，萬(wàn)科的問(wèn)題萬(wàn)科承擔(dān)，因?yàn)閷?duì)方的問(wèn)題，而萬(wàn)科承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科也不會(huì)去推卸屬于自己的責(zé)任。”