我們一貫不是只側(cè)重在住宅市場(chǎng)，我們有200多萬(wàn)平方米的樓面和300多億的投資，商業(yè)樓也不少，相對(duì)于內(nèi)地發(fā)展商而言，我們是有優(yōu)勢(shì)的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 3月23日，會(huì)德豐集團(tuán)和九龍倉(cāng)2010年業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)會(huì)在香港召開(kāi)。會(huì)議公布，會(huì)德豐集團(tuán)2010年全年?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)28%達(dá)到241.86億港元，營(yíng)業(yè)盈利增加20%到113.84億港元。其中，地產(chǎn)發(fā)展收入及營(yíng)業(yè)盈利分別增加103%及88%，至港幣76.76億元及27.4億元，酒店方面也錄得理想業(yè)績(jī)。

　　而九龍倉(cāng)方面，2010年全年?duì)I業(yè)額達(dá)到193.8億港元，比去年同期增長(zhǎng)了10%；營(yíng)業(yè)盈利增長(zhǎng)10%達(dá)到93.7億港元，為歷史新高。

　　盡管寫(xiě)字樓收入下降，但九龍倉(cāng)來(lái)自香港的投資物業(yè)收入依然增加了6%達(dá)到了10.43億港元，同時(shí)由于北京首都時(shí)代廣場(chǎng)的出售和上海會(huì)德豐廣場(chǎng)新落成，使得地產(chǎn)投資部分的業(yè)績(jī)?cè)谌ツ暝鲩L(zhǎng)6%后達(dá)到86.69億元。

　　在地產(chǎn)發(fā)展方面，新簽約銷售額為港幣103億元，主要來(lái)自已落成項(xiàng)目，主要包括成都天府時(shí)代廣場(chǎng)、上海新華路一號(hào)、無(wú)錫時(shí)代上城、成都時(shí)代、晶科名苑和大連時(shí)代一號(hào)及八號(hào)。

　　九龍倉(cāng)高層重點(diǎn)提到了2個(gè)重要項(xiàng)目，一個(gè)是上海璽園，均價(jià)超過(guò)45000元/平方米，2010年錄得23億元銷售額；另一個(gè)是蘇州國(guó)賓一號(hào)，2010年為九龍倉(cāng)帶來(lái)了15億的銷售額，平均售價(jià)超過(guò)46000元/平方米。

　　在會(huì)德豐的內(nèi)地項(xiàng)目將悉數(shù)歸入九龍倉(cāng)旗下的同時(shí)，九龍倉(cāng)也將未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)放在了內(nèi)地。

　　財(cái)報(bào)顯示，九龍倉(cāng)內(nèi)地的資產(chǎn)已占九龍倉(cāng)總資產(chǎn)的34%，九龍倉(cāng)希冀未來(lái)內(nèi)地資產(chǎn)能達(dá)到集團(tuán)資產(chǎn)的50%。目前，九龍倉(cāng)內(nèi)地的土儲(chǔ)為1200萬(wàn)平方米，而其中期目標(biāo)為達(dá)到1500萬(wàn)平方米。同時(shí)，今年九龍倉(cāng)預(yù)計(jì)內(nèi)地物業(yè)銷售有望達(dá)到人民幣140億元。

　　以下是現(xiàn)場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)的問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：管理層提到140億的銷售目標(biāo)可能會(huì)修正，是否會(huì)暗示會(huì)調(diào)劑？公司今年1-2月合約銷售是多少？

　　九龍倉(cāng)：內(nèi)地賣樓方面全年預(yù)算是140億人民幣，1、2月我們賣了12億，和預(yù)算案一樣，但3月停止了，所以接下來(lái)的140億暫時(shí)不知道能否做到。其實(shí)我們?cè)趦?nèi)地有不同的樓盤(pán)，不同的城市情況是不同的，所以不排除部分城市繼續(xù)能做預(yù)收。

　　我們做財(cái)務(wù)部署的時(shí)候，也有一個(gè)消極的打算，如果樓賣得不好的情況下怎么辦？如果樓市繼續(xù)不好的話會(huì)調(diào)劑，但暫時(shí)沒(méi)打算?，F(xiàn)在兩個(gè)月是達(dá)標(biāo)的，不敢說(shuō)不會(huì)調(diào)劑。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：09年核心盈利是賣了北京的項(xiàng)目，是否可以一次性透露數(shù)據(jù)，公司去年跌幅怎么樣？撇除特殊性收益是多少？?jī)?nèi)地物業(yè)方面情況如何？

　　九龍倉(cāng)：2009年，我們有個(gè)一次性收益是14億，是出售北京時(shí)代廣場(chǎng)的盈利。2010年也有兩個(gè)項(xiàng)目幫助了我們的收益，一個(gè)是和稅局達(dá)成一個(gè)協(xié)議后有8億多的進(jìn)賬。根據(jù)會(huì)計(jì)政策，香港空物貨站股權(quán)重組時(shí)，我們有4億多一次性進(jìn)賬。這是完全根據(jù)會(huì)計(jì)政策假設(shè)的盈利，與去年的14億多差不多互相抵消。

　　2010年債務(wù)開(kāi)支是高了，因?yàn)槲覀兘栀J多了，同時(shí)根據(jù)會(huì)計(jì)政策，我們需要將有4億多對(duì)沖的合約虧損入賬。如果將全部都走完，今年會(huì)有大概16%的增長(zhǎng)。2011年，我們資本性開(kāi)支總共370億，主要是地產(chǎn)的開(kāi)支，土地是230億，建筑是140億。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：九龍倉(cāng)本身財(cái)務(wù)健康，擔(dān)心的是會(huì)德豐，你們?cè)诨I集100億港元，估計(jì)有50億會(huì)落到九龍倉(cāng)的供股，去年已經(jīng)是19.8%的負(fù)債率，資產(chǎn)不夠九龍倉(cāng)多，會(huì)德豐是否又有在市場(chǎng)集資的需要？

　　九龍倉(cāng)：財(cái)務(wù)狀況上，會(huì)德豐去年年尾股東凈資產(chǎn)是1000億，如果撇除九龍倉(cāng)和以下的債務(wù)，會(huì)德豐自己的債務(wù)是100億。這100億是九龍倉(cāng)自組的一個(gè)銀團(tuán)。所謂100億的貸款，50億是供股，還有50億是備用的。

　　九龍倉(cāng)的供股行動(dòng)是6倍多，所以備用部分是不需要準(zhǔn)備的。會(huì)德豐借貸大概150億，但它有1000億資產(chǎn)。

　　過(guò)去二三個(gè)月，我們有個(gè)物業(yè)賣得很不錯(cuò)，短短幾個(gè)月共賣了26億。除此之外，九龍倉(cāng)很快又派息，以這個(gè)數(shù)字計(jì)算，會(huì)德豐大約有10億的股息收入，所以，會(huì)德豐本身的財(cái)務(wù)狀況是不成問(wèn)題的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：旗下有幾家公司想在大陸發(fā)展，策略上如何劃分？剛剛說(shuō)未來(lái)目標(biāo)是將總資產(chǎn)的50%放入內(nèi)地，土地儲(chǔ)備方面，你們的計(jì)劃是多少？

　　九龍倉(cāng)：我們中期土地儲(chǔ)備目標(biāo)是1500萬(wàn)平方米，現(xiàn)在差300萬(wàn)平方米。

　　會(huì)德豐集團(tuán)有三間公司在內(nèi)地有投資，即九龍倉(cāng)、會(huì)德豐及會(huì)德豐新加坡。會(huì)德豐對(duì)于內(nèi)地物業(yè)的意向是全部集中于九龍倉(cāng)，那些物業(yè)以前是在會(huì)德豐地產(chǎn)上市公司的，該公司的私有化在去年七月才完成，而在私有化過(guò)程中，我們說(shuō)過(guò)一切不變，故暫時(shí)不可以做的。最終目標(biāo)是將會(huì)德豐內(nèi)地房地產(chǎn)集中在九龍倉(cāng)。

　　會(huì)德豐(新加坡)是一家獨(dú)立上市公司，雖然我們占74%~75%的股份，但其余25%的小股東大部分是新加坡的投資者，他們對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)非常感興趣。

　　董事會(huì)手上有很多現(xiàn)金，覺(jué)得最好投資地是大陸，我們沒(méi)有阻止，他們會(huì)繼續(xù)做也有可能的，但整個(gè)集團(tuán)還是九龍倉(cāng)做的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：九龍倉(cāng)和會(huì)德豐(新加坡)兩家公司是否會(huì)競(jìng)爭(zhēng)？

　　九龍倉(cāng)：大陸市場(chǎng)很大，不存在競(jìng)爭(zhēng)，如果擔(dān)心競(jìng)爭(zhēng)的話，應(yīng)該是新加坡?lián)木琵垈}(cāng)的競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)樾录悠潞苄。琵垈}(cāng)很大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：海港城和時(shí)代廣場(chǎng)今年租金上漲空間有多大？集團(tuán)在內(nèi)地資產(chǎn)想擴(kuò)大到和香港各占50%，是否考慮二線城市，是否有目標(biāo)確定哪一些城市是多少？

　　九龍倉(cāng)：我們主要是指大城市，沒(méi)有特別的目標(biāo)和方向，今年海港城和時(shí)代廣場(chǎng)的租金，一方面，寫(xiě)字樓新的租約會(huì)上升，另一方面，去年和前年簽下的約會(huì)生效，預(yù)計(jì)今年兩個(gè)物業(yè)的總租金收入會(huì)有單位數(shù)字的升幅。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：1500萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備目標(biāo)，今年是否會(huì)達(dá)到？如果今年不行，什么時(shí)候可以實(shí)現(xiàn)？公司供股的時(shí)機(jī)很好，當(dāng)時(shí)確定這個(gè)時(shí)間考慮的是什么？有沒(méi)有考慮過(guò)其他的融資方法？

　　九龍倉(cāng)：我們供股的時(shí)間有一些幸運(yùn)的元素，如果一早知道日本會(huì)地震海嘯，我們就會(huì)回避很多東西。供股方面，我們1月底在長(zhǎng)沙買了一幅很好的地，樓面地價(jià)800元/平方呎左右，總共是56億人民幣，建筑費(fèi)和利息要100多億。有這么好的地，我們會(huì)抓住機(jī)會(huì)，我們需要融資，因此我們會(huì)找一些保本的方式去做，而不是靠借貸，這樣會(huì)引起我們供股的行動(dòng)。

　　至于我們什么時(shí)候達(dá)到1500萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備目標(biāo)，今天不敢夸口說(shuō)具體日期。我們今年盡量做，中期目標(biāo)我們希望兩年內(nèi)做到，做不到也不會(huì)說(shuō)是世界末日。

　　在投資物業(yè)方面，從30多萬(wàn)上升到200多萬(wàn)平方米；物業(yè)落成方面，2011到2013年比例不斷增加；投資物業(yè)方面，2012年落成是150萬(wàn)平方米，去年做28萬(wàn)平方米，今年做47.5萬(wàn)平方米，開(kāi)始是這樣，之后會(huì)增加快一點(diǎn)的。

　　去年7月才完成私有化，我們今年上半年不會(huì)做，我們多數(shù)會(huì)以現(xiàn)金的形式，而不會(huì)以股份的形式。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司很多物業(yè)是中高端產(chǎn)品，而且也在限購(gòu)范圍內(nèi)。除此之外，你們還有投資物業(yè)，未來(lái)拿地的傾向是否會(huì)改變？商業(yè)地產(chǎn)在這一波限購(gòu)中非常受益，公司是否會(huì)改變走中高端住宅市場(chǎng)的策略，增加商業(yè)地產(chǎn)的比重？

　　九龍倉(cāng)：我們一貫不是只側(cè)重在住宅市場(chǎng)，我們有200多萬(wàn)平方米的樓面和300多億的投資，商業(yè)樓也不少，相對(duì)于內(nèi)地發(fā)展商而言，我們是有優(yōu)勢(shì)的，尤其與國(guó)際品牌的合作，互相有信心，管理方面我們也有優(yōu)勢(shì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年4月推出的一個(gè)華人富豪榜上，可以看到，吳先生(吳光正)執(zhí)掌九龍倉(cāng)和會(huì)德豐，由于內(nèi)地房產(chǎn)和物流增長(zhǎng)，他的資產(chǎn)增幅很大。今年兩會(huì)不是刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，重點(diǎn)卻在維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)上，集團(tuán)資產(chǎn)會(huì)不會(huì)像過(guò)去兩年那樣有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，還是會(huì)平穩(wěn)地發(fā)展？

　　九龍倉(cāng)：內(nèi)地房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)是受中央關(guān)注的，我們完全可以理解，因?yàn)槭澜绺鞯亓炕瘜捤?，因?yàn)闊徨X(qián)，也因?yàn)榕菽葐?wèn)題，中央覺(jué)得地產(chǎn)短期內(nèi)是關(guān)注點(diǎn)。

　　我們覺(jué)得，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)是繼續(xù)會(huì)回升的，我們也不是做低檔次的樓盤(pán)，我們是做一些高檔的樓盤(pán)，根據(jù)不會(huì)是民生的問(wèn)題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在中央說(shuō)會(huì)擴(kuò)大限購(gòu)城市范圍，中高端已經(jīng)受限購(gòu)，反而中低端、首次置業(yè)和第二次置業(yè)不受限制，中高端市場(chǎng)是否會(huì)有影響？

　　九龍倉(cāng)：未來(lái)幾個(gè)月樓市是慢了，我們贊同這種說(shuō)法。但如果有足夠的財(cái)力，我們可以渡過(guò)這個(gè)慢市。

　　在今年，我們已經(jīng)有預(yù)售訂單的超過(guò)80億，今年盈利貢獻(xiàn)有若干保障，只要將樓落成，80億一部分入賬，一部分可以到明年入賬。今年1-2月已經(jīng)賣到十幾億，現(xiàn)金是可以流動(dòng)的，也加強(qiáng)自己的財(cái)務(wù)實(shí)力，這對(duì)我們的影響也是短暫的。