我們做旅游地產(chǎn)更需要專業(yè)的團(tuán)隊，分拆能把業(yè)務(wù)做得更為專業(yè)，管理也更為方便，所以分成“三駕馬車”?！　?/h3>

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 3月22日，世茂房地產(chǎn)召開2010年業(yè)績發(fā)布會，主席兼執(zhí)行董事許榮茂、副主席兼執(zhí)行董事許世壇、首席財務(wù)官許偉文出現(xiàn)在了發(fā)布會現(xiàn)場。

　　世茂當(dāng)天公布的年報顯示，2010年，公司確認(rèn)收入為217.9億元，較上年升28%；全年利潤大幅上升52.4%至55億元；全年合約銷售額達(dá)305億元人民幣，同比增加約36%；總合約銷售面積253萬平方米。

　　此外，來自酒店、投資物業(yè)及其他業(yè)務(wù)的收入上升57%至人民幣13.4億元。年內(nèi)物業(yè)銷售收入為人民幣204.5億元，占收入總額的94%，比上年增長26%。平均入賬銷售價格從2009年的8507元/平方米上升18%至10025元/平方米。

　　世茂房地產(chǎn)表示，2011年的合同銷售目標(biāo)將達(dá)到360億元，這還是一個保守的目標(biāo)。

　　盡管面對調(diào)控下房地產(chǎn)市場的諸多不確定性，但世茂對該目標(biāo)的完成相當(dāng)有信心。

　　“A股上海世茂今年的銷售額目標(biāo)暫定100億，旅游產(chǎn)業(yè)今年的銷售預(yù)計能達(dá)到70億。這兩項加上投資性物業(yè)的收入，今年就達(dá)到180億，占了今年銷售目標(biāo)的一半，所以我們很有信心能完成360億的目標(biāo)銷售。”許榮茂表示。

　　以下是世茂房地產(chǎn)全年業(yè)績會現(xiàn)場提問實錄：

　　海峽城

　　現(xiàn)場提問：2010年年底，世茂把海峽城定義為“第四架馬車”，世茂對海峽城未來的發(fā)展有怎樣的設(shè)想？與其他合作方的合作模式如何？在現(xiàn)有的南京、平潭兩個海峽城項目當(dāng)中，世茂投資的金額大概有多少？

　　許榮茂：實際上世茂集團(tuán)的控股公司世茂房地產(chǎn)一直是“三駕馬車”策略，海峽城實際上只是當(dāng)成世茂房地產(chǎn)的對外投資公司，所以并未列入報表，從宏觀來講，現(xiàn)在應(yīng)該是“四架馬車”。

　　為什么要做“四駕馬車”？國內(nèi)“十二五規(guī)劃”里寫得很清楚，重點發(fā)展服務(wù)業(yè)及先進(jìn)制造業(yè)，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)大部分要淘汰。一些類似來料加工的勞動力職業(yè)，或者回報很低、風(fēng)險很大的企業(yè)，要改進(jìn)。

　　所以，我們的投資也會據(jù)此做相應(yīng)的調(diào)整。以往我們的銷售主要靠住宅，現(xiàn)在會多涉及商業(yè)、旅游，這些就是對服務(wù)業(yè)發(fā)展的最好體現(xiàn)。而先進(jìn)制造業(yè)最主要是高科技產(chǎn)業(yè)，我們自己不大會搞這些，所以我們選擇與臺灣、香港等公司合作，而臺灣的兩個合作者，都是在臺灣做高科技產(chǎn)業(yè)規(guī)模最大的公司。

　　例如臺灣招商能力最強的遠(yuǎn)雄，其招集的高科技產(chǎn)業(yè)幾乎占市場份額的80%~90%。另一個合作伙伴東元，南港軟件園就是它一手打造的，所以，他們兩家都很有實力做高端產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)。由于是云端高科技技術(shù)群，所以現(xiàn)在海峽城也與臺灣交通大學(xué)、臺灣中華電訊公司合作開發(fā)高科技產(chǎn)業(yè)。

　　至于合作模式，現(xiàn)在是幾家公司共同合作投資，但實際上是由一家公司獨立運營，與世茂房地產(chǎn)的團(tuán)隊分開。第一期準(zhǔn)備籌集11億美金，但這11億美金是根據(jù)項目的發(fā)展來推進(jìn)，目前我們只拿到兩個項目，所以預(yù)計該兩個項目今年可以占股東投資約5億美金。至于第三個、第四個項目何時才能取得，暫時未知，因為要通過招拍掛程序漫長的過程，現(xiàn)在還不能預(yù)測，所以投資額度沒有很大。

　　現(xiàn)在住宅受到的沖擊比較大，但高科技產(chǎn)業(yè)、旅游、商業(yè)不但沒受到影響，反而市場占有率、銷售情況非常好。A股上海世茂今年的銷售額目標(biāo)暫定100億，旅游產(chǎn)業(yè)今年的銷售預(yù)計能達(dá)到70億。這兩項加上投資性物業(yè)的收入，今年就達(dá)到180億，占了今年銷售目標(biāo)的一半，所以我們很有信心能完成360億的目標(biāo)銷售。

　　現(xiàn)場提問：實際上海峽城是由世茂房地產(chǎn)負(fù)責(zé)還是上海世茂負(fù)責(zé)？此外，目前海峽城的項目雖少，但占地面積很大，投資也是上百億計算，各合作方是怎樣參與投資的？

　　許榮茂：海峽城是世茂房地產(chǎn)對外投資公司，是一個獨立公司，并非由我們控股。海峽城很大，因為政府在那里規(guī)劃要做高科技產(chǎn)業(yè)園、云端產(chǎn)業(yè)園、總部基地，但這些要一步一步來做，所以第一期我們拿了94萬平方米的土地，規(guī)模還算挺大，今天早上，我們還在平潭拿了170萬的土地。

　　關(guān)于平潭項目，根據(jù)“十二五”規(guī)劃，溫總理指出，平潭要作為臺商的獨立模式示范區(qū)，平潭距離臺灣新竹只有64海里，現(xiàn)在坐廣中船2個小時就到了。平潭還有四個“共同”：共同投資，共同規(guī)劃，共同管理，共同收益。將來這個地方會作為與臺灣合作的試驗區(qū)，中央會提供很多優(yōu)惠政策。

　　我們做這些是一步一步來做，不會一下子把土地全買回來，然后又一下子去買別的項目。而且海峽城是世茂房地產(chǎn)作為對外投資的項目，股本金是世茂一定要給的，但其他的發(fā)展要靠海峽城自己融資。

　　因為現(xiàn)在制造業(yè)的行業(yè)前景較好，現(xiàn)在它正在搞硬件，管理還不錯，這些要靠海峽城自己的團(tuán)隊去處理。至于余下土地的取得，現(xiàn)在還在洽談當(dāng)中。

　　世茂房地產(chǎn)在海峽城項目當(dāng)中所占的比例是分期來看的，因為每一期大家的投資比重不同，到今天為止，世茂房地產(chǎn)所占的比重較大些，達(dá)到49%，不排除該數(shù)值會隨著項目的取得出現(xiàn)調(diào)整。

　　“三駕馬車”

　　現(xiàn)場提問：對比2010年305的銷售業(yè)績，今年360億的目標(biāo)增長其實僅有兩成左右，是否表示管理層認(rèn)為今年的市況并不樂觀？

　　許世壇：其實該增幅是一個保守的預(yù)測，是基于今年的可售面積賣一半。從歷史上來看，我們每年都可完成可售面積6、7成的銷售。當(dāng)然，今年因為出臺較多的調(diào)控，是很多政策突襲的年份，所以我們希望定一個比較保守的銷售目標(biāo)，但從目前來看，今年應(yīng)該能超過該銷售目標(biāo)。因為在這360億里面，有一半是不受政策的影響。

　　現(xiàn)場提問：世茂的第三架“馬車”其實做過調(diào)整，原來只是酒店業(yè)務(wù)，之前世茂曾透露想將該部分獨立上市，那調(diào)整之后是否也有考慮將旅游地產(chǎn)獨立上市？

　　許世壇：在第三架馬車上，我們希望做一個更大的產(chǎn)業(yè)，單單是酒店的話，產(chǎn)業(yè)很單一，其實除了酒店以外，還有酒店公寓。去年單酒店公寓一個項目就能買幾十億。目前國內(nèi)的投資渠道并不多，現(xiàn)在住宅項目的限購，酒店式公寓反而成為市場的熱點。

　　此外，包含酒店公寓、主題公園、高爾夫、養(yǎng)老公寓在內(nèi)，旅游地產(chǎn)的市場潛力很大，所以我們非常看好旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，也希望能將該產(chǎn)業(yè)獨立上市。

　　至于未來是否會將該板塊分拆上市，還要視乎市場情況，當(dāng)然我們還需要進(jìn)行團(tuán)隊的建立，以及對資產(chǎn)、項目的準(zhǔn)備，目前我們正在準(zhǔn)備當(dāng)中。

　　現(xiàn)場提問：因為旅游地產(chǎn)也涉及一定的商業(yè)和住宅項目，世茂講如何解決同業(yè)競爭問題？

　　許榮茂：旅游不搞商業(yè)，也不搞住宅。目前世茂在國內(nèi)在建及將建的酒店將達(dá)30家，另外我們還有很多主題公園，將有三大主題公園準(zhǔn)備開放。此外，還有會議會展，健康產(chǎn)業(yè)，包括老人公寓、療養(yǎng)院等，這些都是包含在旅游范疇內(nèi)。

　　另外，我們還有高爾夫球場，度假別墅、酒店式公寓等可以進(jìn)入銷售，實際上，旅游板塊擁有的資產(chǎn)相當(dāng)大，已有幾百億的資產(chǎn)在手上，直到去年年底才開始獨立運營。

　　今年旅游業(yè)務(wù)目標(biāo)為70億，但我預(yù)計明年旅游業(yè)務(wù)的收入可達(dá)到百億以上每年都可能會實現(xiàn)翻番的增長。

　　為什么要分那么細(xì)，可不可以三家一起做？其實真的做不到。就A股上海世茂而言，現(xiàn)在很多公司都開始做商業(yè)地產(chǎn)，其實商業(yè)地產(chǎn)不是那么簡單，起個模型很容易，因為大家都是做這類型的建筑，但我們現(xiàn)在所做的商業(yè)還包括百貨公司、國際影院、文化娛樂設(shè)施等，由上千人進(jìn)行運營，這需要相當(dāng)專業(yè)的知識。

　　如果世茂房地產(chǎn)只是自己做，不把商業(yè)分拆出來，只是做個外殼，如何招商、運營時一件很讓人頭痛的事。我們做旅游地產(chǎn)更需要專業(yè)的團(tuán)隊，分拆能把業(yè)務(wù)做得更為專業(yè)，管理也更為方便，所以分成“三駕馬車”。

　　現(xiàn)場提問：住宅板塊今年的銷售目標(biāo)可能僅有180億元左右，但限購令出臺后，對世茂房產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)的影響有多大？因為酒店式公寓不受限購影響，未來是否會增加該類產(chǎn)品的銷售？有否考慮將現(xiàn)有的住宅項目改為酒店式公寓出售？

　　許世壇：限購確實有點麻煩，但因為世茂進(jìn)入的城市較多，仍有部分城市是不限購的，就算是有些實施限購的城市，因為限購的只是市中心，郊區(qū)不限購，而我們有些項目恰恰位于不限購的區(qū)域，所以限購對世茂的影響也不會太大。

　　而酒店式公寓雖然不是70年的住宅項目，所以排除在限購之外，世茂也會加大力度在這方面的發(fā)展。

　　現(xiàn)成的住宅項目比較難轉(zhuǎn)成酒店式公寓，因為使用年限不一樣。當(dāng)然，如果調(diào)控政策持續(xù)很長時間的話，也不排除有部分開發(fā)商會考慮這樣做，但世茂暫時沒有這些計劃。

　　現(xiàn)場提問：許主席早前曾提到，有興趣參加國內(nèi)保障房項目，但很多開發(fā)商都表示對保障房沒興趣或認(rèn)為利潤較低，事實上，目前公司的負(fù)債已經(jīng)到達(dá)一個較高的水平，為什么還會對保障房建設(shè)有興趣？

　　許榮茂：其實保障房不會占太多的現(xiàn)金流，但最大的問題就是利潤不多，僅約為3%~5%。其實我們今年的施工面積超過1000萬平方米，如果政府有需要，我們會出于對政府的支持、社會責(zé)任的考慮，做30萬或50萬平方米的保障房項目其實是無傷大雅的。但暫時還未有該方面的考慮。

　　資金賬本

　　現(xiàn)場提問：2010年，世茂在土地儲備上斥資約200億買地，今年的土地金投入大約是120億，目前現(xiàn)有土地未付的土地款今年要支付的是120億？是否還包括今年再購地的預(yù)算金額？如果是后者，那今年在買地的預(yù)算實際上很低，原因何在？

　　許世壇：今年世茂的土地開支是120億元，但這是未計算新增土地費用，此外，這120億也未必全部支付完畢，因為有些土地涉及拆遷。另外，今年新增的三幅地塊的支出也未算入其中。

　　在購地方面，還要視乎銷售情況，如果銷售情況較好，可能新增土地會較多，反之亦然。如果銷售少點，施工成本也未必需要130億元，可能100億就能搞定。其實就算360億這個比較保守的數(shù)字，我們還剩200億元的資金。其實今年我們的財務(wù)狀況比以往都好很多，2010年所有的財務(wù)數(shù)據(jù)應(yīng)該是歷史上最好的一年了。

　　現(xiàn)場提問：近期世茂房地產(chǎn)在融資上較為積極進(jìn)取，3月8日更發(fā)行3.5億元的美元票據(jù)，接下來世茂是否仍會繼續(xù)以這種債務(wù)融資作為主要的融資手段？

　　許榮茂：其實世茂的負(fù)債率并不高，仍堅持做3.5億元的高息票據(jù)，是因為在今年年末世茂會有一個2.5億元的債券到期，如果等到年末才做，又擔(dān)心到時市場沒有窗口，倒不如趁現(xiàn)在有窗口先做，實際上現(xiàn)在也是為了調(diào)整世茂的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

　　現(xiàn)場提問：今年世茂新增借貸凈額為50億，將如何達(dá)到？其實世茂2010年的融資成本增加了很多，達(dá)到7億美元，除了負(fù)債比率外，世茂將如何把融資成本控制在一個合理的水平？

　　許世壇：其實3月初發(fā)行的3.5億美元票據(jù)中，有2.5億是用于償還之前的舊債，所以所剩金額并不多，凈增額僅1億美金左右。此外，剩下的空間也不多，主要是項目貸款。

　　現(xiàn)在在國內(nèi)貸款的利率都很低，一般僅7~8厘，我們覺得其實還可以?；赝烂恼麄€控制財務(wù)的成本都是在一個可以接受的范圍內(nèi)。有部分小型開發(fā)商或個別企業(yè)的利率到達(dá)13~15厘，我們還是8厘，其實很低。

　　現(xiàn)場提問：2009年全年世房的毛利率為35%，但到了2010年上半年，毛利率僅為33%，為什么會出現(xiàn)2%的下降？

　　許世壇：2010年上半年的毛利率是33%，但是到了下半年世茂的毛利率已經(jīng)達(dá)40%，全年為37%。上半年毛利率低，因為竣工的項目都是前幾年銷售的，大約是2008年底2009年初時，當(dāng)時正值全球金融海嘯，內(nèi)地房地產(chǎn)市場也很差，銷售基本是減兩成以上。而當(dāng)時也是我們歷史以來降價最多和銷售價格最低的時刻，銷售的樓盤肯定也是最便宜，毛利率一定也是最低的，銷售也不少，直到2010年上半年交樓。

　　但到了下半年，毛利率到達(dá)40%，回到正常水平?，F(xiàn)在的售價其實也比2010年下半年的高，所以未來這兩年的毛利率預(yù)計可以維持在40%以上。

　　現(xiàn)場提問：世茂預(yù)計到今年年底資金凈額有200億左右，到今年年底，世茂的負(fù)債比率將下降到怎樣的水平？

　　許世壇：經(jīng)過計算，若現(xiàn)金流超過200億，2011年的負(fù)債率將較去年還要低，我們也希望能一直維持在較低的水平。負(fù)債每年都不同，管理層也希望用審慎的負(fù)債考慮。

　　其實69%的凈負(fù)債比率是因為我們做了很多酒店項目，如果酒店是用一般的價值調(diào)整，該數(shù)值會減少11%至58%。

　　此外，在世茂去年銷售的項目當(dāng)中，包括200米左右的超高層，其中有部分是商業(yè)項目，需要竣工之后才能進(jìn)入報表，客戶也簽好了合同，批文等手續(xù)也完成了。這些項目建成還需要兩三年，可提供幾十億的銷售收入，只要能辦好按揭就能收到錢了。

　　我們內(nèi)部計算過，這也差不多達(dá)到5%，如果減去該5%，凈負(fù)債比率將低至53%。其實世茂的負(fù)債率并不如想象中的高。因為現(xiàn)在政策的出臺對商用物業(yè)有所限制，不像以前只要辦了按揭就能收到錢。此外，由于投資性物業(yè)的利潤較高，這也影響到負(fù)債比率。