“我相信宏觀調(diào)控顯現(xiàn)出的效果會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)反復(fù)，對(duì)行業(yè)、對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌及他的操作能力、執(zhí)行能力是一個(gè)重大的考驗(yàn)。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 2010年，龍湖超額完成了全年248億的目標(biāo)，全年合同銷(xiāo)售333.2億元，同比增長(zhǎng)81.5%，同時(shí)毛利率也上升至33.9%。在昨日龍湖在香港舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖提出了今年400億的新目標(biāo)。

　　為此，龍湖將今年計(jì)劃竣工的面積提升了20%，達(dá)到281萬(wàn)平方米，其中上半年計(jì)劃竣工面積83萬(wàn)平方米，下半年計(jì)劃竣工198萬(wàn)平方米，全年的可推售貨量將達(dá)到600到650億元左右。新推16新盤(pán)，其中包括去年剛剛拿下的煙臺(tái)養(yǎng)馬島和云南玉溪旅游度假項(xiàng)目。

　　"今年我們?nèi)匀幌Ｍ３咒N(xiāo)售規(guī)模的適度增長(zhǎng)，大概增長(zhǎng)的比例在20%到30%左右”，龍湖管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露。

　　昨日，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官吳亞軍、常務(wù)副總裁邵明曉、首席財(cái)務(wù)官韋華寧等龍湖管理層列席了年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，就媒體提出的銷(xiāo)售策略、融資渠道、參建保障房等問(wèn)題作出解答。

　　以下為業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的問(wèn)答實(shí)錄：

　　媒體提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)今年在入賬的面積里面，會(huì)不會(huì)有和去年一樣包括保障性住房。因?yàn)槿ツ昃褪且驗(yàn)檫@個(gè)問(wèn)題龍湖的ASP(平均售價(jià))低了一點(diǎn)。另外，在公司戰(zhàn)略組合方面，其實(shí)明后年是還款的高峰期，現(xiàn)在有沒(méi)有融資方面的打算？第三，到現(xiàn)在合約的銷(xiāo)售情況怎么樣？

　　韋華寧：第一個(gè)問(wèn)題，在2010年結(jié)算的項(xiàng)目中，我們的確有一個(gè)保障房的項(xiàng)目叫大方居。這個(gè)項(xiàng)目絕大部分在2010年已經(jīng)完成竣工交付了，2011年目前在我們的結(jié)算管道中，這個(gè)保障性住房是沒(méi)有的。但是，我們?cè)谖磥?lái)也會(huì)陸續(xù)地伺機(jī)參加一些保障房建設(shè)的項(xiàng)目。

　　第二個(gè)，講到我們債務(wù)的還款，實(shí)際上可以看到我們?cè)谡麄€(gè)債務(wù)的結(jié)構(gòu)上，從今年開(kāi)始，明年、后年陸陸續(xù)續(xù)都會(huì)進(jìn)入一些還款期，但是還款的金額不會(huì)太大，我們目前只有15%的總債務(wù)是以外幣結(jié)算的債務(wù)。

　　目前對(duì)于境外債務(wù)的還款，我們沒(méi)有非常剛性或急迫的壓力和需求，我們完全可以通過(guò)正常的內(nèi)部分紅，進(jìn)行正常的融資活動(dòng)，這個(gè)可以保障我們的資金需求。

　　第三個(gè)，截止到2月底我們整個(gè)銷(xiāo)售金額是73.2億，與去年相比，同比增長(zhǎng)200%，這也是我們集團(tuán)歷史上銷(xiāo)售非常好的一個(gè)開(kāi)局。

　　媒體提問(wèn)：在宏觀調(diào)控方面，尤其是北京的限購(gòu)令，還有重慶的房產(chǎn)稅，從去年看對(duì)集團(tuán)的影響不大，您估計(jì)2011年對(duì)你們影響大概是怎么樣的？第二，剛才提到ASP或者毛利的提高是集團(tuán)的目標(biāo)，那ASP和毛利的水平大概在什么位置才是比較滿(mǎn)意的水平呢？

　　吳亞軍：對(duì)于宏觀調(diào)控有兩個(gè)重要的政策；第一個(gè)是重慶和上海的房產(chǎn)稅，第二個(gè)是在春節(jié)前后開(kāi)展的限購(gòu)活動(dòng)，這兩個(gè)其實(shí)都分別產(chǎn)生了一定的影響。

　　重慶的房產(chǎn)稅因?yàn)槎惵屎褪斩惖某潭瓤赡鼙仁袌?chǎng)上預(yù)期得要輕一點(diǎn)，所以反響已經(jīng)過(guò)去了，已經(jīng)沒(méi)有了。但未來(lái)深遠(yuǎn)的影響或者以后的效果還有待觀察。

　　第二個(gè)是關(guān)于今年的限購(gòu)政策，這個(gè)限購(gòu)政策確實(shí)是對(duì)市場(chǎng)造成了很大的沖擊。我們監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)，全行業(yè)基本上在不同的城市是不一樣的，但是有一些城市下跌了五成，雖然有下跌，但龍湖因?yàn)橛衅放频膬?yōu)勢(shì)和產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)的模式，以及銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的能力優(yōu)勢(shì)，所以目前我們是優(yōu)于行業(yè)的表現(xiàn)。

　　我相信宏觀調(diào)控顯現(xiàn)出的效果會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)反復(fù)，對(duì)行業(yè)、對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌及他的操作能力、執(zhí)行能力是一個(gè)重大的考驗(yàn)，還有財(cái)務(wù)安全的預(yù)料，可能會(huì)看到行業(yè)會(huì)產(chǎn)生比較大的變化。

　　有品牌的或者實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，會(huì)籌到更多的錢(qián)去順利度過(guò)這個(gè)波動(dòng)和難關(guān)。但是，有一些品牌不夠強(qiáng)大，產(chǎn)品也不夠出色的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)遭遇一些困境，這是我們預(yù)測(cè)的現(xiàn)象。

　　韋華寧：毛利率方面我們?cè)谝坏絻赡陼?huì)保持平均每年一到兩個(gè)點(diǎn)的增長(zhǎng)，這個(gè)是能夠確保的。因?yàn)椋鄬?duì)于西部來(lái)講，東部的這個(gè)回報(bào)資金會(huì)更加厚實(shí)一些。

　　另外，對(duì)于這個(gè)平均ASP的預(yù)期，我們預(yù)計(jì)可能未來(lái)的一段時(shí)間里整個(gè)集團(tuán)的平均銷(xiāo)售單價(jià)大概在12000到13000左右。實(shí)際上這個(gè)數(shù)字在每一年隨著銷(xiāo)售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不同都會(huì)有一些波動(dòng)和變化。

　　媒體提問(wèn)：今年以來(lái)中駿置業(yè)、恒大、碧桂園等相繼在海外發(fā)債。與此同時(shí)，今年的貨幣政策也是逐漸趨緊，下公司今年有沒(méi)有發(fā)債計(jì)劃？如果有的話，規(guī)模大概是多少？如果沒(méi)有的話。有沒(méi)有其他的融資方式考慮？

　　韋華寧：實(shí)際上我們都在留意和關(guān)注市場(chǎng)上我們的同業(yè)在發(fā)行高息債券。到去年年底，龍湖的現(xiàn)金是很充沛的，不缺錢(qián)，我們的負(fù)債率也很低。所以，我們其實(shí)并沒(méi)有任何很剛性的發(fā)債壓力。

　　但是，我們也在持續(xù)關(guān)注這個(gè)渠道，因?yàn)槲覀円擦粢獾矫缆?lián)儲(chǔ)的月息目前仍然是處在十多年來(lái)的低位，而且這個(gè)PBR所帶來(lái)的流動(dòng)性充沛的影響目前還是存在的，所以我們也關(guān)注這些變化。

　　龍湖去年也做了一個(gè)“體檢”，標(biāo)普和穆迪核對(duì)公司目前的財(cái)務(wù)狀況和信用進(jìn)行了評(píng)價(jià)，目前標(biāo)普公司的評(píng)比是BB+，穆迪公司的評(píng)比是Ba2，這是目前在整個(gè)行業(yè)內(nèi)除了國(guó)企之外最高的信用評(píng)級(jí)。

　　媒體提問(wèn)：北京這段時(shí)間的限購(gòu)政策，包括一些調(diào)控政策應(yīng)該說(shuō)比其他城市更嚴(yán)厲。在公司財(cái)報(bào)中看到，龍湖在北京的銷(xiāo)售份額中占了非常大的比例，北京龍湖的銷(xiāo)售額或者是銷(xiāo)售策略是怎么樣的？

　　邵明曉：簡(jiǎn)單回顧一下去年，其實(shí)去年4月份北京出臺(tái)了非常嚴(yán)厲的限購(gòu)政策。我們當(dāng)時(shí)2010年設(shè)定的目標(biāo)是70多億，但是因?yàn)槲覀冏プ?月15號(hào)到4月10號(hào)的這個(gè)寬松期，以及在10月份以后加推了一些房源，所以我們?nèi)陮?shí)現(xiàn)了100億的銷(xiāo)售額。

　　在今年來(lái)講，限購(gòu)令對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響還是較大的。但截止到2月份，不算長(zhǎng)楹天街，我們北京也完成了25億的銷(xiāo)售。所以，我們現(xiàn)在預(yù)計(jì)，北京應(yīng)該是在80億這樣一個(gè)目標(biāo)。

　　在整體策略上，北京這個(gè)城市有一個(gè)特點(diǎn)，寬松期一旦到來(lái)的時(shí)候非常短暫。所以，對(duì)一線城市市場(chǎng)的把握、節(jié)奏的把握，實(shí)際上是很考驗(yàn)管理團(tuán)隊(duì)的能力的。但是，龍湖公司經(jīng)過(guò)這么多年的摔打，也有成功，也經(jīng)歷過(guò)一些挫折，在這方面也練就了一些能力，所以在市場(chǎng)上會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

　　媒體提問(wèn)：2011年龍湖北京銷(xiāo)售還是比較大的一部分，但諸如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入到受調(diào)控較弱的三四線城市發(fā)展。龍湖未來(lái)有沒(méi)有這樣一個(gè)方向？抑或未來(lái)幾年繼續(xù)以北京、重慶一些城市為主？

　　吳亞軍：北京今年的目標(biāo)是80億，去年北京的目標(biāo)是70億，但是北京實(shí)際多完成了30億。就是因?yàn)槲覀冾A(yù)測(cè)到今年的市場(chǎng)會(huì)有一些波動(dòng)，所以要求北京在去年超賣(mài)30億，那就是說(shuō)，北京的貨值在去年就已經(jīng)大賣(mài)。

　　而且，在1、2月份北京也是賣(mài)了25億，所以這個(gè)計(jì)劃速度我們認(rèn)為是可行的。北京沒(méi)有什么太多的存量，所以這也是北京公司奠定了一個(gè)比較好的狀態(tài)。

　　在實(shí)際布局上，龍湖從西部到東部這是一個(gè)方面，同時(shí)我們?cè)跂|部的中心城市之外也向東部的其他二三線城市拓展，這是龍湖區(qū)域聚焦的一個(gè)重要部分。也就是說(shuō)我們圍繞北京以及環(huán)渤海地區(qū)，圍繞上海以及長(zhǎng)三角地區(qū)的布局已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。

　　今年我們還會(huì)在13個(gè)城市有銷(xiāo)售，項(xiàng)目數(shù)量也會(huì)大規(guī)模增長(zhǎng)，業(yè)態(tài)也更加鞏固。過(guò)去大家知道我們以中端、高端的住宅為主，現(xiàn)在我們還增加了一些商業(yè)的銷(xiāo)售，增加了一些旅游地產(chǎn)，甚至養(yǎng)老地產(chǎn)的銷(xiāo)售。比如說(shuō)我們煙臺(tái)的項(xiàng)目。

　　邵明曉：其實(shí)，一線城市永遠(yuǎn)是我們堅(jiān)守的重地。但是，像北京我們總的存量每年的波動(dòng)都比較大，比較高端的時(shí)期會(huì)在2千多一點(diǎn)，可能有一些年份會(huì)下降到20%~30%這樣的調(diào)整。

　　但是，在北京這樣的城市，我們的目標(biāo)是保持前三這樣一個(gè)相對(duì)領(lǐng)先的地位。另外，可以看到我們還在不斷去延展我們整個(gè)業(yè)務(wù)層面，比如說(shuō)煙臺(tái)項(xiàng)目。

　　為什么到煙臺(tái)做呢？因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)，這個(gè)城市的GDP在去年也達(dá)到了4300個(gè)億，人均GDP達(dá)到9千多美元，總?cè)丝?00多萬(wàn)，市區(qū)人口180多萬(wàn)。但是，從它的房?jī)r(jià)各方面的估值來(lái)講，相對(duì)于周邊的比如說(shuō)青島來(lái)講，應(yīng)該還有比較大的空間，所以，我們?cè)跓熍_(tái)的投資規(guī)模比較大。

　　而我們煙臺(tái)的項(xiàng)目是在傳統(tǒng)的一個(gè)非常著名的養(yǎng)馬島對(duì)面的一線海景。煙臺(tái)這個(gè)城市盛產(chǎn)紅酒、黃金，還有蘋(píng)果，是一個(gè)非常美麗的城市。它又處于寒溫帶，所以適合多種客戶(hù)的需求。加上龍湖的產(chǎn)品現(xiàn)在非常強(qiáng)，在那個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中會(huì)匹配一些我們傳統(tǒng)的必備的產(chǎn)品，還有一些度假類(lèi)的產(chǎn)品，還有一些部分投資類(lèi)的產(chǎn)品，甚至還有一些持有的物業(yè)。

　　這個(gè)項(xiàng)目在今年下半年我們就會(huì)推向市場(chǎng)，所以從現(xiàn)在來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目我們基本完成了產(chǎn)品的定位和規(guī)劃，一切進(jìn)展都比較順利，相信將來(lái)也會(huì)成為一個(gè)亮點(diǎn)。

　　媒體提問(wèn)：龍湖今年買(mǎi)地的計(jì)劃怎么樣？因?yàn)槿ツ旰孟褓I(mǎi)得不是太多，今年有沒(méi)有一些新的城市會(huì)進(jìn)入？

　　吳亞軍：關(guān)于我們未來(lái)拿地的策略，我們現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備是3100萬(wàn)平方米，而且業(yè)態(tài)也比較完整，所以結(jié)構(gòu)我們比較滿(mǎn)意，地域?qū)挾纫脖容^滿(mǎn)意。那么，從未來(lái)看到我們沒(méi)有增加土地儲(chǔ)備的壓力。

　　但是，大家也可以看到，除了一些現(xiàn)金，我們的銷(xiāo)售在行業(yè)大幅下滑的時(shí)候還是穩(wěn)坐的，下滑的比別人小一些?，F(xiàn)金充沛時(shí)，我們會(huì)去尋找一些好的投資機(jī)會(huì)，去增持項(xiàng)目，但是我們不一定要去買(mǎi)什么或者一定要在哪里買(mǎi)，一定要買(mǎi)什么地，一定要以一個(gè)什么價(jià)格買(mǎi)，都沒(méi)有這樣一個(gè)強(qiáng)制的壓力。

　　媒體提問(wèn)：龍湖的貸款利率是5.6%，比你們同行較低。那么，在今年這個(gè)調(diào)控之下，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)貸款是不是變得從緊了？而且，利率的成本有增加，會(huì)增加多少？

　　張艷：在銀行貸款方面，因?yàn)辇埡恢备鷩?guó)內(nèi)銀行保持一個(gè)非常良好的合作伙伴關(guān)系，即使在2008年市場(chǎng)最壞的時(shí)候，我們也沒(méi)有一筆貸款是逾期的，所以我們?cè)阢y行獲得了很好的信用基礎(chǔ)。

　　確實(shí)，去年我們很多貸款從國(guó)內(nèi)銀行借到公司基本的利率是下滑的，這也是為什么我們?nèi)ツ曩Y金特別充沛的一個(gè)原因。而且，我們也是農(nóng)行、建行和工行的重要客戶(hù)。在市場(chǎng)即使是最嚴(yán)酷的時(shí)候，對(duì)龍湖來(lái)講，反倒是行業(yè)里的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槲覀冊(cè)谌谫Y成本上是有一定的優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)的。

　　但是，我們確實(shí)感覺(jué)到今年是比去年要嚴(yán)格，主要的原因也是目前人民銀行和銀監(jiān)會(huì)都在同時(shí)管商業(yè)銀行，而且存款準(zhǔn)備金率是提到歷史新高，所以國(guó)內(nèi)銀行本身的壓力非常大。

　　在這種情況下，龍湖要繼續(xù)保持合理的融資成本，積極拓展海外融資渠道。實(shí)際上，去年我們已經(jīng)成功地拓展了一筆香港的銀行貸款，當(dāng)時(shí)這個(gè)利率也只有2.85%，我們做了四年的利率調(diào)齊以后實(shí)際成本是4.33。

　　上周我們剛剛籌到一筆類(lèi)似的這種貸款，價(jià)格也非常合理，仍然是四年期，沒(méi)有任何的抵押或者是質(zhì)押，也是有四間銀行參與，總額差不多是2.5億美元。這可以合理地拉低我們整個(gè)集團(tuán)的平均融資成本，所以我們今年還是有信心繼續(xù)保持非常具有競(jìng)爭(zhēng)力的融資成本。

　　媒體提問(wèn)：利率上升，融資成本會(huì)不會(huì)上升？會(huì)上升多少？

　　張艷：毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)上升。上升多少這就要看央行基準(zhǔn)利率的水平了，因?yàn)閷?shí)際上去年三年期的基準(zhǔn)利率差不多是5.5%，就是上半年的時(shí)候，目前已經(jīng)上升到了6.1%了。所以，國(guó)內(nèi)銀行的貸款可能會(huì)隨之有所波動(dòng)。

　　但是，比較好的就是一方面我們跟銀行簽的貸款合同調(diào)息的大部分是在一年，所以滿(mǎn)一年之后他才可以調(diào)息，不是說(shuō)可以互動(dòng)的，所以從一定程度上可以減緩利息上調(diào)的比例。我們估計(jì)今年平均的基準(zhǔn)利率會(huì)上升會(huì)到6.5%左右。

　　媒體提問(wèn)：關(guān)于兩限房你們?nèi)ツ曜隽?000套，在業(yè)績(jī)報(bào)告里面好像寫(xiě)在公共事業(yè)這一塊，你們這個(gè)開(kāi)發(fā)的模式是怎么樣的？你們的利潤(rùn)、毛利、凈利，或者是虧損究竟是什么數(shù)字？

　　吳亞軍：在歷史上，可能到現(xiàn)在為止，除了大方居這個(gè)大家已經(jīng)看到的項(xiàng)目外，龍湖其實(shí)現(xiàn)在在建和建城的保障性住房已經(jīng)大概有8千套左右。所以，除了交的6千套以外，我們還有大概2千套在建，這是就是剛才邵總強(qiáng)調(diào)的政府要求配建這一塊。

　　那么，大方居我們?yōu)槭裁窗阉f(shuō)成是公益，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目我們是不賺錢(qián)的，而且是虧本的，2008年的時(shí)候把這一塊記在了虧損作廢的，所以在上市之前我們就把它寫(xiě)成虧損作廢。

　　從未來(lái)來(lái)講，我們還是會(huì)持續(xù)關(guān)注保障房，我們也在關(guān)注它的政策，但是我們不想再去損害股東的利益，因?yàn)槲覀兪巧鲜泄?，我們也期待它的政策確保這一部分有一些微利。