集團(tuán)目前沒有全面打折降價(jià)的計(jì)劃，每一個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)都是由當(dāng)?shù)厥袌龊涂蛻舻那闆r而定的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 周文靜 3月18日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在香港召開2010年度業(yè)績發(fā)布會(huì)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主席李明、財(cái)務(wù)總監(jiān)沈培英等公司高層出席了發(fā)布會(huì)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主席李明表示，今年銷售目標(biāo)定為300億元，較去年增長40%，預(yù)計(jì)上、下半年分別完成110億及190億。他表示。集團(tuán)今年1月至3月中旬合約銷售額達(dá)50億元，預(yù)計(jì)到3月底將完成60億元。

　　李明同時(shí)指出，遠(yuǎn)洋將加快商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度，目前商業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備和在建規(guī)模達(dá)到300萬平方米。在未來的1-2年之中，是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)期。

　　李明認(rèn)為，2010年國家的宏觀調(diào)控，對(duì)市場有重大的影響，短期內(nèi)市場的成交量都下降了，買家也會(huì)觀望，但是相信度過半年左右的適應(yīng)期以后，市場會(huì)有所回暖。因?yàn)楸Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)從今年開始真正形成市場供應(yīng)也得需要兩年時(shí)間，同時(shí)正常的市場交易也不可能停下來。

　　以下為業(yè)績發(fā)布會(huì)問答實(shí)錄：

　　媒體提問：遠(yuǎn)洋提到要控制土地儲(chǔ)備的問題，在2011年計(jì)劃控制多少土地儲(chǔ)備？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：公司目前擁有的土地儲(chǔ)備是2100萬平方米，應(yīng)當(dāng)說能夠維持公司業(yè)務(wù)發(fā)展。在新的一年公司土地儲(chǔ)備主要是調(diào)結(jié)構(gòu)。至于土地儲(chǔ)備的投資量和土地的面積，我們認(rèn)為上半年會(huì)很緊俏，下半年要看公司銷售回款的情況來做決定。

　　另外，因?yàn)橐M(jìn)入到三四線城市，土地面積比二線城市會(huì)放大很多，但今年和去年基本上保持同樣的規(guī)模。

　　媒體提問：遠(yuǎn)洋現(xiàn)在資金大概有150億，你們土地方面還有多少未付款？另外今年有以股代息，是不是因?yàn)橛匈Y金壓力，所以才給股東這個(gè)選擇？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：以股代息跟資金沒有關(guān)系，主要是前一段時(shí)間遠(yuǎn)洋開股東大會(huì)，對(duì)于以股代息，眾多中小投資者提出了強(qiáng)烈的要求，大的投資者也非常歡迎。公司的現(xiàn)金和財(cái)務(wù)狀況沒有問題，目前我們有150億現(xiàn)金，借貸比只有零點(diǎn)四幾。

　　公司2011年未完支付的土地款90個(gè)億，在建支出100個(gè)億，必須要支付的加起來大概是250億。公司今年正常的盈利會(huì)超過300億，加上我們150億的現(xiàn)金，資金上沒有任何問題。而且，遠(yuǎn)洋本身獲得了銀行信貸受信額度超過300億，馬上可以提供的資金超過130億。

　　媒體提問：遠(yuǎn)洋今年的銷售目標(biāo)是300個(gè)億，為什么能夠在今年嚴(yán)格的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下提出這么高的銷售額和增長幅度？遠(yuǎn)洋有204個(gè)億是今年定價(jià)的，那么今年以及明年都漲了，那具體到今年會(huì)有多少？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：公司制定了300億的銷售目標(biāo)，除了能夠適應(yīng)市場之外，遠(yuǎn)洋前幾年開發(fā)的樓盤都進(jìn)入了成熟期，對(duì)保持銷售的業(yè)績都是個(gè)基礎(chǔ)。

　　1-3月份完成五六十億，我覺得這段時(shí)間應(yīng)該是最困難的時(shí)期。從我們公司的反應(yīng)能力來看，從一季度的情況來看，今年的銷售目標(biāo)應(yīng)該沒問題。

　　204億之中，用于2011年階段的占80%，也可以講，如果我們工程不出問題的話，2011年鎖定的收入大概也基本上與這個(gè)數(shù)字差不多。

　　媒體提問：去年遠(yuǎn)洋在上海、北京都拿到一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備，這些土地有怎樣的發(fā)展計(jì)劃？今年會(huì)不會(huì)落實(shí)到項(xiàng)目的啟動(dòng)？另外，遠(yuǎn)洋和太古之間的合作也是否和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：遠(yuǎn)洋目前在建規(guī)模為300萬平方米。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)到運(yùn)營需要一段時(shí)間，遠(yuǎn)洋在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是從今年調(diào)控才開始的，兩年前就開始了，到今年年底將有幾個(gè)新的物業(yè)能夠落成，但大多數(shù)的物業(yè)要在2012、2013年才能落成。

　　我們與太古合作的項(xiàng)目將在今年年底正式投入運(yùn)營，一個(gè)30萬平方米的商場、寫字樓、酒店一體的綜合體。遠(yuǎn)洋跟太古的合作一直非常好，今年年初在重慶核心地段中心建了一個(gè)30萬平方米的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)下個(gè)月就開工，這是合作的第二個(gè)項(xiàng)目。

　　媒體提問：遠(yuǎn)洋跟你們的股東南豐現(xiàn)在有合作，請(qǐng)問合作的方式是怎樣的？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：南豐作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股東之一，一直在業(yè)務(wù)上保持了密切的聯(lián)系，經(jīng)常會(huì)對(duì)一些核心問題進(jìn)行溝通。

　　當(dāng)前遠(yuǎn)洋和南豐在商業(yè)地產(chǎn)上有合作，今年一月份，遠(yuǎn)洋聯(lián)合南豐和北京建行共同獲得了北京CBD的一個(gè)項(xiàng)目，其中南豐占15-20%，這個(gè)項(xiàng)目建筑面積達(dá)到223萬平方米。在住宅項(xiàng)目上，去年在大連有一個(gè)合作項(xiàng)目。

　　另外一個(gè)股東中國人壽，我們也有很密切的聯(lián)系。只不過我們所有的投資有兩個(gè)基本原則，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)上可行，第二個(gè)政策允許。總的來說，我們合作很密切。

　　媒體提問：市場上有一些說法，一些二線城市地價(jià)的增長高于房價(jià)的增長，而且供過于求。2010年你們擴(kuò)展的二線城市是不是遇到這樣的問題？遠(yuǎn)洋計(jì)劃今年擴(kuò)展一些非熱點(diǎn)的二線城市，主要有哪些城市？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：去年進(jìn)入一些新城市，遠(yuǎn)洋發(fā)展得很好，比較典型的如三亞、秦皇島、成都，它們都取得了不錯(cuò)的銷售額。

　　限購令在各個(gè)城市的力度是不一樣的，這也是政策調(diào)控的一個(gè)目的，是能夠調(diào)整房地產(chǎn)布局的結(jié)構(gòu)，也是鼓勵(lì)、引導(dǎo)投資和消費(fèi)。

　　媒體提問：3月份在北京，遠(yuǎn)洋的一個(gè)盤打了八四折，這個(gè)是整個(gè)集團(tuán)的降價(jià)策略還是只面向北京？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：當(dāng)前在宏觀調(diào)控下，對(duì)于價(jià)格大家非常敏感。近期遠(yuǎn)洋推出的樓盤的位置、戶型和產(chǎn)品的配置不同于前期推出的的產(chǎn)品。實(shí)際上，在年初這個(gè)項(xiàng)目附近的一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)售價(jià)是19000。

　　另外，對(duì)于遠(yuǎn)洋來說不太存在降價(jià)的問題。因?yàn)槲覀兪诸^的樓盤，限的很少。只能說是采取了一些適當(dāng)?shù)拇黉N手段，而且這個(gè)項(xiàng)目本身的盈利水平也是足夠的。

　　整個(gè)集團(tuán)目前沒有全面打折降價(jià)的計(jì)劃，每一個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)都是由當(dāng)?shù)厥袌龊涂蛻舻那闆r而定的，不是由集團(tuán)統(tǒng)一的策略。關(guān)于定價(jià)，遠(yuǎn)洋會(huì)根據(jù)大眾的心態(tài)，會(huì)根據(jù)市場，即定價(jià)要依據(jù)市場。

　　媒體提問：去年建筑成本大概上升了9%，土地平均成本大概上升了10%，預(yù)測今年的建筑成本還是否會(huì)上升？而去年樓價(jià)均價(jià)是升了10%左右，今年還會(huì)不會(huì)高于10%？

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：建筑成本在去年的確是上升了，主要是建筑材料和運(yùn)營成本。建筑材料跟通脹有關(guān)系，運(yùn)營成本與國家推進(jìn)提高農(nóng)民收入有關(guān)系，成本上升的壓力主要是今年、去年。從前幾個(gè)月來看，目前上漲壓力不大，幅度也非常理性，成本增幅可以堅(jiān)持一段時(shí)間。

　　大家都很關(guān)心北京地區(qū)將來的價(jià)格走勢，很難有一個(gè)統(tǒng)一的說法?？傮w來說，一線城市弱于二線城市，價(jià)格會(huì)下降，非熱點(diǎn)的二三線城市價(jià)格會(huì)平穩(wěn)，不過還是預(yù)計(jì)會(huì)上升。

　　但在熱點(diǎn)城市當(dāng)中，像北京，發(fā)明了一個(gè)詞，叫5.1環(huán)，在5.1環(huán)以內(nèi)，我認(rèn)為價(jià)格是穩(wěn)定的，原因是供地量太少了，但是5.1環(huán)以外，價(jià)格可能會(huì)下調(diào)。