　　根據(jù)廣州市國土房管局發(fā)布的掛牌文件，公開出讓地塊為商業(yè)金融業(yè)用地、二類居住用地和中小學(xué)用地，用地面積為6.2808萬平方米(可建設(shè)用地4.4288萬平方米)，容積率6.18，建筑面積27.38萬平方米，其中包括10萬平方米住宅面積和16.0272萬平方米商業(yè)金融業(yè)。

　　公告顯示，楊箕村公開出讓地塊底價為4.7265億元，競得人必須按照楊箕村全面改造要求實施開發(fā)建設(shè)，并承擔(dān)全部改造成本。

　　經(jīng)測算，預(yù)計全部改造成本約18.8億元。整體計算，楊箕村舊改項目的起始價已經(jīng)達到23.5265億元，樓面地價8953元/平方米。

　　資料顯示，2007年獵德村舊城改造商業(yè)項目樓面地價8095元/平方米；2009年琶洲村舊城改造項目樓面地價僅4714元/平方米。此次楊箕村舊改樓面地價8953元/平方米，已是廣州歷年商住用地單價第二高，僅低于上月出讓的廣鐵南站地塊的9828元/平方米。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，楊箕村舊改樓面地價8953元/平方米相對廣州南站來說不算太高，而且樓面地價也只能作為一個參考。

　　結(jié)合楊箕村舊改所涉及的商業(yè)項目，黎文江預(yù)計最后競拍的成交價格將不會超過16000元/平方米。參照楊箕村周邊項目樓價已經(jīng)去到20000元/平方米以上，預(yù)計建成后價格有望突破30000元/平方米。

　　逐鹿

　　在土地資源日漸稀缺的廣州，參與舊城改造無疑是進入廣州土地市場最有效的途徑之一。

　　實際上，此次楊箕村舊改地塊出讓價格不低，而且競買申請人的條件要求也比較苛刻。

　　公告顯示，競買申請人必須在廣州市注冊，具備一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，注冊資本8億元人民幣以上；競買申請人（或其關(guān)聯(lián)公司）須在楊箕村周邊區(qū)域（廣州市越秀區(qū)及珠江新城）擁有自有商業(yè)、辦公物業(yè)超過15萬平方米，以保障楊箕村全面改造拆遷安置周轉(zhuǎn)使用；而且本次出讓不接受聯(lián)合競買。

　　按照上述條件，有分析認為，只有富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、越秀城建及高德置地等少數(shù)大開發(fā)商有資格參與拿地。

　　今年3月，富力地產(chǎn)在其2009年業(yè)績公布會上，就曾披露廣州楊箕村的舊城改造項目已經(jīng)簽署初步意向。

　　對此，黎文江表示，由于競拍條件規(guī)定不能聯(lián)合拍地，根據(jù)先前對該地塊可能會達到46億的總價推算，單獨由任何一家實力不是很雄厚的地產(chǎn)開發(fā)商出資拿地，都會相對造成其資金鏈的緊張。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究員則表示，比較看好富力與保利。一方面這兩家房企有比較多的城市舊改經(jīng)驗；另一方面，考慮到本次競拍不接受聯(lián)合競買，這兩家房企的實力相對比較雄厚。相對來說，越秀城建的拿地策略一般是在廣州郊區(qū)，而高德置地并沒有城市舊改的開發(fā)經(jīng)驗。

　　此外，還有廣州房地產(chǎn)專業(yè)人士表示，除了上述四家開發(fā)商外，新鴻基、合景泰富及合生創(chuàng)展也有可能參加楊箕村舊改項目的競爭。

　　該人士比較看好富力，一方面富力依靠多個“舊城改造”項目實施土儲戰(zhàn)略；另一方面，富力在年報中卻謹慎地表示將實施“收緊土地收購”政策。