上周?chē)?guó)家在保障性住房和房地產(chǎn)金融兩大方面推出多項(xiàng)政策，房企融資壓力將進(jìn)一步加大。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)9個(gè)城市調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市一手住宅成交量總體依舊維持低位波動(dòng)態(tài)勢(shì)。

　　公租房獲資金支持，保障房開(kāi)辟資金源

　　上周出臺(tái)的一系列有關(guān)保障房和房地產(chǎn)金融政策進(jìn)一步拓寬保障性住房之路，特別是在供地和融資方面進(jìn)一步對(duì)開(kāi)發(fā)商予以限制。

　　11月16日，財(cái)政部、發(fā)改委及住建部3部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，允許土地出讓凈收益等多渠道資金用于發(fā)展公租房，并規(guī)定本次土地出讓凈收益10%可用于公租房建設(shè)。

　　其實(shí)，財(cái)政部早在2007年就出臺(tái)《廉租住房保障資金管理辦法》，提出的廉租房保障資金渠道來(lái)源中同樣包括住房公積金增值收益和不低于10%的土地出讓凈收益的要求。本次增加的公租房資金來(lái)源渠道，首次將土地出讓金和公積金增值收益納入同廉租房建設(shè)“共享”范疇，這就為為公租房建設(shè)資金來(lái)源提供新的渠道。

　　11月17日，審計(jì)署發(fā)布2007年至2009年政府投資保障性住房審計(jì)調(diào)查結(jié)果。明確指出有22個(gè)城市在提取廉租住房保障資金比例方面不達(dá)標(biāo)，北京、上海、重慶、成都等城市共計(jì)少提取資金達(dá)到146.23億元。

　　中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，要解決保障房建設(shè)資金問(wèn)題，一方面要?jiǎng)?chuàng)新融資方式以形成可持續(xù)的運(yùn)作模式；更為重要的就是各級(jí)政府必須承擔(dān)責(zé)任，一定要將政策執(zhí)行到實(shí)處。

　　房企資金壓力隱現(xiàn)，樓市持續(xù)低位波動(dòng)

　　上周各地宅地供應(yīng)延續(xù)上周態(tài)勢(shì)繼續(xù)收縮，土地市場(chǎng)整體供求維持低位態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，京穗等7個(gè)城市有宅地供應(yīng)，掛牌面積約131公頃，較“二次調(diào)控”前平均水平下降26%。京、深、津、蓉4城市均有宅地出讓?zhuān)山幻娣e157公頃，“二次調(diào)控”前平均水平持平。其中，宅地平均溢價(jià)率為38%，深、津、蓉3城市溢價(jià)率均超過(guò)55%。

　　劉淵介紹，各地宅地掛牌底價(jià)偏低及對(duì)熱點(diǎn)地塊的看好是造成高溢價(jià)率的主要原因。由于標(biāo)桿房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)搶眼，年底將依然加速“圈地”。上周萬(wàn)科、保利、金地和招商在土地市場(chǎng)上均有斬獲。但開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)明顯趨于理性，成交地塊多以最高報(bào)價(jià)中標(biāo)，總體上標(biāo)桿房企購(gòu)地溢價(jià)率還是平平。但是熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊以及出讓條件優(yōu)厚的地塊繼續(xù)獲得標(biāo)桿房企的青睞，上周推出的21幅到期宅地及4幅到期商辦地塊全部成交。

　　關(guān)注2個(gè)最新消息：由于中、農(nóng)、工、建四大行已用盡全年開(kāi)發(fā)貸額度，上述銀行已停止新增開(kāi)發(fā)貸款；銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，要求相關(guān)信托公司對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資金進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)檢查，也就是叫停上市公司增發(fā)、重組及借殼上市。2大舉措表明，年底前開(kāi)發(fā)商大規(guī)模融資幾無(wú)可能性，因此迫使開(kāi)發(fā)商融資渠道再一次收緊，特別是對(duì)中小開(kāi)發(fā)商影響更大。

　　在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商面臨融資難困境之時(shí)，海外融資的相關(guān)政策和措施尚未嚴(yán)格執(zhí)行。上周商務(wù)部公布數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)領(lǐng)域利用外資同比增加約50%，明顯高于其他領(lǐng)域利用外資增幅。近期主管部門(mén)已重申2006年頒布的對(duì)境外個(gè)人、機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的限制規(guī)定，對(duì)國(guó)外熱線(xiàn)投機(jī)內(nèi)地樓市作出防范。劉淵表示，樓市“限外”可能成為下一步政策的著眼點(diǎn)。

　　上周各地樓市成交增減互現(xiàn)，其中，滬、深、渝、漢4個(gè)城市環(huán)比上升，其余5個(gè)城市環(huán)比下降。

　　據(jù)中原監(jiān)測(cè)9城市市場(chǎng)成交量調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：除武漢環(huán)比大增5成外，其余城市波動(dòng)幅度在1至3成之間；一線(xiàn)城市中，京穗2城市環(huán)比分別下降28%和8%。其中，北京在經(jīng)歷連續(xù)2周大幅回升后于上周有所回落；滬深2城市環(huán)比增幅均在15%，深圳重回5萬(wàn)平方米以上，但仍處低位。

　　武漢上周成交量激增的原因可能是萬(wàn)科在當(dāng)?shù)卮黉N(xiāo)引發(fā)眾多開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)有關(guān)，因?yàn)槲錆h市場(chǎng)半年多來(lái)成交一直未現(xiàn)前期那種活躍。統(tǒng)計(jì)說(shuō)，9、10月武漢成交量較5月的年度最高值尚有約15%的差距。

　　據(jù)中原對(duì)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上周京、滬、深3城市降價(jià)盤(pán)源的比重有所減少，掛牌價(jià)格下跌幅度也出現(xiàn)收窄的跡象。劉淵認(rèn)為，這是因?yàn)橐痪€(xiàn)城市房?jī)r(jià)整體上未現(xiàn)松動(dòng)所致。但是必須提醒的是，上周陸續(xù)有重慶、成都、西安、杭州、蘭州、青島等多個(gè)城市出臺(tái)各自的調(diào)控實(shí)施細(xì)則，這將為下一步各地市場(chǎng)走勢(shì)增加政策壓力。