在迅速拿下上海的四個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，SOHO中國也在不斷調(diào)整著自己的商業(yè)模式。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 曹萍  雖然聲稱“有百分之一的希望也要爭(zhēng)取”，但中服CBD地塊的招標(biāo)成績SOHO中國還是墊底，連拿了9個(gè)倒數(shù)第一。

　　不過這顯然并沒有影響到老潘的心情，在17日進(jìn)行的微訪談中，他再次表示：“SOHO中國的發(fā)展戰(zhàn)略在2011年也不會(huì)改變，繼續(xù)在北京上海繁華地段從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。”

　　確實(shí)就在之前的11月11日，SOHO中國宣布了上海臨空項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案。老潘期望著這個(gè)由老伙伴扎哈設(shè)計(jì)的貌似盤旋之龍的城市綜合體成為上海全新的新地標(biāo)。

　　虹橋SOHO  老潘上海淘金

　　臨空項(xiàng)目現(xiàn)在已更名為“虹橋SOHO”，這是SOHO中國今年在上海拿下的第二個(gè)項(xiàng)目。

　　8月13日，SOHO中國宣布在上海土地交易市場(chǎng)以15.6億摘得虹橋交通樞紐旁“臨空15號(hào)地塊”。該地塊位于上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)，占地面積為86146.1平方米，規(guī)劃地上建筑面積215410平方米，預(yù)計(jì)建成后總建筑面積約25萬平方米。

　　其實(shí)不只是臨空項(xiàng)目，自去年以來SOHO中國進(jìn)入上海的步伐明顯加快。

　　2009年8月，SOHO中國以24.5億元向摩根士丹利收購東海廣場(chǎng)。該項(xiàng)目位于上海南京西路中央商務(wù)區(qū)的中心地段，總建筑面積為80510平方米，其中寫字樓面積為67829平方米，商業(yè)面積為3842平方米，地下總建筑面積為8839平方米。

　　SOHO東海廣場(chǎng)在改裝后開始出售。在今年9月25日SOHO宣布的合同銷售金額183億元里，SOHO東海廣場(chǎng)的貢獻(xiàn)排名第三，銷售額為25.7億元，此時(shí)，SOHO中國已提前完成180億元的全年銷售目標(biāo)。

　　2010年6月11日，SOHO中國收購國鼎“上海外灘204地塊”，在付出22.5億元后，SOHO中國獲得了項(xiàng)目的61.506%股權(quán)。交易達(dá)成后，相當(dāng)于占有該項(xiàng)目13.1萬平米的建筑面積，其中包括6.9萬平方米地上寫字樓和商業(yè)面積，以及1.2萬平方米地下商業(yè)面積。而據(jù)透露，該地塊是上海外灘核心地段的最后一塊可供商業(yè)開發(fā)的土地。

　　2個(gè)月后，SOHO中國又在上海拿下虹橋臨空15號(hào)地塊。

　　接著的10月14日，SOHO中國再獲上海第四個(gè)項(xiàng)目——盧灣區(qū)43號(hào)街坊項(xiàng)目。

　　這次，SOHO中國是以12億元從華麗家族手中獲得該項(xiàng)目48.48%的股權(quán)，不過就在關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目的媒體電話會(huì)議上，SOHO中國總裁閻巖表示，還將繼續(xù)與華麗家族洽商收購剩余股權(quán)事宜，并對(duì)下一步的收購充滿了信心。

　　盧灣區(qū)項(xiàng)目又名“復(fù)興天地中心”，位于上海市馬當(dāng)路388號(hào)，占地面積約2萬平方米。

　　散售到持有 轉(zhuǎn)變中的模式

　　在迅速拿下上海的四個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，SOHO中國也在不斷調(diào)整著自己的商業(yè)模式。

　　在收購盧灣區(qū)項(xiàng)目后，潘石屹就直接挑明，在這個(gè)項(xiàng)目中的4萬平方米的商場(chǎng)，SOHO中國會(huì)自己持有，這是公司的一個(gè)新變化。

　　他認(rèn)為，盧灣區(qū)的項(xiàng)目，地處兩條地鐵的交匯處，未來一定是一個(gè)城市繁華的焦點(diǎn)。

　　以后，SOHO中國會(huì)適當(dāng)提高持有物業(yè)的比例，在未來3年里，物業(yè)持有比例預(yù)計(jì)占到20%，這樣一來，銷售和持有物業(yè)的收入會(huì)實(shí)現(xiàn)平衡發(fā)展。

　　在具體持有上，潘石屹堅(jiān)持的是“獨(dú)一無二”原則。他表示，上海外灘項(xiàng)目會(huì)持有一部分。在四座寫字樓里，也會(huì)考慮留下一座寫字樓自己經(jīng)營。

　　而對(duì)這種調(diào)整是否會(huì)對(duì)公司造成影響時(shí)，潘石屹表示：“這對(duì)SOHO中國的財(cái)務(wù)雖會(huì)有一些影響，但影響并不大。”

　　對(duì)于SOHO中國的發(fā)展戰(zhàn)略，潘石屹充滿了信心，他談到：“目前商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值被低估了，未來無論是在北京還是上海都有很大發(fā)展空間。”而除了在商業(yè)模式的調(diào)整，SOHO中國在上海的攻城略地也還在擴(kuò)大之中。

　　SOHO中國高層就曾多次表示，會(huì)不斷加大在上海投資的比重，最后會(huì)達(dá)到在上海和北京的投資各占一半的目標(biāo)。而就上海而言，SOHO中國的目標(biāo)也許并不僅僅于此。

　　據(jù)介紹，在11日上海臨空項(xiàng)目的新聞發(fā)布會(huì)上，潘石屹就表態(tài)：“我們還將繼續(xù)在上海拿地，第五步、第六步，第七部還可能是在臨空板塊”。他表示，選擇交通樞紐是SOHO拿地的重要參考指標(biāo)，非常看好上海的潛力，看好虹橋，看好臨空。

　　而這正是SOHO中國一貫的商業(yè)地產(chǎn)策略：布局一定要在基礎(chǔ)設(shè)施健全、交通便捷的地段。

　　撲朔迷離 上海商業(yè)地產(chǎn)

　　事實(shí)上，對(duì)于上海的商業(yè)地產(chǎn)前景，也不是所有人都如此樂觀。

　　這個(gè)月初，市場(chǎng)就風(fēng)傳上海第一高樓環(huán)球金融中心要出售，用以收回開發(fā)成本。有消息點(diǎn)明，環(huán)球金融中心正委托戴德梁行代理銷售部分高區(qū)辦公樓房源，售價(jià)約為6-7萬元/平方米。

　　一直堅(jiān)稱“只租不賣”，保持高端品牌形象的環(huán)球金融中心此舉，在上海業(yè)內(nèi)引起一陣不小的騷動(dòng)。據(jù)調(diào)查，目前陸家嘴周邊的超高端甲級(jí)寫字樓的售價(jià)都在6萬元以上，這意味這環(huán)球金融中心面臨著被賤賣的命運(yùn)。

　　據(jù)中原集團(tuán)最新研究報(bào)告顯示，10月份寫字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)良好走勢(shì)，上海甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比上漲1.55%，為153元/平方米·月，空置率也下降率3.18%，為9.74%。受樓市調(diào)控政策的影響，寫字樓的供應(yīng)出現(xiàn)明顯回落，寫字樓銷售面積也明顯下滑，但受影響程度好于住宅市場(chǎng)。

　　同時(shí)由于投資資金從住宅市場(chǎng)向商用物業(yè)市場(chǎng)流動(dòng)的跡象越來越明顯，商業(yè)地產(chǎn)投資氛圍普遍看好，受寫字樓成交快速增加的影響，寫字樓價(jià)格出現(xiàn)了明顯的上升。但目前從甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)來看，上海甲級(jí)寫字樓的資金指數(shù)除了在08年受金融危機(jī)影響而出現(xiàn)下跌外，在今年年初則開始有小幅回調(diào)。

　　在此情形下，森大廈選擇拋出持有的物業(yè)，而潘石屹則選擇了激進(jìn)，這其中的滋味得好好咂摸。在開放的、經(jīng)濟(jì)全球化的今天，面對(duì)著美國二次量化寬松政策的全球博弈，也許影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的不僅是中國經(jīng)濟(jì)與政策。

　　但潘石屹似乎并不擔(dān)心，他表示：“中國目前的外匯市場(chǎng)沒有完全開放，所以對(duì)我們?cè)斐傻挠绊懴鄬?duì)小一些”。甚至于，他認(rèn)為，資本市場(chǎng)大量資金涌進(jìn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至對(duì)于減輕房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力來說是利好消息。

　　有了這番認(rèn)知，他堅(jiān)信，雖然在過去十年里，商業(yè)、寫字樓一直處于政策的打壓下，但未來商業(yè)地產(chǎn)在全國的興起是必然趨勢(shì)。