計劃經(jīng)濟色彩濃厚的限購政策，將成為近期密集出臺的地方細則中的重要砝碼。

　　國慶前夕，中央多部委再次出臺措施遏制部分城市房價過快上漲。其中關于在全國范圍內暫停發(fā)放第三套及以上房貸，以及首套房首付比例不低于30%等措施無疑使房地產(chǎn)市場調控進一步升級。此后，深圳、上海、廈門等城市相繼出臺了地方細則，實施限購。深圳作為此次實施限購政策最為嚴厲的城市，其新房成交量在“十一”期間也出現(xiàn)了大幅下挫的現(xiàn)象。中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，計劃經(jīng)濟色彩濃厚的限購政策，將成為近期密集出臺的地方細則中的重要砝碼。

　　“二次調控”降臨 限購政策成砝碼

　　就在市場普遍認為調控暫告一段落的時候，9月29日，中央多部委再次聯(lián)合發(fā)布政策新的政策重點主要集中在抑制需求、增加供應、規(guī)范市場等方面。為抑制需求，該政策明確強調：商業(yè)銀行需暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；貸款購買首套房首付款比例必須達到30%及以上；銀行消費性貸款禁止用于購買住房。此外，本次政策再次提及“加快推進房產(chǎn)稅”。在增加供應方面，中央提出切實落實中小套型普通商品住房與保障性住房建設計劃和供地計劃。同時，提出加大對在土地、銷售等環(huán)節(jié)違法違規(guī)的開發(fā)商的監(jiān)管和處罰，禁止其融資和購地，并將對高端住宅項目加大土地增值稅的清查力度。此后，深圳、上海、廈門等城市相繼跟進了地方細則，使房地產(chǎn)調控繼續(xù)加碼。

　　劉淵認為，此次的政策首次提出了要“立即”研究制定實施細則，要求已發(fā)細則的地區(qū)也要根據(jù)本次各部委政策進行調整和完善；另外也明確提出了對于房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)。這些內容雖然是前期政策的細化和落實，但其措辭及執(zhí)行力度已經(jīng)有了進一步的升級。

　　另外，從已出臺限購令的北京、上海、深圳、廈門四城市的細則看，北京、上海、廈門三市的限購政策類似，只考慮了增量因素，而未將既有的存量住房考慮在內。限購令在短期內主要將打擊投機炒作的需求，對當前“首套自住型”需求占主體的市場影響較小。尤其廈門的政策只征對今年第四季度，影響更是有限。不過，從長遠角度來看，該政策如果能夠長期執(zhí)行，則將不斷消減潛在購房人群，影響深遠；而深圳的限購政策同時考慮了增量和存量雙重因素，將嚴格限定市場需求量，預計深圳住宅市場成交量將迅速跌入低谷。

　　京滬穗小幅回落 深圳成交銳減

　　據(jù)中原監(jiān)測的9個重點城市一手住宅數(shù)據(jù)顯示，9月最后一周，一手住宅成交量均出現(xiàn)大幅增長。9城市成交總量環(huán)比增幅高達6成，其中北京環(huán)比激增了163%，重慶增加9成，其余城市增幅普遍在3~5成。這一周9個城市的單周成交量均達到或逼近今年以來的峰值，廣、深等市甚至與去年高峰期水平相當。

　　歷史數(shù)據(jù)顯示，國慶黃金周期間，一二手住宅成交量通常低于9月平均水平。今年國慶期間，一線四大城市中，京、滬一手住宅的周成交量有6至8成環(huán)比下降，降幅與2009年相當。深圳一手成交增加4成，表現(xiàn)優(yōu)于2009年。而在二手房市場，據(jù)中原業(yè)務數(shù)據(jù)，今年國慶黃金周期間北京成交量好于2009年，穗、深、津三市與前期相比，降幅略大于去年同期。相比較而言，中原二手數(shù)據(jù)較少受到登記滯后等因素影響，更能反映市場的即時信息。綜合來看，今年“十一”長假的北京市場平穩(wěn)，滬、穗小幅回落，新的調控政策暫未對這些城市產(chǎn)生顯著影響。

　　7日晚出臺的上海限購政策，對市場的影響將從下周起體現(xiàn)。而深圳10月1至7日的新房成交環(huán)比雖有4成的增加，但主要是由于前4天市場延續(xù)了9月的“翹尾”趨勢，4天成交近2000套。此后3天，“限購令”影響顯現(xiàn)，令成交銳減，3天共計成交550套住宅。

　　請點此查看研究報告：9.14—10.7新房市場周報