　　今天我想講商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)開始的時候就有了，比如社區(qū)的會所，包括一些酒店等等。中國地產(chǎn)有史以來，商業(yè)地產(chǎn)基本上就是一個陪嫁的丫頭的位置。比如覺得這個地方?jīng)]有酒店不好，能不能在規(guī)劃里加一個酒店。

　　地產(chǎn)開發(fā)也是一樣，把這個酒店作為小區(qū)配套，并不是地區(qū)需要的商業(yè)物業(yè)。我認為要統(tǒng)計數(shù)據(jù)的話，是非常嚴峻的。大部分配給地產(chǎn)組團這樣的商業(yè)包括酒店，大部分可能都處于非盈利狀態(tài)或者說依然是虧損的狀態(tài)。

　　現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)在今天會被大家重視的原因是什么？就是剛才講的轉(zhuǎn)型。地產(chǎn)商在新的形勢下轉(zhuǎn)型是什么？一定是從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品。

　　還有一個作為企業(yè)最重要的轉(zhuǎn)型就是，我們要從單一的開發(fā)向開發(fā)加投資來轉(zhuǎn)型。我們以前基本上蓋了房子就去賣，在今天，如果蓋的房全部賣掉，所掙的錢在今天來講，投資回報率已經(jīng)很低了。

　　以前用1000萬做3、5個樓盤，今天可能要動用1個億，回報率已經(jīng)很低了。如果不通過上市解決資金支持的話，企業(yè)發(fā)展基本上是很困難。像北京拿一塊地30、50億是很常態(tài)的事。一個企業(yè)光一個項目，想發(fā)展的速度也是很難的。再加上中國經(jīng)濟發(fā)展很迅速，通貨膨脹，也包括像前幾年，正因為樓盤賣的不好，地價和房價的增長已經(jīng)超出了我們開發(fā)利潤，但是如果一個企業(yè)僅僅靠這一點來做的話，這跟賭博是無異的，也不太可能的。

　　但是有一個趨勢中國經(jīng)濟高速增長通貨膨脹，這一定飄浮在我們周圍。這就帶來一個企業(yè)在發(fā)展過程中，資產(chǎn)怎么增值保值。今天很多企業(yè)從單一開發(fā)向開發(fā)和投資結(jié)合。投資性的物業(yè)一定是以持有為原則。這一點大家都在探索。

　　今天講一講我們紅樹林酒店，可能有的人去過我們的酒店，有的人沒有去過，我們從三年前基本上就對傳統(tǒng)的民用建筑，住宅、寫字樓、商業(yè)街就全部停止了，全部做的，像三亞灣紅樹林酒店，我們定義為度假目的地酒店。

　　一個酒店70萬平米，50000間客房。像這樣的酒店在三亞他可能是有度假酒店，但是實際上沒有度假生活。度假目的地酒店就更像拉斯維加斯酒店，像這些就是中國新的增長需求。

　　中國目前除了行業(yè)轉(zhuǎn)型以外，中國市場在消費上也發(fā)生了一個非常大的變化，就是中國現(xiàn)在已經(jīng)達到人均3000美金的時候，消費里面發(fā)生了一個重大轉(zhuǎn)型，這個轉(zhuǎn)型就是從功能消費向體驗消費，也就是所謂的文化消費。

　　文化應(yīng)當是我們生產(chǎn)方式和生活方式的綜合。比方在前幾年我們喝咖啡，大部分買的還是瓶裝的咖啡，但是今天這種現(xiàn)象已經(jīng)很少，喝咖啡更多是在酒吧喝，已經(jīng)不僅僅是銷售咖啡給你帶來的功能，更重要的是消費喝咖啡的方式，在什么樣的空間、在什么樣的環(huán)境里，這是中國消費轉(zhuǎn)型很大的東西，這也預(yù)示著第三產(chǎn)業(yè)在中國發(fā)展的很迅速。

　　這些轉(zhuǎn)型都是地產(chǎn)在發(fā)展中值得關(guān)注的地方或者說可能是我們新的理念。像以前那樣的形勢、態(tài)勢我個人認為已經(jīng)不太可能形成了。

　　現(xiàn)在在全國已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營的像亞龍灣紅樹林酒店，包括青島的紅樹林酒店、三亞灣紅樹林酒店，我們做這個產(chǎn)品的時候從投資量、銷售量比以前做民用建筑多的多。

　　在中國沒有上市的企業(yè)，依然可以擁有5000畝以上土地的可能真的很少。這個也是我們?nèi)昵熬鸵苍谙朐趺醋摺Ｒ环N就是去上市，但是后來算算帳，也很累，你不停的做，不停的賣，固然也掙到了錢。

　　我不認為我是一個好的商人，因為好的商人就應(yīng)當利潤最大化、企業(yè)最大化、賺錢最大化，我覺得我還不是這樣。

　　歸根到底，我以前不是做地產(chǎn)的，我是學導(dǎo)演的。我們前三年準備拿地的時候，在全國看了很多很多地。但是總是把帳算完后，覺得興趣不是很大。一個是多地開發(fā)，而且尤其是民用建筑是一個非標準化產(chǎn)品，如果所有城市用統(tǒng)一標準模式來做，風險也很大。當然萬科在這方面有很多積累，我們這樣的企業(yè)重新做的話，你也缺乏這樣的競爭力。

　　后來我們在三亞灣這地從我們知道拿下就一個月時間。青島紅樹林酒店的地從知道到拿下也是一個月時間。這個過程中我們已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)型。

　　當功能消費到體驗轉(zhuǎn)型的時候，也正在全面從旅游向度假轉(zhuǎn)型，旅游產(chǎn)業(yè)和度假產(chǎn)業(yè)是兩個完全不同的產(chǎn)業(yè)，當人均3000美金的時候，就進入度假時代。

　　旅游產(chǎn)業(yè)資源主要是人文資源，比如西安兵馬俑，度假資源主要是山、水、海浪，是完全不同。如果在一個度假城市做旅游，是非常糟糕的，這是對資源的浪費甚至破壞。

　　比如去到一個城市看到非常好的濕地，一看就是一個旅游規(guī)劃，做了一條道，把人都要引進去。旅游是靠人頭掙錢，如果你想掙很多錢，你就要很多人。但是當真的很多人進來，你這塊旅游資源也就不存在了。旅游的市場是7個人，每個人消費3塊錢，它的結(jié)果也是21元。但是度假是3×7，21元，每個人消費7元。另外旅游市場是中國中低消費市場，度假市場是中國中高消費市場。如果不能夠很好區(qū)分的話，從我們規(guī)劃到我們開發(fā)或者到我們建設(shè)，我覺得是有問題的。

　　紅樹林酒店應(yīng)當說我們已經(jīng)轉(zhuǎn)型成功。在一個轉(zhuǎn)型時期，各個企業(yè)應(yīng)該怎么做。我舉三亞灣這個酒店為例，這個酒店原來定位沒有博彩的拉斯維加斯酒店，里面有商業(yè)街，NBA球場，水上樂園等等以外，包括這個世界上有4000人同時宴會、6000人同時開會的一個會議中心。我看其他城市都把會議中心作為很重要的配套來規(guī)劃，也有幾千人開會的。但是中國已經(jīng)發(fā)生了消費轉(zhuǎn)型，已經(jīng)從功能消費向體驗消費轉(zhuǎn)型，也就是說度假休閑和會議休閑其實也是一種生活，是一種生活方式，并不是你有這樣的硬件、功能，你就可以找到你的消費者。比如當我看見一個，把城市很好的會展中心蓋在海邊的時候，我認為你連運營費都掙不回來，一定賠錢的。你要把會議會展做好，首先把度假休閑做好。拉斯維加斯八成人都是會議會展人群，不是博彩人群。

　　當你把度假目的地硬件設(shè)施建造好，你的會議會展才成為其中一部分，并且這部分和酒店客房發(fā)生相互作用，使你的人住滿、住好。今天在發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中，我個人認為如果再不能回到商業(yè)物業(yè)或者經(jīng)營型物業(yè)本來的規(guī)律或者市場來做或者來面對的話，依然用房地產(chǎn)開發(fā)的理念和方式，或者用一種配套方式來做的話，我覺得也是很難做好的。

　　這一點尤其像在今天的海南或者在今天的三亞，因為很多企業(yè)都已經(jīng)開始介入度假休閑和旅游休閑，也做了很多度假地產(chǎn)，但是我認為用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)方式來做的話，就算今天在市場不成熟的時候，如果被銷售好或者賣好的話，未來可能還是會出現(xiàn)問題的。

　　第二，在我們做的商業(yè)地產(chǎn)就是紅樹林酒店中，確確實實體現(xiàn)一個創(chuàng)新，創(chuàng)新確實是有風險的，也不是很簡單的事情。但是創(chuàng)新的本質(zhì)還是對未來價值的發(fā)現(xiàn)。但是對未來價值發(fā)現(xiàn)，我們都可以去發(fā)現(xiàn)，最重要的作為企業(yè)是什么？就是你要為此營造出一套有效的商業(yè)模式，這套有效的商業(yè)模式原則是什么，就是所有參與的上游、下游、中游所有人群，你給他帶來利益，而且這個利益是別人不能給的，是你能給他的，并且給他更高的。

　　紅樹林酒店為什么在全國發(fā)展這么快？現(xiàn)在很多酒店用地都是政府組隊和我們商量，有的到我們公司，有的到我們?nèi)齺唩韰⒂^，就是他給你提供最好的土地，他給你提供最好的資源，希望你來做。這也是城市在轉(zhuǎn)型，向第三產(chǎn)業(yè)、會議會展轉(zhuǎn)型，像這些轉(zhuǎn)型都是必備的。

　　中國目前非上市的企業(yè)，能夠快速拓展、能夠儲備5000畝土地的話，就我們一家。酒店和普通住宅不同就在于初期地價很低，在我們土地基準地價里面高于工業(yè)用地的大約就是旅游用地或者酒店用地。

　　再加上政府需要做這個產(chǎn)業(yè)，所以他把最好的地拿給你，但是地價并不高。我們目前400多萬平米，4000、 5000客房，這么大規(guī)模，平均樓面地價大約1000元或者還不到。這就意味著前期投入是很少的我們在做商業(yè)建筑的時候，可能這是他帶來的優(yōu)勢。但是如果沒有很好模式支撐，優(yōu)勢不能顯現(xiàn)也是不行。

　　像麗江我是在90年代去麗江，我覺得中國最好的畫廊在麗江，不在北京。我記得當時有一幅畫才5000元，我非常喜歡。我一直在想買還是不買，倒不是因為價錢貴，是因為它很大。我在想買完怎么拿。

　　今天你去麗江會發(fā)現(xiàn)，整個城市大約它的畫廊可能連二流畫廊都沒有了，因為它的主體人群就是打著小紅旗的。

　　所以工藝紡織品、藝術(shù)紡織品成為主體。我們現(xiàn)在在麗江，政府最后給我們700畝土地，他看中的就是你能給這個城市帶來的價值。

　　像我們現(xiàn)在在青島、三亞所做的這些硬件的設(shè)施，他已經(jīng)不是這個酒店的設(shè)施，也不是這個城市的設(shè)施，甚至已經(jīng)成為這個地區(qū)的設(shè)施。中國地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的時候，我們不能依靠老的經(jīng)驗，我們應(yīng)該關(guān)注新的需求，新的需求可能就是我們轉(zhuǎn)型的動力，新的需求可能就是我們下一輪開發(fā)樂觀動力。轉(zhuǎn)型過程中，商業(yè)模式有效建立可能就是我們下一輪核心競爭力營造的過程。謝謝！