可能會在未來的時間，我們SOHO中國會適當(dāng)?shù)陌殉钟形飿I(yè)的比例要提高，一步一步提高，這樣的話，就使SOHO中國更平衡的發(fā)展。

　　觀點網(wǎng) 陳小麗 顯而易見，SOHO中國的項目在國家嚴(yán)厲的調(diào)控下仍然銷售得紅紅火火，其半年業(yè)績創(chuàng)出下SOHO中國的歷史新高。截止2010年6月30日，SOHO中國實現(xiàn)合同銷售額達(dá)118.9億元，同比增長218%。銷售均價約為51909元／平米，主要業(yè)績貢獻(xiàn)主要來源于三里屯SOHO、中關(guān)村SOHO、朝陽門SOHO二期、SOHO嘉盛中心、SOHO東海廣場及SOHO北京公館等項目。

　　今年1-7月，SOHO中國的的合同銷售金額達(dá)到了135.7億元，完成了全年銷售目標(biāo)的75%。其中銀河SOHO占最大銷售份額，達(dá)59.6億元，其次為SOHO嘉盛中心及SOHO中國在上海的第一個項目SOHO東海廣場，分別錄得合同銷售金額33.5億元及22億元。

　　從負(fù)債狀況看，截止2010年6月30日，SOHO中國的現(xiàn)金水平大概是157億，同時公司還有一些未使用的銀行信貸額度大概有160多億元，即可使用的資金達(dá)到317億元左右。

　　8月月25日下午，SOHO中國董事長潘石屹、推廣總監(jiān)王春蕾、財務(wù)總監(jiān)唐正茂均高層一同出席了SOHO中國的中期業(yè)績新聞發(fā)布會，以下為新聞發(fā)布會現(xiàn)場媒體問答實錄：

　　媒體提問：SOHO中國全年銷售額目標(biāo)是180億，前7個月已經(jīng)完成了136億，請問是否會調(diào)整銷售目標(biāo)？

　　潘石屹：我們今年的目標(biāo)確定是180億預(yù)售目標(biāo)，我們不準(zhǔn)備做調(diào)整，完成180億就可以了，因為我們銀河SOHO整個銷售額是200億，其實我們剛剛開盤銷售了60個億，然后今年完成180億的銷售額，比去年的130多億已經(jīng)有一個比較大的增長。如果我們把這個項目放開銷售的話，估計會超過180億，

　　可是我覺得公司應(yīng)該保持一個節(jié)奏感，這是我們的一個考慮，因為我們這些項目都是處在最黃金的階段，說是明后年這個價格大幅度波動的可能性不是特別大。剩下的項目就留在明年銷售，這個不用著急，這跟我們的項目安排也有關(guān)系，因為“銀河SOHO”大概有200億的銷售額，包括今年銷售一部分，然后再讓明年銷售一部分，其他幾個項目，比如望京的項目和虹橋臨空的項目可能要比較晚一點。我認(rèn)為整個公司的安排還是要有節(jié)奏感。所以，下半年就不一定急著銷售了，我們整個的銷售，在等明年，銷售對我們壓力來說不是很大。我們希望就是每一年的銷售額都能夠穩(wěn)步增長，你突然一下銷售完了，你明年還沒事干了。

　　還有一個考慮就是，可能會在未來的時間，我們SOHO中國會適當(dāng)?shù)陌殉钟形飿I(yè)的比例要提高，一步一步提高，這樣的話，就使SOHO中國更平衡的發(fā)展，即銷售和持有物業(yè)的收入平衡的發(fā)展。

　　媒體提問：未來加大持有物業(yè)的比例將達(dá)到多少？這是否意味著SOHO中國商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型？

　　潘石屹：我覺得這應(yīng)該說是SOHO中國商業(yè)模式的一個改變，因為你持有物業(yè)比例大的話，你這個銷售的力量就比較小了。而對于這個物業(yè)管理、商業(yè)管理方面，就要想辦法把物業(yè)升值，我們這個計劃還是一步一步做。

　　按這個持有物業(yè)的比例，我們的原則就是拿獨一無二的，例如像前門項目的所有面積的，我們?nèi)汲钟小Ｉ虾Ｍ鉃┧闶仟氁粺o二的地方，我們也會持有一部分。還有銀河SOHO，我們現(xiàn)在就是反復(fù)討論，準(zhǔn)備留3.7萬平方米的商業(yè)，因為東二環(huán)里面，這是獨一無二的地方。

　　現(xiàn)在，我們還決定就四座寫字樓里面，能不能留下來一座寫字樓，如果是我們做這樣一個安排的話，大概留下來的面積能夠占到20%，可是這些價值量就非常大，我想這個可能是公司未來的一個發(fā)展方向。

　　因為，這是一個牽扯到很大戰(zhàn)略的調(diào)整，原來的特長是拿地，設(shè)計房子，建房子，銷售房子，如果是持有物業(yè)的比例增加的話，我們這么多的銷售人員就應(yīng)該減少一些。而對于我們的物業(yè)管理，對我們的商業(yè)管理，這些人員就要來提高。包括我們把香港地鐵北京的分公司收購了，現(xiàn)在我們的物業(yè)管理人員一下子從原來500多人就增到了1700多人。

　　這樣的話，這個調(diào)整想估計三年之內(nèi)物業(yè)持有能夠占到20%的比例，應(yīng)該慢慢調(diào)整，留下來的物業(yè)還是應(yīng)該獨立的一塊。

　　媒體提問：如今很多住宅開發(fā)商開始紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看待這種現(xiàn)象，是否感覺到來自同行的壓力呢？

　　潘石屹：從道理上來說應(yīng)該是這樣的。因為作為普通住宅的這些開發(fā)商，他們的利潤率越來越低，而且受到政策的影響越來越大。而且政府現(xiàn)在就明確提出來要做保障性住房，保障性住房就是兩個50%這個比例是非常大的。所以，一定會擠壓這些做普通住宅的利潤空間和他的市場空間，至少50%的被保障性住房拿走了。

　　但是，從市場上來看，我們覺得這個壓力和這個競爭對手并不多。其實，我們不怕競爭對手，競爭對手過來的話就相互學(xué)習(xí)，能夠把這個產(chǎn)品和服務(wù)提高。我想這個可能與這個房地產(chǎn)開發(fā)公司，每一家房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)驗有關(guān)系，因為他們過去開發(fā)的都是住宅，為了住宅的開發(fā)，銷售，設(shè)計都積累了一定的經(jīng)驗。而這個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，他對這個地段的要求，對設(shè)計，銷售，管理又另外一套。我覺得從的大趨勢來看，他們應(yīng)該轉(zhuǎn)過來一部分，最起碼是加大這方面的比例，可是還是跟他有沒有這個經(jīng)驗有關(guān)系。

　　媒體提問：我們看到住宅受到打壓之后，投資者就有一部分進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)，以“銀河SOHO”為例，進(jìn)行投資的業(yè)主比例占有多大？

　　潘石屹：我們最近銷售比較好的項目，一個是上海的東海廣場這個項目，一個是“銀河SOHO”項目，尤其是“銀河SOHO”項目，一開始我們定的目標(biāo)在開盤一兩個月之初能夠銷售30個億，所以一下子銷售60億對我們公司來說是一個驚喜，就是出乎我們意料。

　　在我們這兩個項目中，就是“銀河SOHO”的老客戶比較多，而且我們?yōu)榱朔啪忂@個銷售的節(jié)奏，都是大的業(yè)主，都是一開始可能是四個億以上才能購買，然后是一個億以上才能購買，大部分是原來跟著我們投資的。而且，說是買上一兩套房子轉(zhuǎn)過來的客戶在我們這兩個項目中不是特別明顯。

　　媒體提問：目前，SOHO中國在上海有三個項目，投資60億元左右，您之前說過未來投資北京和上海的資金規(guī)模要各占一半，請問在上海未來投資項目規(guī)模大概會有多大？

　　潘石屹：這還是我們一個大的判斷，就是作為北京，上海兩個城市GDP總額、人口都差不多，兩個城市的高級化程度，市場化程度都差不多。而我們這種商業(yè)模式確實特別適合北京，上海城市。所以，我們在這兩個城市未來能夠達(dá)到投資的比例，銷售的比例，包括持有物業(yè)的比例都能夠達(dá)到50%。當(dāng)然，這是一個慢慢的過程，從這個兩三年的時間來看的話，我們可能大部分的銷售額，然后持有物業(yè)的比例還在北京，可能就是新的項目投資的量上海會比較大一點。

　　媒體提問：那目前SOHO中國有沒有關(guān)注哪些地塊？

　　潘石屹：我覺得這個跟我們的戰(zhàn)略還是有關(guān)系，我認(rèn)為在中國真正的中心只有三個，第一個中心是香港，第二個中心是上海，第三個中心是北京，其他的中心就是次一級的中心，次一級的中心他們發(fā)展空間可能跟這些一流的發(fā)展中心是完全不一樣的。我們覺得就是北京，上海這兩個城市還是我們投資的首選，我們不斷在上海和北京尋找符合我們戰(zhàn)略發(fā)展的項目。別的一些省會城市，可能從目前來說不會考慮。而且在這個兩個城市里面，我們看到如果市場將來有波動的話，繁華地段的物業(yè)的波動是非常少的，所以我們就關(guān)注比較繁華的地段。

　　比較繁華的地段就有兩種繁華，第一種繁華就是傳統(tǒng)的繁華，像南京西路，像外灘，像北京的CBD，中二環(huán)，金融街這些都是傳統(tǒng)的繁華地段。還有一些繁華地段就是說房地產(chǎn)開發(fā)要有一定的預(yù)見性，因為你需要的是三、五年建成，10年，20年這個地方能不能成為一個繁華地段。我們覺得從現(xiàn)在來看，就是要有預(yù)見性的話，一定要看到他的交通是四通八達(dá)的。只有這個交通是四通八達(dá)的話，他這個地段才能成為繁華地段。所以，就是在這個觀點的指導(dǎo)下，我們就發(fā)現(xiàn)上海的“臨空”項目，可能從今天人們傳統(tǒng)觀念來看這怎么是繁華地段，可是從未來他一定是繁華地段，等三、五年之后，我們的房子建好，這些地鐵，高速鐵路都已經(jīng)通了。

　　我覺得作為一個開發(fā)商的話，一定要有這樣的遠(yuǎn)見，就是今天看他不是繁華的區(qū)域，可是要預(yù)見到明天能夠發(fā)展起來。

　　媒體提問：最近虹橋還有核心的商業(yè)地塊在推出來，SOHO中國是否會感興趣呢？

　　潘石屹：我們還在關(guān)注著，我們上午都對這周圍的幾塊地都研究一下。我覺得地塊的好最關(guān)鍵還是取決于他的總體規(guī)劃，就是這個區(qū)域的總體規(guī)劃能不能反映未來人們的工作方式，而未來人們的工作方式最重要的是融合，并不是東一片是教育區(qū)，西一片是居住區(qū)，所以，就是說這一塊地，從規(guī)劃，到設(shè)計，到建出來的產(chǎn)品，一定要能夠符合未來這個融合，多樣化的這樣一個趨勢。所以，我們更看重的還是這個規(guī)劃指標(biāo)。

　　媒體提問：關(guān)于中服地塊評標(biāo)已有一段時間，目前有沒有新的進(jìn)展？

　　潘石屹：其實中服地塊是一個熱點地塊，政府第一次招拍掛推出來之后，因為各個方面的反應(yīng)，又收回去了。收回去了以后，他做的中服地塊是一個大的地塊，就是把原來能拆遷全部包括到里面，其實真正能拆遷的只有四塊，四塊原來是32萬平方米，現(xiàn)在他的面積增加到50萬平方米。所以，建筑面積也增加了，他推出了新的規(guī)則。

　　第一次就是讓每一家先做方案，誰的方案做得好，然后就給一定比例，就算是有個入門證吧。沒有想到大家都這個地塊都是這樣熱衷，一下報名報了61家，然后把北京市土地局搞得沒有地方去了，然后就到郊區(qū)租了一個賓館，連夜61家開著車，大的模型版子，也把這個飯店都塞滿了，反正就是從來沒有過這樣壯觀的景象。最后，現(xiàn)在這個工作剛剛做完，從我們來說的話是非常認(rèn)真的，我們請了全世界最好的設(shè)計師，而且我到國外去跟他們交流，跟他們談，所以我們這個方案是很醒目的一個方案，現(xiàn)在評委結(jié)果怎么樣不知道。

　　所以，這個項目可能是中國房地產(chǎn)業(yè)歷史上面，招拍掛規(guī)模最大的一個項目。那天上午都是開著大卡車去送模型，從現(xiàn)場給我說的數(shù)字是有80幾家去參加，有的說是有100多家。所以，有媒體問我，能夠獲得這個土地的可能性多大，我說如果100家的話，我的可能性就是百分之一，最后說是只有61家，我說只有2%吧，所以，這個就是競爭還是很激烈的。

　　媒體提問：今天有消息稱，農(nóng)行對于房地產(chǎn)的貸款暫停，另外銀監(jiān)會嚴(yán)格控制貸款門檻，對于房地產(chǎn)開發(fā)商影響大不大？

　　潘石屹：報道說農(nóng)行不給開發(fā)商貸款可能還不是這個意思，他應(yīng)該是執(zhí)行這個銀監(jiān)會這個三個辦法，一個指引，我覺得農(nóng)行要執(zhí)行什么，建行，中國銀行全都要執(zhí)行。國家的銀監(jiān)會下發(fā)的叫三個辦法一個指引，就是防范金融風(fēng)險各方面是對的。這個指的不給開發(fā)商貸款意思說，給開發(fā)商的額度一定要用工程建設(shè)上，就是說，開發(fā)商跟施工單位簽了合同了，銀行再來給你貸款，而貸款不是直接撥給你開發(fā)商，是根據(jù)工程的進(jìn)展撥給施工單位。這和三個辦法一個指引是一個整體的。我覺得這個不光是農(nóng)行要來執(zhí)行，可能就是別的銀行都要執(zhí)行，因為這個三個辦法，一個指引搞得特別專業(yè)化，特別詳細(xì)，這個政策對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響是非常大的。

　　我想補(bǔ)充就是，如果是一旦實施之后，可能對房地產(chǎn)公司有影響，如果公司的負(fù)債率特別高，他就監(jiān)管資金，就可能控制得比較死，最起碼把房地產(chǎn)開發(fā)商的一部分資金就凍結(jié)了。對我們公司來說，負(fù)債率比較低的，影響相對來說影響比較小一點。

　　限制開發(fā)商資金，我覺得是兩個方面。從短期來看要限制開發(fā)商資金，他的資金鏈條個斷的話，他一定要降價，因為他只有銷售收入才能夠建設(shè)?？墒牵瑥拈L期來看，他可能會來限制他的供應(yīng)量，這就是按下潑的幾個瓢，也不知道會有一個什么情況。

　　媒體提問：近期房價尚未大幅下降但各地市場成交量卻加速反彈，及將到來“金九銀十”各地市場房價是否可能出現(xiàn)的大幅反彈呢？

　　潘石屹：我覺得每一個城市的情況可能不一樣，除了整體上來看，我們看這個數(shù)據(jù)來看，供應(yīng)量是大幅增加，他有三個數(shù)據(jù)。第一個就是我們看到今年的開工面積增加到了30億平方米，這是從來沒有過的。去年好像是24億平方米，今年達(dá)到3億平方米，這個數(shù)字你可以查一下。第二個就是說，上半年房地產(chǎn)的投資增加達(dá)到38。1%，歷史的新高。所以，還有一個就是保障性住房他是兩個50%，實際上也是增加了很多供應(yīng)量。所以，這個市場上面價格到底漲還是跌，最大的還是供應(yīng)量和需求量。的揣供應(yīng)量增加，需求量上不去的時候，價格一定會下跌。

　　媒體提問：從九月份預(yù)計的數(shù)據(jù)來看，北京準(zhǔn)備開盤的數(shù)量有大幅度的增加，甚至能夠達(dá)到8月的兩倍還多，想請您分析分析為什么會出現(xiàn)開盤大增？

　　潘石屹：真的實際上從全國的情況來看是一樣的，任志強(qiáng)的判斷就是供應(yīng)量在加大。就是說，第一個數(shù)字就是今年上半年開復(fù)工面積超過房地產(chǎn)30億平方米。這個數(shù)字就是可能放在北京多，就是從全國來看都比較多。第二數(shù)字就是房地產(chǎn)投資的增長能夠達(dá)到38.1%，所以，整個供應(yīng)量增加反應(yīng)出來，不光是北京的開盤新盤多，可能全國開盤的新盤都還要多。

　　新盤開盤多的話，房地產(chǎn)開發(fā)商會不會降價？從開發(fā)商的心理來看，他還是取決于他的資金鏈?zhǔn)遣皇蔷o張。所以，開發(fā)商就有點不見棺材不落淚，他賬面上有很多錢，他就等一等，觀察一下市場，憑什么要降價。所以，我覺得上半年成交比較低迷，開發(fā)商的負(fù)債率比較大，再加上銀行的貸款有三個辦法，一個指引監(jiān)管著。然后，下半年預(yù)售收入也在監(jiān)管著，就是各個方面都是把他的資金，帳面上本來是活錢的變成死錢了，就是不能用了。在這種情況下，我判斷無論是是成交量還是成交價格來說，今年下半年都有下降的空間。

　　媒體提問：您那說房價有下降的空間，北京市場來說，價格下降的幅度大概有多少？

　　潘石屹：到底下降多少，這個數(shù)字很難說，我只能夠看到就是這個對房地產(chǎn)市場形成的壓力在哪。我覺得北京和上海的市場，就是在城市中心區(qū)域來看，沒有供應(yīng)量。所以，我覺得價格下降的可能性不是很大，除非就是市場不好了，就成交量降了一些。

　　我覺得北京的四環(huán)之內(nèi)降的可能性不是特別大。作為上海的話，這些中心城區(qū)降下去的可能性也不是很大。相反來說，就是比較偏遠(yuǎn)的地方，然后政府的保障性住房供應(yīng)量又比較大，可能下降的幅度的比較大。

　　媒體提問：對于目前的樓市有何判斷？

　　潘石屹：我們看到是這樣一些現(xiàn)象，保障性住房越來越大，開發(fā)商的資金越來越緊張。而今年這個房地產(chǎn)投資又大幅度的增加，因為市場上面最大的兩個力量還是供應(yīng)量和需求量。當(dāng)供應(yīng)量大情況下，這個市場的價格就會有下調(diào)，這個是我對今年下半年的判斷。

　　其實要從長期來看，就是說咱們國家房地產(chǎn)的政策，從今年新的國十條來說是一個短期性的政策，原來就是說所有人的住房都要靠商品房去解決，而經(jīng)濟(jì)適用房也商品房化了，而廉租這個量又占得比較少。而從今年開始，就是兩個50%，基本上就是房地產(chǎn)的半壁江山要做保障性住房去。所以，我覺得這個可能是國家慢慢的一個調(diào)整，就是還是想走香港的模式，就是主要政府補(bǔ)助。

　　另外，我們看到領(lǐng)導(dǎo)人的觀點，就是還是非常欣賞新加坡的模式，就是新加坡有70%的人不是購買商品房，而是要把這個保障性住房的比例慢慢加大。這樣的話，如果這個政策有他的延續(xù)性，能夠?qū)嵤┪迥?，十年時間，其實對商品房的空間是一個比較大的壓縮。