保利經(jīng)過了較長時(shí)間的蓄客，按照蓄客人數(shù)的變化而推出的貨量，自然會(huì)一搶而空，保證了銷售率。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 5月10日，長江證券發(fā)表了一份保利地產(chǎn)的研究報(bào)告，研究報(bào)告稱，保利5月份的銷售計(jì)劃是50個(gè)億。在今年冷清的5月，這個(gè)目標(biāo)令人吃驚。

　　但更讓人吃驚的是，保利地產(chǎn)似乎能完成這個(gè)目標(biāo)。以廣州為例，保利春天里五一開盤當(dāng)天就被“一搶而光”。

　　保利春天里

　　2007年保利在廣州的金沙洲總共拿下6塊土地，其中春天里所在的B3708B07地塊面積最小，僅32499平方米，樓面地價(jià)僅3324元/平方米。但同年年中，保利在金沙洲則拿下了兩個(gè)地王，樓面地價(jià)分別達(dá)到8769元/平方米和8112元/平方米，直逼該區(qū)域普通商品房價(jià)。

　　在這樣的情況下，保利金沙洲六地塊兩年來遲遲不見動(dòng)工，曾一度上了廣州國土局的閑置土地黑名單。

　　2009年，在廣州國土局開始對2007年的各大閑置土地進(jìn)行處理的時(shí)候，保利金沙洲的項(xiàng)目開工了。今年五一，保利春天里正式推出市場銷售。

　　根據(jù)保利公布的信息，春天里總戶數(shù)約300多戶，戶型主要為70-95平方米的實(shí)用兩三房小戶型，另外還有少量120平方米的四房單位。但首批推出9-13棟只有83套單位，開盤均價(jià)為1.1萬元/平方米。保利方面稱，首推單位當(dāng)天即銷售一空。

　　保利春天里取得的銷售佳績也獲得了業(yè)內(nèi)人士的一致好評。在五一黃金周后率先發(fā)表五一樓市藍(lán)皮書的廣州經(jīng)緯行表示，保利春天項(xiàng)目售價(jià)低于預(yù)期，開始誠意登記階段對外是13000-15000元/平方米，五一開售的時(shí)候均價(jià)是10000元/平方米，低層是8000-10000元/平方米左右，通過價(jià)差的拉大，讓消費(fèi)者覺得物超所值，因此取得了比較好的銷售效果。

　　而廣州資深地產(chǎn)專家、合富輝煌首席分析師黎文江則稱，保利經(jīng)過了較長時(shí)間的蓄客，按照蓄客人數(shù)的變化而推出的貨量，自然會(huì)一搶而空，保證了銷售率。

　　黎文江同時(shí)也表示，在現(xiàn)在這種環(huán)境下，品牌公司在銷售上還是站得住。此外，保利在金沙洲以前就有項(xiàng)目，對區(qū)域環(huán)境很熟悉，能使產(chǎn)品價(jià)值最大化。

　　淡市營銷策略

　　針對不少認(rèn)為保利春天里有300多戶房源卻只推出了80多套銷售的說法，保利廣州總經(jīng)理余英對觀點(diǎn)新媒體表示完全是誤讀，其表示：“春天里能推出的套數(shù)本來就不多，因?yàn)槠渌倪€沒有辦完銷售許可證。”

　　余英解釋稱，在春天里項(xiàng)目北邊原來規(guī)劃有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，但在施工過程中發(fā)現(xiàn)不合適，因此保利想把商業(yè)規(guī)劃從原來的北邊更改到西邊。正因?yàn)橐薷囊?guī)劃，銷售許可證自然就拿不下來。

　　“原計(jì)劃第二期5月底推出，現(xiàn)在也不知道來不來得及。不只是春天里沒拿到許可證，保利廣州好多項(xiàng)目都沒拿到，我們現(xiàn)在基本無盤可賣。”余英表示，冗長的審批過程使得銷售許可證的下發(fā)要經(jīng)過長時(shí)間的等待，再加上現(xiàn)在規(guī)劃局和國土局在對樓盤的某些審核標(biāo)準(zhǔn)上并不統(tǒng)一，導(dǎo)致開發(fā)商樓盤拿證更可能緩慢。

　　事實(shí)上，余英認(rèn)為，保利春天里能出現(xiàn)如此的銷售業(yè)績，主要還是定位精準(zhǔn)。據(jù)其介紹，春天里項(xiàng)目的定位主要就是“小三房、地鐵起點(diǎn)、離市中心近”，把握了目標(biāo)消費(fèi)人群的真正需求。

　　至于大多數(shù)人士認(rèn)為是成就了此次春天里熱銷的價(jià)格因素，余英表示，保利從未說過要以13000元銷售：“春天里的價(jià)格是通過調(diào)查來訪客戶愿意承受的價(jià)格而定，而這些客戶大多愿意的承受范圍是9000元-13000元。”

　　但不得不說，保利在價(jià)格上的確頗具優(yōu)勢。2009年，春天里周邊樓盤價(jià)格都已大幅上漲，如萬科金域藍(lán)灣新推出的B11棟超過15000元/平方米；恒大御景半島14000元/平方米；時(shí)代糖果8000-9000元/平方米。保利春天里沒有江景優(yōu)勢，又是小型社區(qū)，未來或不會(huì)超越萬科金域藍(lán)灣和恒大御景半島，但比較同是小型樓盤的時(shí)代糖果，地鐵上蓋的優(yōu)勢會(huì)讓春天里加分不少。

　　按照保利的計(jì)劃，春天里第二期將在5月底正式入市銷售，而且保利廣州6月也會(huì)有大批貨量入市，對此余英頗具信心。余英認(rèn)為，廣州的房價(jià)不比北京、上海大起大落，而是向來都比較理性，即使下降也跌不到哪里去。

　　“當(dāng)然，個(gè)別樓盤價(jià)格高了也自己會(huì)降下來，不用擔(dān)心。”余英認(rèn)為，廣州今年的房價(jià)走勢應(yīng)該是在目前的基礎(chǔ)上小幅波動(dòng)。

　　對于近期一直欲振乏力的成交量，余英認(rèn)為，除了部分投資客在觀望之外，更主要的原因是開發(fā)商推出的貨量不多。他表示：“我們沒貨，萬科也沒貨，都沒房子賣，成交怎么會(huì)高呢？”余英認(rèn)為，待6月左右，大批房源入市之后，剛需較大的廣州成交量自會(huì)上升。