盡管不少城市早已計(jì)劃實(shí)施對(duì)預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，但正式執(zhí)行的卻寥寥無(wú)幾，青島算是第一個(gè)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 青島市政府一不小心成為了監(jiān)管房企預(yù)售款的“先行者”。

　　5月5日，住建部聯(lián)合央行、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門，計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控，擬定的方案要求今后房企的預(yù)售賬款須存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，監(jiān)管部門會(huì)按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程資金所需，實(shí)行“?？顚Ｓ?rdquo;。房企在項(xiàng)目結(jié)算前，將難以動(dòng)用項(xiàng)目此前的預(yù)售賬款。

　　盡管不少城市早已計(jì)劃實(shí)施對(duì)預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，但正式執(zhí)行的卻寥寥無(wú)幾，青島算是第一個(gè)。據(jù)了解，青島自3月1日正式啟動(dòng)新建商品房預(yù)售款監(jiān)管工作，目前對(duì)12家企業(yè)的12個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，監(jiān)管資金約2億元。從而保證預(yù)售金?？顚Ｓ?，防止開(kāi)發(fā)商拿到預(yù)售款后卷錢出逃的情況發(fā)生。

　　青島監(jiān)管先行

　　但觀點(diǎn)新媒體就此詢問(wèn)多名青島開(kāi)發(fā)商時(shí)，多數(shù)均表示，由于預(yù)售款政策剛出臺(tái)，還沒(méi)正式實(shí)施，對(duì)該政策并不了解。其中有一開(kāi)發(fā)商更表示，由于項(xiàng)目還沒(méi)到拿預(yù)售證的階段，所以不太了解預(yù)售款監(jiān)控政策的具體情況。

　　據(jù)青島相關(guān)中介人士透露，事實(shí)上青島市政府早已與各大開(kāi)發(fā)商通過(guò)氣，日后會(huì)逐步加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管，而且會(huì)在整個(gè)銷售環(huán)節(jié)加大力度。預(yù)計(jì)在下周或下下周與開(kāi)發(fā)商就預(yù)售款、財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)等方面做一個(gè)討論，“因?yàn)樵撜叱鰜?lái)沒(méi)多久，政府在具體實(shí)行措施這方面還沒(méi)有明確的指導(dǎo)，具體的操作流程還沒(méi)有收到通知。”

　　該名人士表示，預(yù)售款監(jiān)管實(shí)際上多年以前就存在，此次只是為響應(yīng)國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的要求，保障購(gòu)房者的利益及開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。“其實(shí)青島在預(yù)售款監(jiān)控方面比較嚴(yán)謹(jǐn)，過(guò)往青島并沒(méi)有出現(xiàn)因挪用預(yù)售款而嚴(yán)重影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的情況，因此該政策對(duì)青島的影響并不大。”

　　不少業(yè)內(nèi)人士稱，嚴(yán)控預(yù)售款與此前所出臺(tái)的調(diào)控政策一樣，均是中央調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段之一。加上414新政出臺(tái)后，整個(gè)市場(chǎng)觀望情緒濃厚，成交慘淡，該政策的出臺(tái)，只是讓觀望情緒更加濃，市場(chǎng)繼續(xù)維持冷淡狀態(tài)而已，并不影響大局。

　　市場(chǎng)冷淡本已令開(kāi)發(fā)商十分頭痛，而預(yù)售款監(jiān)控政策的出臺(tái)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言可謂是“雪上加霜”。有業(yè)內(nèi)人士指出，這在一定程度上會(huì)讓企業(yè)資金鏈有所緊繃，對(duì)開(kāi)發(fā)商是一個(gè)考驗(yàn)。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也指出，開(kāi)發(fā)商逾六七成的周轉(zhuǎn)資金來(lái)自預(yù)售款，假若相關(guān)部門監(jiān)控預(yù)售款，將對(duì)房企的資金鏈造成很大壓力。

　　不過(guò)，亦有人士持相反觀點(diǎn)，認(rèn)為這對(duì)開(kāi)發(fā)商影響并不大。深圳某知名開(kāi)發(fā)商亦表示：“除非有投機(jī)的目的，可能會(huì)造成一些影響。但對(duì)我們大部分的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有和沒(méi)有都一樣。”

　　全國(guó)一刀切難成

　　由于目前僅青島正式明文規(guī)定實(shí)施對(duì)預(yù)售款“?？顚Ｓ?rdquo;，有業(yè)內(nèi)人士表示，青島只能作為是該政策在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，由于缺乏政府對(duì)具體操作的明確說(shuō)法，容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，短期內(nèi)難以規(guī)范。而且在不同的城市，不同開(kāi)發(fā)商對(duì)政策的理解及對(duì)所產(chǎn)生的壓力均不一樣。

　　青島一知情人士透露，預(yù)售款的目的就是為了防范爛尾樓的產(chǎn)生，而爛尾樓容易在房?jī)r(jià)高、泡沫較為嚴(yán)重的城市出現(xiàn)，例如廣州、深圳、北京、上海、溫州等地，在這些地方實(shí)行對(duì)預(yù)售款的監(jiān)管非常有效。但青島屬于剛性需求比較旺盛的城市，房?jī)r(jià)并不是太高，對(duì)其它城市而言，只能起到一定的示范作用。

　　有深圳業(yè)內(nèi)人士則表示，預(yù)售款監(jiān)管在一線城市實(shí)施的影響并不大，但在二線城市的影響，就要視乎開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)水平和資金負(fù)債率等情況，至于在三線城市則是基本無(wú)法實(shí)行。

　　該人士表示：“因?yàn)槿€城市不具備這個(gè)條件，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力水平?jīng)Q定它的難操作性，太嚴(yán)厲的話就沒(méi)人去開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)了。一個(gè)小縣城，兩千多元/平方米就要監(jiān)管，誰(shuí)愿意去開(kāi)發(fā)？倘若樓面價(jià)是兩千多元每平米，開(kāi)發(fā)都要1、2個(gè)億，獲利也就1、2千萬(wàn)，誰(shuí)愿意拿自己全部的錢去滾動(dòng)？這是不現(xiàn)實(shí)的。”

　　他亦表示，倘若全面實(shí)施預(yù)售款監(jiān)管，要視不同城市不同情況而定，“一刀切”則會(huì)對(duì)部分中小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及城市化進(jìn)程會(huì)有不利的影響。