2009年12月以來，中央開始調整房地產政策，并頻頻釋放信號要求遏制部分城市房價過快上漲，要求增加供應、穩(wěn)定房價、抑制投機等等，"國4條"、"國11條"也陸續(xù)出臺。新的政策環(huán)境下，市場各方心態(tài)有何變化又將如何應對，合富輝煌集團市場研究部對此進行了監(jiān)測、分析。

　　發(fā)展商出貨意欲強烈售價未見松動

　　據合富輝煌對2009年12月廣州主要平面媒體廣告監(jiān)測，廣告投放費用同比及環(huán)比均大增，廣告投放金額8140萬元僅次于2009年4月、9月水平。這一方面是由于大批新貨提前認購或銷售，據監(jiān)測2009年12月廣州十區(qū)新批預售住宅達9200套；另一方面單盤廣告投放強度達102萬元/個，創(chuàng)下近48個月以來的第二高位。

　　在并非銷售旺季的12月出現(xiàn)如此大量的推貨量和推貨力度，表明發(fā)展商出貨意欲非常強烈，顯然與政策變化的預期有關。目的在于避開一系列后續(xù)政策引發(fā)市場觀望，降低銷售下行壓力，盡量在市場可見的高位出貨，增加業(yè)績。

　　促銷廣告多以額外折扣及附送裝修為主，外圍樓盤多打出以價格特惠為賣點的廣告，但實際售價并未見下降。

　　市區(qū)優(yōu)質樓盤受青睞市場整體成交平穩(wěn)

　　從近期樓盤的客流量看，普遍有所下降，除政策影響外，與樓盤整體在售貨量不多也有一定關系。但仍不乏熱點樓盤，如光大花園、匯景新城、金域華府、東山一品等，特別是市區(qū)優(yōu)質樓盤、缺貨較久的樓盤仍然受青睞，樓盤價格仍呈平穩(wěn)或上升趨勢。目前來看樓盤降價可能性不大。

　　由于陽光家緣系統(tǒng)調整原因，之前沒有在網站顯示簽約的部分樓盤集中在1月11日至1月17日簽約，從而導致上周十區(qū)兩市簽約量大增，共2609套，是近期單周成交量的最高。十區(qū)成交1707套，中心六區(qū)成交1118套。若將過去兩周的簽約量平均，則十區(qū)兩市簽約量平均一周為1683套，與11月以來的平均值相當，成交量走勢比較穩(wěn)定。

　　其中成交最高的區(qū)域是增城，簽約量達781套，主要來自近期保利壹號公館和碧桂園鳳凰城新推貨。另外由于翠城花園、江南新苑項目熱銷，也使得海珠區(qū)上周簽約量達到415套，僅次于增城和花都。

　　二手樓市人氣、成交下降，賣家平靜置業(yè)者逐漸分流

　　據監(jiān)測，2009年12月上半月在政策優(yōu)惠末班車效應下，買賣雙方積極入市，交投暢旺；元旦后，營業(yè)稅政策塵埃落定，看樓量、成交量約有兩到三成的降幅，主要受天氣和樓價的影響。

　　買家分流日趨明顯，首次置業(yè)者開始"向下走、向外走"，2009年年初，剛性需求集中釋放，帶領整體樓市走出低迷困局。首次置業(yè)者是這輪高潮的主要推動者之一。此后，樓價一路走高，至年底，較弱的首次置業(yè)者已經被"擠出"樓市，實力較強者亦面臨"被擠向"中低端或者外圍的無奈。

　　改善型需求預期分化，部分出現(xiàn)觀望情緒，隨著樓價的高漲和中央連番調控信號的發(fā)出，部分改善型需求由于看不清或看淡后市而持幣觀望，但也有部分看好或看穩(wěn)后市，出于對未來通脹的擔憂而選擇入市。

　　投資客中，短炒收斂，投資保值型買家仍看好后市，但較之前謹慎。2008年被套牢和2009年上半年入貨的投資客大部分已經在高位出貨。目前樓價處于高位，上漲空間大大壓縮，短炒風險加大，短炒買家收斂，但個別"價格洼地"地段的短炒行為依然時有發(fā)生；

　　長期持有投資保值型買家仍看好后市，有合適物業(yè)仍然會出手，但畢竟租金嚴重滯后于樓價，長線投資回報率偏低，加上政策連番出臺，入市較之前謹慎。

　　營業(yè)稅新政公布后，"返價"現(xiàn)象收斂，但業(yè)主心態(tài)較強，議價空間不大，價格仍維持高位運行。據統(tǒng)計，業(yè)主出售的物業(yè)有65%為自有物業(yè)，這部分業(yè)主沒有供樓壓力和強烈的變現(xiàn)需求，不急于出售物業(yè)，更不愿降價求售。此外，經過2007年至今的樓價下行反彈周期，業(yè)主們更深體會到房地產的投資增值作用。營業(yè)稅政策對業(yè)主幾乎沒有產生影響，部分有換房需要的業(yè)主由于相中物業(yè)樓價高，更是對原物業(yè)的價格十分堅持。

　　成交對政策反應快速敏感房價走勢比較穩(wěn)定

　　通過對近年房地產政策與廣州商品住宅市場的關聯(lián)分析，可以發(fā)現(xiàn)，每次收縮型房地產調控政策均使樓市成交量短期內出現(xiàn)下滑，但房地產價格的下調則比較困難，只有當系列政策長期累積，且配合信貸大幅收緊時，樓價才下降。

　　如圖所示，2005年6月征收營業(yè)稅、差別化契稅、上調貸款利率0.2、公積金貸款利率上調0.18等政策措施出臺，市場短期受影響，成交量收縮明顯，但很快價量繼續(xù)上升。

　　2006年6-9月：中央推出了營業(yè)稅免稅年限由2年調為5年、調息、征收二手房個人所得稅等措施，成交量也出現(xiàn)了一個低谷，但其后不久成交開始回暖，樓價繼續(xù)向上波動。

　　2007年"927"房貸新政，中央政府緊跟著加息、抑制投資，隨后成交量開始出現(xiàn)大幅萎縮，但至2008年初才開始出現(xiàn)部分項目實質性降價促銷。

　　分析認為，這一方面是由于房地產政策的效力具有滯后性和長期性，一些重要政策的著眼點在未來，如調整房屋供應結構、土地政策、保障性住房政策等，對當下市場直接影響并不明顯。相對而言，房地產信貸政策尤其利率，市場影響更直接、快速。

　　另一方面也表明房地產需求始終旺盛，并具備相當強的持續(xù)性和增長性。