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　　盡管經(jīng)歷了2008年全球金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，09年的深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻已快速回暖，在短短的一年時(shí)間內(nèi)，呈現(xiàn)出與08年截然不同的面貌。

　　“暖風(fēng)熏得市場(chǎng)醉”：09年寫(xiě)字樓市場(chǎng)漸行漸暖

　　一季度，乍暖還寒

　　每年1-3月份的第一季度，受公歷及農(nóng)歷新年的影響，通常是寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交的淡季，09年第一季度更可以用“慘淡”一詞形容。正所謂“城門失火，殃及池魚(yú)”，在全球金融危機(jī)的影響下，在深的高端企業(yè)(主要是歐美跨國(guó)企業(yè))客戶大幅削減行政開(kāi)支，嚴(yán)格控制成本，辦公需求急劇縮水，外資企業(yè)紛紛暫緩或擱置寫(xiě)字樓搬遷計(jì)劃，采取“一動(dòng)不如一靜”的保守策略。為求減少搬遷及裝修等非必要性支出，外企均以續(xù)租或與業(yè)主洽談減免租金為主要的經(jīng)營(yíng)策略，甲級(jí)寫(xiě)字樓受影響最為明顯，租賃成交大幅減少。

　　受此影響，深圳高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)明顯受挫，并帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)租金調(diào)整，空置率明顯上升。全市一季度的甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量罕有地降為負(fù)數(shù)，空置率則上升至11。4%。雖然住宅銷售市場(chǎng)已開(kāi)始升溫，寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)卻反應(yīng)平淡，對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的不樂(lè)觀使得大部分關(guān)注市場(chǎng)的買家保持謹(jǐn)慎態(tài)度，成交量及銷售價(jià)格均未見(jiàn)增長(zhǎng)。在春寒料峭之中寫(xiě)字樓市場(chǎng)顯得尤為冷淡。

　　二季度，初現(xiàn)回暖

　　至09年第二季度，住宅一二手市場(chǎng)已逐漸呈現(xiàn)回暖的趨勢(shì)，寬松信貸環(huán)境和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇漸趨明朗的環(huán)境刺激下，寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)首先出現(xiàn)反彈。6月份，卓越世紀(jì)中心3號(hào)樓入市，在市場(chǎng)的質(zhì)疑和觀望中實(shí)現(xiàn)每平方米3萬(wàn)元以上的成交均價(jià)，為銷售市場(chǎng)率先迎來(lái)拐點(diǎn)。租賃市場(chǎng)的回暖稍顯滯后，09年二季度整體表現(xiàn)平穩(wěn)，租賃活動(dòng)較第一季度則明顯活躍，空置率環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)。除少量的新增租賃需求外，租賃需求的主要來(lái)源卻是存量需求的轉(zhuǎn)移，并導(dǎo)致羅湖區(qū)空置率繼續(xù)上升。由于企業(yè)對(duì)于租賃成本的控制較為嚴(yán)格，在經(jīng)濟(jì)境況沒(méi)有好轉(zhuǎn)的情況下，租金總體繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下調(diào)。

　　三季度，風(fēng)和日暖

　　受第2季度銷售市場(chǎng)的持續(xù)影響，第三季度入市銷售的NEO企業(yè)大道B/C棟、卓越世紀(jì)中心4號(hào)樓、中央西谷、天利中央廣場(chǎng)二期等均實(shí)現(xiàn)良好成交，投資者的回歸及客戶的正面反饋為市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的信心，并推動(dòng)銷售價(jià)格一路上漲，DTZ寫(xiě)字樓銷售價(jià)格指數(shù)按季度錄得環(huán)比10。2%的增幅，銷售市場(chǎng)上升的趨勢(shì)已毋庸置疑。在租賃市場(chǎng)上，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步下降至9%，成為全國(guó)主要大中城市*中唯一一個(gè)空置率在10%以下的城市。第二季度末入伙的甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)時(shí)代科技大廈代表了三季度租賃市場(chǎng)的走勢(shì)。時(shí)代科技大廈于入市三個(gè)月內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了80%以上的租賃成交，租戶平均面積在2000平方米以上，帶動(dòng)全市甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量較第2季度上升40%以上。深圳寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)均已明顯上升，市場(chǎng)漸呈出“風(fēng)和日暖”之勢(shì)。

　　*包括北京、上海、廣州、杭州、武漢、西安、重慶、成都、大連、南京、青島、沈陽(yáng)、天津及深圳等城市。

　　四季度，暖意襲人

　　在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)已無(wú)憂慮的背景下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)信心在年末進(jìn)一步增強(qiáng)，并推動(dòng)寫(xiě)字樓租賃需求增加，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量達(dá)到8。1萬(wàn)平方米。受此拉動(dòng)，四季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)，較三季度末小幅上升1。6%，達(dá)到每月每平方米125。2元。銷售市場(chǎng)承續(xù)二、三季度的升勢(shì)，并開(kāi)始試探每平方米4萬(wàn)元的高位，與07年市場(chǎng)最高位時(shí)已相差無(wú)幾。銷售市場(chǎng)的回暖速度之快出乎大多數(shù)人預(yù)料，襲人的暖意中已經(jīng)帶有幾分炙熱。

　　2010年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)展望

　　經(jīng)歷08年金融危機(jī)、09年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后，2010年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)無(wú)疑將迎來(lái)新的發(fā)展空間。

　　外資高端客戶將重回市場(chǎng)

　　在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)的整體趨勢(shì)下，08至09年積累的外資企業(yè)辦公需求將得到逐步的釋放，為深圳高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新一輪的增長(zhǎng)空間。但外企的租賃需求預(yù)計(jì)仍將謹(jǐn)慎樂(lè)觀，租金承受能力較為保守，傾向于成交高端且租金優(yōu)惠的物業(yè)。由于新近入市的物業(yè)大多集中于福田中心區(qū)及中心西區(qū)，深圳高端寫(xiě)字樓客戶西移的趨勢(shì)仍將持續(xù)。國(guó)內(nèi)企業(yè)的需求在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)向好的帶動(dòng)下，仍將繼續(xù)維持良好的需求。

　　深圳市場(chǎng)迎來(lái)新的地標(biāo)物業(yè)

　　2010年底，京基金融中心將進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)，帶來(lái)17。5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，填補(bǔ)羅湖區(qū)近幾年甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)供應(yīng)的空白。作為深圳新一代的地標(biāo)性建筑，京基金融中心將以439米的高度超越地王大廈，為羅湖及深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

　　銷售市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂(lè)觀

　　09年底，深圳寫(xiě)字樓銷售價(jià)格已接近歷史最高水平，預(yù)計(jì)到2010年，在各項(xiàng)市場(chǎng)利好因素的刺激下，寫(xiě)字樓銷售價(jià)格仍將持續(xù)試探市場(chǎng)高位。在租金水平穩(wěn)中微升的背景下，快速上漲的銷售價(jià)格勢(shì)必導(dǎo)致投資回報(bào)率的降低，也導(dǎo)致投資寫(xiě)字樓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。

　　多項(xiàng)利好因素帶動(dòng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)有望進(jìn)一步向好

　　亮點(diǎn)一：政策利好頻出

　　09年上半年，寬松的信貸政策是寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)復(fù)蘇的關(guān)鍵因素之一，受此影響，寫(xiě)字樓投資客戶重回市場(chǎng)主流，成為推動(dòng)寫(xiě)字樓銷售價(jià)格持續(xù)攀升的主要力量。

　　09年下半年，深圳取消商業(yè)地產(chǎn)限外令，為外資購(gòu)買寫(xiě)字樓物業(yè)打開(kāi)了新的窗口。雖然短期內(nèi)尚未顯示出對(duì)寫(xiě)字樓買賣交易構(gòu)成的直接刺激，但預(yù)計(jì)隨著政策的逐步消化，將對(duì)后市產(chǎn)生積極的影響。

　　12月1日，深圳城市更新辦法實(shí)施，亦為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展空間。由于涉及可改造更新的城市項(xiàng)目一般均位于核心城區(qū)，商業(yè)價(jià)值巨大，這就為上述城市更新項(xiàng)目改為寫(xiě)字樓、零售商業(yè)等高附加值業(yè)態(tài)提供寬闊的市場(chǎng)空間。可以預(yù)計(jì)，在城市更新細(xì)則落實(shí)之后，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)將添加更多活力與變化。

　　亮點(diǎn)二：金融業(yè)占據(jù)深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的絕對(duì)核心地位

　　在全球金融危機(jī)的影響下，外資金融業(yè)受到了前所未有的打擊，卻也為國(guó)內(nèi)金融業(yè)發(fā)展提供了極大的空間，這一點(diǎn)，從金融業(yè)在深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的急速擴(kuò)張可見(jiàn)一斑。

　　金融總部物業(yè)齊聚中心區(qū)

　　中心區(qū)原高交會(huì)館地塊，新建的五棟甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)均為金融企業(yè)或機(jī)構(gòu)的總部，包括深交所、博時(shí)基金、南方基金、招商銀行、建設(shè)銀行和太平保險(xiǎn)在內(nèi)，多家金融類企業(yè)總部集聚中心區(qū)北區(qū)；與之南北相望的中心區(qū)金融辦地塊，招商證券和華安保險(xiǎn)的總部均于2月份奠基動(dòng)工，第一創(chuàng)業(yè)、中國(guó)人壽、中信銀行、國(guó)信證券等亦已獲得相關(guān)地塊的開(kāi)發(fā)使用權(quán)。上述金融企業(yè)總部的設(shè)立，進(jìn)一步加快了深圳建設(shè)金融中心的步伐，為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)大量高品質(zhì)的總部物業(yè)，勢(shì)必推動(dòng)深圳寫(xiě)字樓物業(yè)品質(zhì)的進(jìn)一步提升。

　　國(guó)內(nèi)金融類企業(yè)推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)復(fù)蘇

　　深圳寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)在09年年中復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)金融類企業(yè)起著不可或缺的關(guān)鍵性作用。資金實(shí)力雄厚的國(guó)內(nèi)證券、銀行、保險(xiǎn)公司紛紛擴(kuò)張市場(chǎng)份額，由此導(dǎo)致對(duì)高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的急劇攀升，拉高高端物業(yè)的租金水平，降低空置率，成為市場(chǎng)復(fù)蘇的核心動(dòng)力。

　　創(chuàng)業(yè)板啟動(dòng)進(jìn)一步推動(dòng)深圳高端寫(xiě)字樓物業(yè)的發(fā)展

　　創(chuàng)業(yè)板的啟動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)深圳作為南中國(guó)金融中心的地位，除直接受惠的創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)外，作為其保薦人的金融類企業(yè)是市場(chǎng)最大的贏家。金融類企業(yè)的快速拓展，必將加大對(duì)高端寫(xiě)字樓物業(yè)的需求，作為深圳市場(chǎng)最高端、承租能力最強(qiáng)的行業(yè)，金融業(yè)將大大推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，成為占據(jù)市場(chǎng)核心地位的行業(yè)。

　　亮點(diǎn)三：商務(wù)綜合體物業(yè)頻現(xiàn)，市場(chǎng)品質(zhì)快速提升

　　縱觀09年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)，從卓越世紀(jì)中心、NEO企業(yè)大道，到東海國(guó)際中心、大中華國(guó)際金融中心，綜合體物業(yè)無(wú)疑是市場(chǎng)最為耀眼的明星，東海國(guó)際中心更以其寫(xiě)字樓物業(yè)超高的配置水平，成為市場(chǎng)下一代寫(xiě)字樓物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　綜合體物業(yè)以其完善的配套，歷來(lái)以為客戶提供的多項(xiàng)附加價(jià)值受到市場(chǎng)的追捧。我們可以看到，高端綜合體物業(yè)，如香港的UnionSquare及日本的六本木，無(wú)不代表城市新的發(fā)展方向，并作為城市新的標(biāo)志形象成為人們關(guān)注的核心。深圳多個(gè)綜合體物業(yè)的發(fā)展，在不斷提供深圳寫(xiě)字樓物業(yè)水準(zhǔn)的同時(shí)，也預(yù)示著市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的方向，成為市場(chǎng)新的標(biāo)桿。