從短期來講最佳的上市窗口應(yīng)該是在8、9月份。在未來幾個月由于供求關(guān)系，很多企業(yè)都擠在這個窗口上市，從企業(yè)融資的角度來講，這未必是最佳時機(jī)，但是我們覺得明年這個窗口會重新展開。我覺得整體來講對中國企業(yè)，尤其房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的窗口在這一輪周期當(dāng)中沒有結(jié)束，明年仍然是一個非常好的窗口。

　　最近在香港有很多內(nèi)地地產(chǎn)商正在排隊上市，有些開發(fā)商上市首日股價就跌破了發(fā)行價，有些開發(fā)商就不得不縮減上市融資的規(guī)模。

　　一個非常非常短暫的消化不良的現(xiàn)象

　　房地產(chǎn)開發(fā)商的融資窗口在過去一年多的時間，金融風(fēng)暴爆發(fā)以后，實際上都是關(guān)閉的，就是說他們已經(jīng)很長時間沒有走向這個窗口，這個窗口也沒有向他們打開。好不容易全球金融風(fēng)暴似已結(jié)束，全球經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢頭也非常強(qiáng)勁，在這種情況下為什么房地產(chǎn)開發(fā)商在市場上融資還這么艱難呢？

　　目前市場上面臨的這種融資困難的現(xiàn)象，尤其在香港這個現(xiàn)象，應(yīng)該來講是一個相對的現(xiàn)象，而不是一個絕對的現(xiàn)象；應(yīng)該是一個短暫的，而不是一個長久的一個現(xiàn)象。怎么講呢？實際上大家也提到摩根大通在8、9月份掌握了一個非常好的窗口，為恒盛地產(chǎn)進(jìn)行了融資，我們?yōu)楹闶⒌禺a(chǎn)融資還是非常成功的，當(dāng)時做這單融資的時候市場的氛圍和條件都非常好，而且在融資的過程當(dāng)中，我們在香港同時為三家中資背景的企業(yè)做了10億美金以上的融資，這里面包括恒盛地產(chǎn)，也包括澳門永利，永利是在澳門經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，這幾個融資規(guī)模實際上都是大大超出了最初的預(yù)想。

　　因為8、9月份市場的份額很好，股市反彈非常厲害，定價也就比較進(jìn)取，可能市場在這么進(jìn)取的定價環(huán)境之下，再一看未來排隊上市的房地產(chǎn)商極其多，市場因此出現(xiàn)了一個非常非常短暫的消化不良的現(xiàn)象。

　　這對房地產(chǎn)開發(fā)商來講是一個什么樣的教訓(xùn)呢？就是這個窗口時開時關(guān)，這個時機(jī)的把握非常非常重要。這個時機(jī)的把握不是一個簡單的問題，這個融資窗口現(xiàn)在仍然是打開的，但是市場環(huán)境，投資者的情緒好象有一些變化，這個變化實際上不是對這個產(chǎn)業(yè)的前景發(fā)生了變化，只是對定價的一個相對的敏感性和短期一個供求關(guān)系造成的。因為在未來的幾個月里面，還會上市的地產(chǎn)企業(yè)太多了。大家都集中在這個時間窗口里面，但是市場的容量有限。

摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司/企業(yè)投融資主席 龔方雄

　　現(xiàn)在可能并不是最佳的一個上市的窗口

　　現(xiàn)在的市場是在預(yù)測著明年政策可能會發(fā)生的一個轉(zhuǎn)向。大家知道從8、9月份A股市場開始，香港也是這個階段，房地產(chǎn)市場有一段時間是一直是跑出大勢，所以我們認(rèn)為，從9月末期到今年年底其實從上市的角度來講可能并不是最佳的一個上市的窗口。

　　但是到明年第一季度，第二季度，甚至全年，我們認(rèn)為房地產(chǎn)上市窗口一直會開放。怎么講呢？這個要結(jié)合對經(jīng)濟(jì)和市場的判斷來看。首先是經(jīng)濟(jì)，全球經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在處在復(fù)蘇階段，中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇已經(jīng)進(jìn)入了比較成熟的階段，在這種環(huán)境之下，明年經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)應(yīng)該會好于今年，尤其是中國經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)會好于今年。

　　這個根本的原因在于，明年增長的動力會發(fā)生變化。今年主要是靠四萬億，四萬億集中于國有企業(yè)，有一種現(xiàn)象大家一直在熱議，就是所謂的國進(jìn)民退，但是明年這種國進(jìn)民退的現(xiàn)象會有所改變，因為明年經(jīng)濟(jì)成長的動力可能會來自于出口，而不僅僅來自于國家對內(nèi)需的拉動。今年8%的經(jīng)濟(jì)增長率應(yīng)該來講是在出口下降20%的情況下取得的，那么明年我們國家的出口在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，就可能會從20%的下降變?yōu)?0%的成長，這是一個非常巨大的反轉(zhuǎn)。

　　在這種情況下，如果出口能夠做到10%的增長，明年中國經(jīng)濟(jì)就不是談保8%的問題，而是有沒有可能超過10%的成長。我們認(rèn)為超過9%以上的成長明年是可以做到的，而且企業(yè)的效益會更好，尤其是上市公司的效益，因為這個部分跟民營經(jīng)濟(jì)有很大的關(guān)系，跟非國有經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)有很大的關(guān)系。大家知道今年雖然貸款額巨大，但是很多需要資金的民營企業(yè)、中小企業(yè)拿不到錢，只要出口回來了，那么企業(yè)的自有資金，尤其是非國有企業(yè)的自有資金就會改善。從這個角度來講，企業(yè)的盈利性也好，整個經(jīng)濟(jì)的成長率也好，明年會好于今年。

　　整體來看我們對股市的判斷是，仍然處在一個牛市運(yùn)行的階段。這個牛市運(yùn)行的階段在8月份、9月份市場調(diào)整過程中得到了考驗。我們覺得這一波股市重新站上3000點應(yīng)該來講是一個比較可持續(xù)預(yù)見的過程。我在6月份就講過，在未來6個月我們A股市場至少還有20%的上漲空間，6月份我敢講這個話，就是當(dāng)時我認(rèn)為全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇會好于很多人的預(yù)期，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的力度也會好于很多人的預(yù)期，所以才敢講這個話，雖然當(dāng)時市場上氛圍還很不確定。

　　現(xiàn)在三個月過去了，股市仍然徘徊在3000點，我們的觀點有沒有變呢？沒有變。6-12月會上升到3600點左右，現(xiàn)在三個月已經(jīng)過去了，這個觀點不變的話，在未來3-9個月A股市場至少還有20%的上漲空間。所以在經(jīng)濟(jì)越來越好、股市越來越好的情況下，房地產(chǎn)市場不可能變差，最近很多所謂的房地產(chǎn)的拐點是否又已經(jīng)出現(xiàn)的說法是杞人憂天。

　　現(xiàn)在大家知道房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績基本上在頭7個月全年的任務(wù)都已經(jīng)完成了，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商實際上是待價而沽，不急于賣盤，所以成交量的下跌是一個非常非常技術(shù)性的問題。而且從市場來講，大家知道為什么前段時間A股市場還有香港市場房地產(chǎn)股會調(diào)整那么多呢？

　　有兩個原因。一個就是由于成交量下降引發(fā)的是不是房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了拐點的爭論。現(xiàn)在我覺得大家的共識已經(jīng)明確了，這個應(yīng)該不是拐點，所以最近幾天房地產(chǎn)股反彈得非常好；第二就是市場對流動性、對未來的政策走向要做出一個判斷，要做出一個提前的消化。這個從現(xiàn)在到年底也會進(jìn)展得差不多七七八八，到明年如果政策上真正開始調(diào)整，真正開始加息的時候，對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響，尤其是對股票市場的影響不會這么大，市場永遠(yuǎn)是提前消化的。當(dāng)你這個消息真正來臨的時候，市場對這個消息就已經(jīng)消化得差不多了。

　　最重要的是一個流動性問題。首先大家知道貸款流動性常常都是前高后低，今年上半年平均每個月有1萬億左右的貸款，到下半年，每個月只有4、5千億的貸款，但是從明年一季度開始銀行貸款又會增加，這是銀行體系運(yùn)作的規(guī)律。到明年上半年，尤其是1月份開始，貸款的增速又會增加到8、9千億的時候，市場又會感覺流動性來了。但是明年第二季度的貸款規(guī)?？赡苓€會比現(xiàn)在要高。從這個角度來講，明年房地產(chǎn)市場也好，股票市場也好，還會有另一波的熱潮。所以我剛剛講這是一個階段性的現(xiàn)象，而不是一個市場的轉(zhuǎn)向。

　　現(xiàn)在還是一個比較漫長復(fù)蘇周期的開始

　　這其中最主要的一點，就是明年假如出現(xiàn)政策上的轉(zhuǎn)向，緊縮的程度會有多大？這一點非常關(guān)鍵。我們認(rèn)為明年即使政策要緊縮，緊縮的空間也是非常有限。原因在哪里呢？原因我本人也一直在強(qiáng)調(diào)，這一波全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是由庫存調(diào)整，重新添加庫存所帶動的一波周期性反彈。

　　全球經(jīng)濟(jì)成長的長期周期性問題并沒有解決，美國的經(jīng)濟(jì)成長率已經(jīng)從3%降到2%，未來18個月如果美國經(jīng)濟(jì)有接近4%左右的成長的話，到2011年、2012年的成長率可能又會回到1%左右。這就是為什么各國政府現(xiàn)在都齊聲合力在宣導(dǎo)一種理念：現(xiàn)在還不是退市的時機(jī)，現(xiàn)在政策還要保持穩(wěn)定性和連續(xù)性。這因為各國政府，包括我們市場參與者對這次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢頭到底能維持多長，心里沒有底。所以不可能出現(xiàn)明年大規(guī)模加息，到后年、大后年又減息的情況。

　　要一直強(qiáng)調(diào)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。明年市場所期望的緊縮會非常溫和，到這個緊縮真正來臨的時候，隨著中國經(jīng)濟(jì)層面基本面不斷的好，市場對緊縮的接受度會非常強(qiáng)，不會阻擋整個市場上升的空間。

　　再就是流動性相對充裕的狀況會長期存在。低息相對充裕的狀況，利息相對充裕的狀況會長期存在，如果存在這種狀況，有一種現(xiàn)象就是所有的紙幣都會出現(xiàn)貶值。前段時間商品資源類的股票上漲很快，國際油價現(xiàn)在也回到80美金，黃金突破了1000美金，美金出現(xiàn)了相對的走軟，貶值的只是一些高息貨幣。

　　這個是有原因的。因為現(xiàn)在歐元也好，美金也好，日元也好，所有的主要貨幣利息都很低，所以現(xiàn)在金融市場對基金的套息盤，不像以前日元利息為零，你就去買美金，買歐元，買英鎊，現(xiàn)在大家的利息都很低，你去做空一種貨幣，那個息差套得并不多，一般不會出現(xiàn)在金融風(fēng)暴之前日元連續(xù)不斷從80貶到140這種情況。美金會貶值，但是會繼續(xù)溫和性的貶值，那么對高息貨幣，比如澳元會貶值多得多一點。

　　但是由于所有主要貨幣利息都很低，而且各國央行還強(qiáng)調(diào)不輕言退市，在利息這么低的情況下，如果大家想借美元，想借貨幣，買什么呢？是買實體資產(chǎn)，買有形資產(chǎn)。所有紙幣都要貶值，在這種情況下有形資產(chǎn)，實體資產(chǎn)就會增值。

　　在全球紙幣還要不斷貶值的情況下，而且通貨膨脹在實體經(jīng)濟(jì)中很難出現(xiàn)的情況下，什么東西會增值呢？土地、黃金、資源、商品這些東西會增值。這個趨勢非常明顯，我們絕對不同意最近所謂的融資窗口的討論，最近所謂成交量的下跌預(yù)示中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)拐點，我們覺得這個拐點還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到來，因為這還是一個比較漫長的一個復(fù)蘇周期的一個開始，而不是一個結(jié)束。