“從路演的情況來看，我們認(rèn)為這是一段愉快之旅。”在談及龍湖本次的上市進(jìn)程時(shí)，龍湖地產(chǎn)董事長兼首席執(zhí)行官吳亞軍表示。

　　赴港上市的龍湖地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵階段。11月5日16時(shí)30分，龍湖地產(chǎn)在香港太古廣場港麗酒店舉行了上市公開發(fā)售新聞發(fā)布會(huì)，這是龍湖首次公布在香港聯(lián)交所主板掛牌上市的計(jì)劃。正在新加坡進(jìn)行國際路演的龍湖地產(chǎn)董事長兼首席執(zhí)行官吳亞軍女士、首席財(cái)務(wù)官林鉅昌先生、客戶及公司品牌總經(jīng)理秦力洪先生，以及集團(tuán)投融資中心總監(jiān)張艷女士通過視頻連線的方式出席了該次發(fā)布會(huì)。

　　上市計(jì)劃

　　在發(fā)布會(huì)上，龍湖高管層首先披露了龍湖地產(chǎn)上市的基本的情況。龍湖披露，本次上市擬全球發(fā)售10億股股份，其中香港公開發(fā)售部份占10%，約1億股，其余9億股供機(jī)構(gòu)性投資者認(rèn)購，而此次發(fā)售股份數(shù)量由去年擬定的發(fā)行后擴(kuò)大總股本的25%下調(diào)至20%。每股發(fā)售價(jià)介乎6.06港元至7.10港元，集資最多約71億港元(未計(jì)算行使超額配股權(quán))。龍湖上市募集資金除5%補(bǔ)充營運(yùn)資金外，其余均將用于開發(fā)現(xiàn)有項(xiàng)目，及擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。其中，約47%用于支付現(xiàn)有項(xiàng)目的土地余款，約48%則將用于收購根據(jù)市況而物色及考慮的新發(fā)展項(xiàng)目。

　　按照IPO時(shí)間表，龍湖將于11月6-11日公開招股，并擬定11月19日在香港掛牌上市，上市編號(hào)為0960，保薦人及承銷團(tuán)隊(duì)為摩根士丹利、瑞銀、花旗銀行。

　　“從路演的情況來看，我們認(rèn)為這是一段愉快之旅。”在談及龍湖本次的上市進(jìn)程時(shí)，龍湖地產(chǎn)董事長兼首席執(zhí)行官吳亞軍對媒體表示。來自香港的市場消息指，截至11月4日，龍湖地產(chǎn)的國際配售部分反應(yīng)理想，已經(jīng)錄得超額認(rèn)購近6倍，其中，按上限定價(jià)或無價(jià)格限制的訂單也已超購4倍，下單機(jī)構(gòu)突破50家。

　　財(cái)務(wù)狀況

　　在新聞發(fā)布會(huì)上，龍湖首席財(cái)務(wù)官林鉅昌還公布了龍湖的財(cái)務(wù)內(nèi)容。“在過去幾年，龍湖來自住宅物業(yè)銷售的收入強(qiáng)勁增長。公司收入由06年的21.0億元增至08年的44.8億元，年復(fù)合增長率為46.0%。”林鉅昌還表示，“2009年上半年，龍湖毛利潤超過18億，較08年大幅提高31.3%。估計(jì)2009年度，集團(tuán)預(yù)測權(quán)益持有人應(yīng)占綜合純利將不低于0.146億元。”

　　有投資者在會(huì)議中問到龍湖毛利率偏低的原因，龍湖方面解釋稱，一方面，之前公司重點(diǎn)地區(qū)主要是重慶，由于該地區(qū)毛利率空間比較低，未來公司將加強(qiáng)對上海、北京區(qū)域的高端項(xiàng)目持有，今年公司的毛利率已經(jīng)從去年的26%上升至31%。另一方面，此外，龍湖擁有的近1900萬平米土地均價(jià)為1016元，其中今年新增土地儲(chǔ)備為580萬平方米，均價(jià)為1450元，這將成為保證毛利率較高的原因。

　　在談到今年上半年銷售與下半年銷售差距大問題時(shí)，龍湖方面表示，“這與工程進(jìn)度有關(guān)，上半年結(jié)賬的項(xiàng)目均來自北京、上海，利潤空間比較大，下半年則來自重慶西部地區(qū)項(xiàng)目，利潤空間低，因此造成銷售額差距比較大。”

　　林鉅昌指出：“本次募集資金全部都會(huì)用于項(xiàng)目投資，而不是有什么負(fù)債需要清還，這樣更有助于公司上市后保持一個(gè)快的增長速度。”

　　據(jù)悉，龍湖是首家在完成公開發(fā)行前償還上市前債務(wù)融資的房企，也是第一家在中國大陸發(fā)行企業(yè)債的非上市民營房地產(chǎn)公司，龍湖憑借該次發(fā)債成功融資14億。近期，龍湖還獲得農(nóng)業(yè)銀行授信180億，目前可用授信額度超過300億元。因此，上市后，龍湖所持現(xiàn)金將高于負(fù)債，并成為凈現(xiàn)金上市內(nèi)房公司。

　　“我們?nèi)魏螘r(shí)候都會(huì)保證現(xiàn)金的流量。龍湖買地的時(shí)候遵守一個(gè)很重要的頭寸紀(jì)律：如果未來兩三年預(yù)測低于某一個(gè)點(diǎn)，這個(gè)項(xiàng)目我們就不能要。第二，龍湖在申請銀行授信的時(shí)候爭取留有余量，比如龍湖現(xiàn)在有300多億銀行授信，但是實(shí)際貸款尚不到100億，給自己留了充分的騰挪空間。”吳亞軍稱。

　　擴(kuò)張戰(zhàn)略

　　會(huì)議上，龍湖還提出了未來發(fā)展的兩項(xiàng)戰(zhàn)略：首先將進(jìn)行持續(xù)的地域擴(kuò)張，在北京、上海兩個(gè)品牌高地的基礎(chǔ)上，繼續(xù)圍繞長三角和環(huán)渤海進(jìn)行擴(kuò)張，并適度根據(jù)國家中部崛起的戰(zhàn)略選擇城市進(jìn)行布局；其次，龍湖將增持投資性商業(yè)物業(yè)，計(jì)劃在5至7年內(nèi)完成建設(shè)并持有約200萬平方米左右的投資性物業(yè)，使土地儲(chǔ)備中的投資性物業(yè)達(dá)到15%，力爭每年租金的增長保持20-25%的水平，為集團(tuán)提供可觀的收入。

　　“下一步，我們還會(huì)沿著既定的戰(zhàn)略路徑，在西部、環(huán)渤海和長三角區(qū)域繼續(xù)擴(kuò)張，主要在環(huán)渤海區(qū)域和長三角區(qū)域選取合適的地方進(jìn)入。”龍湖首席財(cái)務(wù)官林鉅昌認(rèn)為：“目前龍湖在全國8個(gè)城市，擁有在建和待開發(fā)的土地儲(chǔ)備總額達(dá)到1909萬平方米，能夠滿足公司未來5-6年的正常發(fā)展之需。未來公司計(jì)劃將15%商業(yè)物業(yè)出售，85%用于做住宅，其中，60%為高密度住宅，40%為低密度住宅。未來龍湖將增加持有物業(yè)比例。”

　　“龍湖土地儲(chǔ)備特點(diǎn)是具有優(yōu)化的地理分布，將西部地區(qū)的未來增長與北京上海的盈利前景形成良好的匹配，并逐漸擴(kuò)張全國。受益于多渠道、多策略的土地收購，土地儲(chǔ)備的成本較低，土地儲(chǔ)備質(zhì)量高，可直接開發(fā)性強(qiáng)。”林鉅昌稱。

　　而龍湖地產(chǎn)董事長兼首席執(zhí)行官吳亞軍則認(rèn)為，龍湖上市之后所籌集之資金，將有助于龍湖在其他地域的擴(kuò)張。

　　“未來有需要于上海增加土儲(chǔ)，至于北京土儲(chǔ)雖然較少，但預(yù)期未來三年北京可入帳銷售收益達(dá)300億元。預(yù)計(jì)三年后，東部地區(qū)占集團(tuán)收入至70%，西部則占30%。”龍湖首席財(cái)務(wù)官林鉅昌補(bǔ)充稱，由于龍湖地產(chǎn)資源有限，而珠三角地區(qū)有不少強(qiáng)大對手，加上當(dāng)局對產(chǎn)業(yè)及城市結(jié)構(gòu)調(diào)整仍在進(jìn)行中，龍湖對于珠三角地區(qū)持觀望態(tài)度，目前先作觀察研究，倘若有好的地塊，不排除會(huì)進(jìn)入。