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　　從2007年9月出臺(tái)房貸收緊政策，到2008年9月政府將首付比例及利率下調(diào)，再到今年6月銀監(jiān)會(huì)要求銀行收緊二套房貸，近年房貸政策頻調(diào)，但樓價(jià)除了在08年時(shí)小幅下調(diào)，現(xiàn)時(shí)一直居高不下。

　　2007年的房貸政策對(duì)樓市價(jià)格及成交量影響比較明顯，二手成交量及價(jià)格一度因房貸政策收緊而下跌趨勢(shì)。而2008年9月首付比例及利率下調(diào)，一系列利好刺激著市場(chǎng)信心，成交價(jià)亦隨著成交量的回暖節(jié)節(jié)上升。今年6月再傳房貸收緊政策，但由于這兩年樓市政策頻傳，不少市民對(duì)這些政策已經(jīng)“麻木”，顯示政策的調(diào)節(jié)力度已經(jīng)開始疲弱。持續(xù)在高位運(yùn)行的樓價(jià)與個(gè)人收入的不平衡，才是樓市成交的最大阻力。

　　0709二套房貸政策出臺(tái)二手成交面積收窄

　　面對(duì)樓市之前一直高溫不退，2007年9月，政府通過提高第二套房首付及利率，抑制投資型需求，降低投資性購房對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力。不少市場(chǎng)買家寄望在政府調(diào)控下，樓價(jià)能進(jìn)一步下降，因而放慢了置業(yè)腳步。

　　根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2007年11月中原二手住宅指數(shù)開始呈下降趨勢(shì)，二手住宅指數(shù)從2007年11月9747元/平方米下跌至2008年10月8072元/平方米，下跌了17%。而全市十區(qū)二手成交面積從2007年11月約74.87萬平方米，到2008年10月31.82萬平方米，下跌了近57%。

　　隨著房貸新政細(xì)則的出臺(tái)，政府一系列政策不僅有力打擊了市場(chǎng)的投資置業(yè)，不少剛性需求的買家亦將置業(yè)需求延后。而樓價(jià)一直未能企穩(wěn)07年高位，令高位入貨的業(yè)主不愿低價(jià)割讓。市場(chǎng)上觀望氣氛漸濃，買賣雙方成交膠著。

　　0810房貸新政利好刺激市場(chǎng)消費(fèi)信心

　　2007年底至2008年，廣州樓市陷入嚴(yán)重的觀望情況中，政府在2008年10月放松房貸政策。如果說2007年的政策是為了擠掉樓價(jià)的泡沫成份，那2008年的政策則是政府為了維護(hù)樓市穩(wěn)定，恢復(fù)市場(chǎng)信心，促進(jìn)消費(fèi)的一年。2008年10月政府將首付及利率下調(diào)，無疑為市場(chǎng)注入了一支強(qiáng)心針。

　　在10月房貸放寬等利好影響下，2008年11月中原二手住宅指數(shù)重回9732元/平方米，環(huán)比10月上升了逾20%。全市十區(qū)二手成交面積約35.64萬平方米，環(huán)比微升12%。隨著金融風(fēng)暴涉及面加大，12月受全球經(jīng)濟(jì)不景氣影響，中原二手住宅指數(shù)再度小幅回落至10月份水平。2009年年初，受新政的影響，二手樓價(jià)指數(shù)已經(jīng)開始止跌回升，由2008年12月8114元/平方米到2009年6月9932元/平方米，上升了22%。成交面積亦從2008年12月約39.96萬平方米，上升至2009年6月的93.97萬平方米，大幅上升了135%。

　　這個(gè)時(shí)期雖然大部分買家仍選擇觀望，但無論從心理因素還是實(shí)際效果，新政都對(duì)一部分首次置業(yè)者起到增強(qiáng)入市信心、降低置業(yè)門檻的作用。隨著國(guó)家救市政策陸續(xù)出臺(tái)，不少買家趁業(yè)主心態(tài)未轉(zhuǎn)硬時(shí)入市。而部分樓齡在2-5年間的業(yè)主，之前由于擔(dān)心稅費(fèi)較高而不肯放盤，在新政的影響下，不少業(yè)主都愿意以合適出售，買賣雙方的心態(tài)改變一下子刺激了市場(chǎng)大量成交。

　　0906房貸再次收緊樓價(jià)堅(jiān)挺依然

　　2009年6月，有傳銀監(jiān)會(huì)要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策。從中原二手住宅指數(shù)可以看到，二手樓價(jià)并未受該消息影響，7月二手住宅指數(shù)沖上萬元，約10205元/平方米，8月亦維持在萬元高位，約10527元/平方米。成交面積方面亦是持續(xù)上行，7月二手成交面積為107.28萬平方米，8月二手成交面積雖小幅下滑，但仍處在93.16萬平方米的高位。

　　在多項(xiàng)樓市利好推動(dòng)下，觀望了一年的大量購買力被釋放，不但二手成交面積止跌回升，中原二手住宅指數(shù)還錄得歷史新高。2009年6月二套房貸收緊傳出后，令到不少改善型買家陷入觀望。經(jīng)過前幾個(gè)月的消化，需求較急的買家已經(jīng)完成了置業(yè)行為，剩下的買家面對(duì)目前的高價(jià)位猶豫不前。但業(yè)主方面看好后市，對(duì)價(jià)格仍是比較堅(jiān)持，導(dǎo)致樓價(jià)仍然處于高位，令買賣雙方開始陷入僵持。

　　政府欲借助政策刺激樓市供需關(guān)系，早期對(duì)市場(chǎng)起了一定的調(diào)節(jié)作用。但隨著房?jī)r(jià)不斷上升，市民的購買力無法追上，業(yè)主又不愿低價(jià)成交，買賣雙方對(duì)市場(chǎng)看法不一致，導(dǎo)致樓市呈現(xiàn)價(jià)升量跌的情況。現(xiàn)時(shí)政府的房貸調(diào)控政策已不如2007年、2008年般明顯。