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　　這個(gè)全球各地經(jīng)濟(jì)活力的晴雨表，顯現(xiàn)著何種新跡象。

　　2009年第三季度即將結(jié)束，全球各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定情況和恢復(fù)前景都大不相同。歐洲、中東和非洲地區(qū)，特別是英國(guó)、愛爾蘭和西班牙，失業(yè)率很高、經(jīng)濟(jì)持續(xù)萎縮、銀行系統(tǒng)依然脆弱。北美與此類似，特別是美國(guó)，消費(fèi)者資產(chǎn)狀況、汽車業(yè)、地產(chǎn)業(yè)和金融系統(tǒng)都仍需修復(fù)。亞洲各國(guó)總體前景更為樂觀。中、印這樣的大國(guó)還在繼續(xù)發(fā)展，臺(tái)灣地區(qū)仍在奮力掙扎，而日本出現(xiàn)溫和復(fù)蘇。中國(guó)政府的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃集中在國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，提振經(jīng)濟(jì)的效果顯著，因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)刺激方案比其它國(guó)家數(shù)額都要大—幾乎是美國(guó)的3倍—重要的是，中國(guó)的銀行貸款在過(guò)去半年里增長(zhǎng)十分強(qiáng)勁。

　　美國(guó)作為全球金融危機(jī)的震中，商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)規(guī)模和資產(chǎn)價(jià)值縮水最大。另一方面我們看到，中國(guó)土地市場(chǎng)交易量的增加是亞洲市場(chǎng)交易量增長(zhǎng)的最重要原因。事實(shí)上，中國(guó)很顯然在商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)占有重要地位：2009年上半年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售額超過(guò)美國(guó)和英國(guó)的總和。

　　房地產(chǎn)交易資金缺乏、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)上升、行業(yè)基本面惡化，這些因素使不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格與2007年的最高水平相比下降了35%至50%，具體數(shù)字取決于市場(chǎng)、資產(chǎn)類型、資產(chǎn)質(zhì)量和地理位置。在中國(guó)也是如此。但世邦魏理仕經(jīng)紀(jì)人所提供的報(bào)告表示，亞洲一些市場(chǎng)的情況表明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底反彈，特別是豪華住宅和一些辦公室類型的房產(chǎn)。

　　購(gòu)買者想討價(jià)還價(jià)，但賣方期待著經(jīng)濟(jì)反彈不愿以低價(jià)售出，因此會(huì)盡可能地持有資產(chǎn)。能夠讓其出手的，要么是現(xiàn)金流受到損失，比如說(shuō)承租人的流失，要么是債務(wù)，比如說(shuō)需要再融資。否則，買方和賣方之間的期望值相差巨大，一項(xiàng)研究顯示，買方希望資產(chǎn)能夠較價(jià)格最高時(shí)折價(jià)48%出售，而賣方最多只愿意折價(jià)18%。

　　房地產(chǎn)的需求很大程度上依賴于經(jīng)濟(jì)活力，全球經(jīng)濟(jì)衰退已造成顯而易見的損失。商業(yè)地產(chǎn)的買賣市場(chǎng)迅速做出了調(diào)整，但全球租賃市場(chǎng)仍然在受經(jīng)濟(jì)衰退影響。下面是一些地區(qū)性的例子：

　　總體而言，今年第二季度亞洲優(yōu)質(zhì)寫字樓的租賃比例下降，許多寫字樓市場(chǎng)的凈吸收率和出租率都有所下降。事實(shí)上，所有市場(chǎng)的空置率都呈上升態(tài)勢(shì)，中國(guó)一線城市的空置率水平最高。但是，盡管商業(yè)地產(chǎn)租賃持續(xù)疲軟，在東京、香港和其它領(lǐng)先市場(chǎng)中，有跡象表明衰退的速度正在放緩。

　　在歐洲、中東和非洲地區(qū)，租用商業(yè)地產(chǎn)的一方出于壓縮成本的考慮，對(duì)房地產(chǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度。主要?dú)W洲市場(chǎng)的租賃活動(dòng)仍然非常疲弱，相比2008年同期有明顯收縮。像倫敦這樣的市場(chǎng)今年第二季度比上一季度有所增長(zhǎng)（考慮到第一季度極薄弱的數(shù)據(jù)，這并不奇怪），但總體上說(shuō)，市場(chǎng)狀況依然不佳。在這樣嚴(yán)酷的市場(chǎng)環(huán)境中，不同地區(qū)的表現(xiàn)也有些差異。倫敦和馬德里的租賃活動(dòng)僅僅是去年的一半，但在德國(guó)的一些市場(chǎng)和巴黎，需求下降的收縮程度不像倫敦和馬德里這樣嚴(yán)重。

　　租賃市場(chǎng)正在承受總體下行的壓力。世邦魏理仕的歐盟15國(guó)指數(shù)顯示，高級(jí)辦公室租賃今年第二季度下降2.9%，比去年同期下降8.6%。在西歐主要的辦公室租賃市場(chǎng)，倫敦、馬德里、都柏林和奧斯陸發(fā)生了重大的季度下滑，而德國(guó)和荷蘭相對(duì)穩(wěn)定。中歐和東歐的很多地區(qū)租金水平下降極為顯著，反映出需求脆弱得多。

　　北美的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)空置率在各種地產(chǎn)類型和所有市場(chǎng)均有上升。除了辦公室物業(yè)類型和一些預(yù)計(jì)在今年年底會(huì)達(dá)到最高值的市場(chǎng)，空置率水平都超過(guò)歷史最高值。

　　加利福尼亞、佛羅里達(dá)、內(nèi)華達(dá)和亞利桑那州這些在次貸危機(jī)和住房市場(chǎng)過(guò)度建設(shè)中扮演了重要角色的市場(chǎng)境況尤為窘迫。

　　對(duì)于美國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，最大的問題是公平性的喪失和資產(chǎn)價(jià)格的下降，特別是對(duì)那些過(guò)去4、5年里購(gòu)房的人而言。大多數(shù)市場(chǎng)觀察家希望看到在2010年隨著債務(wù)情況好轉(zhuǎn)和再融資需求的出現(xiàn)，這些問題將得到改善。

　　持有現(xiàn)金的投資者熱切希望現(xiàn)在能以折扣價(jià)格購(gòu)買資產(chǎn)，但賣家不會(huì)輕易出手，除非交易量非常低以致迫使他們出售。如果每個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)不呈現(xiàn)出明朗的前景，該地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的情況也不會(huì)明確，而中國(guó)就是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)折帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的典型例子。