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　　引言

　　中國(guó)的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)正處于重要的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型期。與幾年前的情況相比，國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者的活躍程度有了顯著降低，而國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者正在開(kāi)始崛起，投資者的成份構(gòu)成正在改變。尤其值得注意的是，資金充足的中國(guó)本地機(jī)構(gòu)投資者正在迅速、積極地?cái)U(kuò)大它們?cè)谥小⒍唐诜康禺a(chǎn)投資市場(chǎng)份額。本白皮書(shū)考察了目前中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上初顯活躍的國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)的內(nèi)部驅(qū)動(dòng)因素，并且剖析了未來(lái)數(shù)年內(nèi)此類(lèi)因素將對(duì)國(guó)內(nèi)、國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者產(chǎn)生的潛在影響。

　　在白皮書(shū)的第一部分，我們分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的形勢(shì)變化，其中包括國(guó)內(nèi)投資類(lèi)型物業(yè)的顯現(xiàn)，過(guò)去十年里國(guó)際間投資者在本地市場(chǎng)的活躍和成長(zhǎng)。以及金融危機(jī)對(duì)于世界范圍內(nèi)的普遍影響，致使國(guó)際投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與的放緩和停滯。

　　中國(guó)國(guó)內(nèi)投資者在投資市場(chǎng)中逐步開(kāi)始扮演更加重要的角色。接下來(lái)的第二部分，我們會(huì)著重考察不同類(lèi)型的國(guó)內(nèi)投資者，包括國(guó)有企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)投資信托基金，以及從今年十月起即將獲準(zhǔn)直接投資商業(yè)地產(chǎn)的國(guó)有保險(xiǎn)公司等。

　　白皮書(shū)第三部分會(huì)從市場(chǎng)的現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)水平、透明度、預(yù)期價(jià)格走勢(shì)以及投資總量等幾方面來(lái)分析這些變量因素可能對(duì)境內(nèi)和境外投資者產(chǎn)生的影響。

　　在白皮書(shū)的總結(jié)階段，我們列舉了一些思考問(wèn)題和市場(chǎng)機(jī)會(huì)。中國(guó)作為全球最大、最具成長(zhǎng)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，我們認(rèn)為致力于參與中國(guó)市場(chǎng)的投資者都應(yīng)該給與這些問(wèn)題和機(jī)會(huì)以足夠的重視和認(rèn)真的考慮。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與變化

　　具有投資價(jià)值物業(yè)的顯現(xiàn)和增長(zhǎng)中國(guó)的龐大人口基數(shù)，快速的城市化進(jìn)程以及經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，已經(jīng)并將持續(xù)成為投資者們進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力。中國(guó)擁有占全世界近20%的人口，并且在過(guò)去的十年里有大約一億五千萬(wàn)農(nóng)村人口移居城市1。在此十年間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)率9.8%，是世界平均增長(zhǎng)水平(3.7%)的近三倍2。隨著出口貨物以及服務(wù)附加價(jià)值的提高，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也在開(kāi)始發(fā)生變化。

　　中國(guó)已經(jīng)有數(shù)個(gè)城市進(jìn)入世界最大城市之列，并且預(yù)計(jì)在2020年以前再增加一億五千萬(wàn)城市人口，這將會(huì)使得中國(guó)將擁有超過(guò)百萬(wàn)人口的大城市超過(guò)140個(gè)。這場(chǎng)巨大的城市化進(jìn)程將同時(shí)伴隨社會(huì)財(cái)富的快速增長(zhǎng)，在此期間中國(guó)將成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，人均GDP至少翻一番3。

　　經(jīng)濟(jì)和社會(huì)人口方面的發(fā)展不斷改變著中國(guó)，與此同時(shí)，以投資為目的或具有投資價(jià)值的物業(yè)資產(chǎn)在過(guò)去十年里也有著巨大的增長(zhǎng)。越來(lái)越多的中國(guó)城市正在卷入這波規(guī)模龐大的城市化浪潮，伴隨于此的是高檔寫(xiě)字樓和高檔購(gòu)物中心的迅速發(fā)展，以滿(mǎn)足不斷增長(zhǎng)和變化的市場(chǎng)需求。

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