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 ——布吉、羅湖、鹽田區(qū)域

　　第一部分8月一級(jí)市場(chǎng)播報(bào)

　　1.1土地供應(yīng)信息

　　8月份，深圳整體市場(chǎng)土地供應(yīng)充沛，總共10宗，均集中在福田、寶安及龍崗，供應(yīng)土地總面積為372386.3平米，建筑總面積為879735平米。土地用途大多為商業(yè)用地。而東部片區(qū)此前尚無(wú)土地儲(chǔ)備。

　　1.2土地交易情況

　　從4月底起，深圳在時(shí)隔5個(gè)月后土地拍賣重新破冰，跟不斷攀升的房?jī)r(jià)一樣，土地拍賣也高潮迭起。僅8月份共成交土地4宗，成交土地面積為131663.52平米，總成交金額為146300萬(wàn)元，其中旅館業(yè)用地1宗，居住用地3宗，均位于寶安。就A510-0131、A511-0025地塊的拍賣情況可以看出，16家地產(chǎn)商爭(zhēng)搶光明新區(qū)兩宗地塊，最后深房集團(tuán)力壓萬(wàn)科、中海、招商、金地、和黃等地產(chǎn)巨頭，以12億元成交，由此誕生了光明新區(qū)這塊"地王"。地產(chǎn)商新一輪土地儲(chǔ)備已經(jīng)開(kāi)始。

　　第二部分2009年8月二級(jí)市場(chǎng)播報(bào)

　　2.1整體市場(chǎng)動(dòng)態(tài)播報(bào)

　　2.1.1市場(chǎng)供應(yīng)量

　　布吉區(qū)域戶型供應(yīng)分析：

　　【小結(jié)】：8月份，布吉片區(qū)依然無(wú)新項(xiàng)目推出市場(chǎng)，主要消化存量，共有459套。從戶型供應(yīng)來(lái)看，布吉片區(qū)主要供應(yīng)在于三房、四房等改善型居住的產(chǎn)品線，其次為一房、兩房等小戶型產(chǎn)品，另外別墅類產(chǎn)品也有一定數(shù)量的供應(yīng)，主要是龍園意境。

　　羅湖區(qū)域戶型供應(yīng)分析：

　　【小結(jié)】：8月份，羅湖市場(chǎng)供應(yīng)量較大，共有1043套，主要集中兩房和三房產(chǎn)品；除了之前的存量消化外，8月份羅湖片區(qū)新增供應(yīng)主要集中在幸福里，增加了羅湖片區(qū)的兩房、三房和四房供應(yīng)。

　　今年1-8月份，羅湖片區(qū)供應(yīng)主要集中在兩房及以上，以百仕達(dá)樂(lè)湖、航天晴山月、幸福里等中大戶型項(xiàng)目為主。從9月份開(kāi)始，羅湖片區(qū)將陸續(xù)有幾個(gè)新盤供應(yīng)，小戶型產(chǎn)品唱主角，包括京基東方頤園、佳兆業(yè)金翠園、港澳八號(hào)、鴻隆世紀(jì)商務(wù)公寓、御河堤等小戶型，其整體供應(yīng)量將超過(guò)2000套，成為新的市場(chǎng)熱點(diǎn)。

　　鹽田區(qū)域戶型供應(yīng)分析：

　　【小結(jié)】：鹽田區(qū)域的供應(yīng)量有814套。

　　本月鹽田僅有新盤東部華僑城天麓六區(qū)一盤入市，戶均面積為200多平米的大戶型產(chǎn)品。從戶型分布來(lái)看，鹽田區(qū)的供應(yīng)呈現(xiàn)出較明顯的兩極分化。復(fù)式、別墅產(chǎn)品及小面積的單身公寓成為市場(chǎng)供應(yīng)主力。

　　2.1.2分戶型供銷比較

　　布吉區(qū)域供銷分析

　　【小結(jié)】：8月份布吉市場(chǎng)整體供銷比為16.8%，共成交82套。主要集中在一房、兩房及三房等中小戶型的成交，成交戶型分布與供應(yīng)戶型分布吻合度較高。從個(gè)盤表現(xiàn)來(lái)看，成交主力集中在坤祥花語(yǔ)岸和信義錦繡花園。別墅產(chǎn)品有8套成交，目前該項(xiàng)目主要集中在別墅和復(fù)式產(chǎn)品的推廣和銷售上。四房以上的中大戶型，因供應(yīng)量較少，成交并不活躍。隨著慢城、龍園意境高層等項(xiàng)目銷售完畢或接近尾盤，該面積區(qū)間的產(chǎn)品將處于供應(yīng)空擋期。

　　羅湖區(qū)域供銷分析

　　【小結(jié)】：8月羅湖的總供應(yīng)量1043套，其中2房、3房的供應(yīng)量比較大，與此同時(shí)，帶動(dòng)的銷售量也是最大。8月羅湖區(qū)總共成交了228套，其中華潤(rùn).幸福里業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，8月共銷售180套，實(shí)現(xiàn)均價(jià)達(dá)4萬(wàn)元，形成羅湖片區(qū)一枝獨(dú)秀的銷售成績(jī)。

　　鹽田區(qū)域供銷分析

　　【小結(jié)】：8月鹽田的供應(yīng)量較東部三區(qū)中最少，共814套，共成交175套，供銷比為21%。

　　成交主要以三房、別墅等產(chǎn)品為主。8月份，華僑城天麓六區(qū)高端產(chǎn)品的面市及旺銷，帶動(dòng)了整個(gè)片區(qū)別墅產(chǎn)品的供應(yīng)和銷售，同時(shí)極大的拉升了整個(gè)片區(qū)的成交均價(jià)。同時(shí)，隨著7月份海怡軒等度假公寓產(chǎn)品的售罄，單身公寓、一房、兩房等小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)和銷售均較少，屬于片區(qū)市場(chǎng)的供應(yīng)空白。

　　2.2在售項(xiàng)目動(dòng)態(tài)

　　2.2.1在售項(xiàng)目

　　目前東部區(qū)域在售項(xiàng)目有慢城三期、龍園意境、信義錦繡花園、英郡年華2期君臨山、坤祥花語(yǔ)岸、幸福里、鳳凰谷、航天晴山月、峰度天下、華商時(shí)代廣場(chǎng)、百仕達(dá)東郡廣場(chǎng)、仙湖公館、華僑城天麓、盛世名門家園、花樣年花港、藍(lán)郡廣場(chǎng)、東部山海家園等。

　　目前，布吉市場(chǎng)由于存量較少，價(jià)格多在1萬(wàn)元/平米左右。坤祥華語(yǔ)岸繼7月依然是布吉市場(chǎng)的熱點(diǎn)樓盤，龍園意境高層銷售接近尾聲，接下來(lái)銷售重心將轉(zhuǎn)向別墅市場(chǎng)。

　　羅湖區(qū)普通住宅價(jià)格均集中在18000-22000元/平米，幸福里憑借優(yōu)越的地理位置，完善的生活配套，精湛的建筑標(biāo)準(zhǔn)，成為羅湖區(qū)乃至整個(gè)深圳豪宅市場(chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　鹽田市場(chǎng)供應(yīng)量依然較少，普通住宅集中在13000--14000元/平米，高端產(chǎn)品的供應(yīng)主要是天麓和藍(lán)郡兩個(gè)項(xiàng)目。公寓項(xiàng)目－海怡軒已售罄，高端大盤萬(wàn)科東海岸四期預(yù)計(jì)9月份會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，目前為儲(chǔ)客期。

　　2.2.2在售項(xiàng)目銷售情況

　　東部區(qū)域8月份銷售戶型比例

　　【小結(jié)】：8月份，整個(gè)東部片區(qū)銷量較多的是3房及2房，分別為38%、30%。從各區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，布吉片區(qū)8月份暢銷戶型為1－3房，分別占比23%、29%和27%，主要集中在花語(yǔ)岸和信義錦繡花園等項(xiàng)目；羅湖片區(qū)8月份的暢銷戶型為二房和三房，分別占47%和40%的成交比例，以華潤(rùn)幸福里花園的成交為主；鹽田片區(qū)則以三房、四房及以上大戶型、別墅產(chǎn)品成交活躍。

　　2.2.3在售項(xiàng)目存量盤點(diǎn)

　　1）東部區(qū)域片區(qū)8月末各項(xiàng)目存量盤點(diǎn)

　　布吉共有存量產(chǎn)品812套，其中一房產(chǎn)品為主力，53.7％；羅湖存量產(chǎn)品共1173套，其中三房產(chǎn)品占44％；鹽田存量有738套，復(fù)式產(chǎn)品為主力，占比為51.4％。

　　【小結(jié)】東部區(qū)域8月份的整體存量為2723套。其中布吉片區(qū)仍以一房、兩房為主；羅湖片區(qū)以兩房、三房、四房等中大戶型為主，另外一定存量的復(fù)式產(chǎn)品；鹽田片區(qū)的存量以復(fù)式和別墅為主，另有一定量的一房、二房和三房等中心戶型產(chǎn)品。

　　【總結(jié)】東部市場(chǎng)目前在售項(xiàng)目存量主要集中在信義錦繡花園、幸福里、花語(yǔ)岸、藍(lán)郡廣場(chǎng)等熱點(diǎn)項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)量較大。隨著京基東方頤園、佳兆業(yè)金翠園、港澳八號(hào)、鴻隆世紀(jì)、御河堤等項(xiàng)目自9月份以來(lái)的相繼入市，片區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)將大幅增加，戶型供應(yīng)比例將有所調(diào)整，東部區(qū)域一改以往的"無(wú)新盤供應(yīng)"局面，再次成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。

　　2.3將售項(xiàng)目動(dòng)態(tài)播報(bào)

　　區(qū)域?qū)⑹垌?xiàng)目有信義荔山公館－"公館八號(hào)"、海軒廣場(chǎng)、雅翠軒、蘭亭蕙風(fēng)名園、佳兆業(yè)金翠園、京基東方頤園、萬(wàn)科東海岸四期、愛(ài)琴灣山莊、領(lǐng)域華庭（鵬廣達(dá)三號(hào)作品）。

　　第三部分：三級(jí)市場(chǎng)播報(bào)

　　3.1整體成交情況播報(bào)

　　【總結(jié)】：羅湖區(qū)是東部二手房成交量最多的區(qū)域，共成交683套，5.3萬(wàn)平方米，成交面積環(huán)比有一定幅度的增長(zhǎng)，中大戶型的成交比例逐漸上升，拉升了二手房的成交面積。從個(gè)盤表現(xiàn)來(lái)看，羅湖區(qū)二手房主要成交集中在百仕達(dá)花園、淘金山等中高端項(xiàng)目，成熟的社區(qū)、完善的交通及生活配套，是置業(yè)者選擇的主要原因。

　　鹽田區(qū)的二手房一直以來(lái)處于成交的低谷，8月份整個(gè)片區(qū)成交量?jī)H69套，環(huán)比下降近12%。鹽田二手房的空置率較高，區(qū)域封閉性較強(qiáng)，客戶尚限于區(qū)域內(nèi)地緣及工作緣客戶。

　　二套房貸的收緊、近期成交量下行，置業(yè)者觀望情緒加重。二手房市場(chǎng)有較為明顯的回落，成交周期拉長(zhǎng)。進(jìn)入9月份，隨著"金九銀十"的到來(lái)，東部區(qū)域的二手房市場(chǎng)是否會(huì)有所改觀，還尚未肯定。（數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、深圳國(guó)土資源局）