房地產(chǎn)投資建設狀況分析

　　全市房地產(chǎn)開發(fā)水平處在近年低位

　　據(jù)中山市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2009年1-5月份全市完成固定資產(chǎn)投資166.71億元，同比小幅增長2.3%，較1-4月份回升5.4%。其中基本建設75.14億元，增長36.34%；更新改造15.73億元，增長42.54%；房地產(chǎn)開發(fā)投資58.51億元，同比下降29.94%，今年1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資顯得相對疲軟，這是自2002年同時期以來首次出現(xiàn)負增長。房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)比例也從2008年上半年的47.8%降至今年1-5月份的35.1%，跌幅將近13個百分點。從數(shù)據(jù)反映，受到投資信心的沖擊目前全市房地產(chǎn)開發(fā)投資正出于近年來相對低位水平。

　　4、5月份房地產(chǎn)投資額顯著回穩(wěn)

　　目前房地產(chǎn)投資市場處于相對低位時期，但從今年各月份投資金額走勢來看，自第一季度累計下跌45.45%后，3月份開始，受到整體市場小陽春形勢的帶動，4-5月份投資額走勢則有所回穩(wěn)。政府寬松的貨幣政策以及對于企業(yè)資本金比例的下降繼而產(chǎn)生的投資門檻降低，加之市場對于通脹的持續(xù)預期，一系列的刺激因素成為房地產(chǎn)投資市場回穩(wěn)的主要動力。

　　土地市場發(fā)展分析

　　上半年土地成交量同比大規(guī)模萎縮

　　根據(jù)中山國土資源局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1-6月份，全市土地成交宗數(shù)976宗、成交面積184.1萬平方、成交金額12.23億元。成交宗數(shù)、成交面積、成交金額同比分別下跌58.7%、72%及73.8%，全市土地交易市場今年上半年出現(xiàn)大規(guī)模的萎縮狀況。

　　月份成交量出現(xiàn)較大反差，5、6月份土地成交量表現(xiàn)相對活躍

　　但從全市土地月份成交量走勢情況來看，上半年各月份成交量出現(xiàn)較大反差。1、2、4月份全市土地成交面積均低于20萬方，而近年來，土地交易"黃金4月"今年早已不再"黃金"，整體市場主要受到1-4月份疲軟的成交量所拖累而出現(xiàn)弱勢。但5-6月份則受到住宅市場的回暖因素影響而表現(xiàn)相對活躍。尤其在6月份，受到多塊規(guī)模用地的成交帶動，月份成交面積環(huán)比升幅超過6成。

　　土地成交價格分析

　　上半年土地累計成交均價下跌6.4%

　　在土地成交均價方面，在土地成交量大規(guī)模下跌的情況下，累計今年上半年全市土地成交均價同比跌幅僅為6.4%。但664元/平方價格水平較06、07同時期還高。受市場因素影響，今年上半年全市缺乏大手筆地塊成交，而城區(qū)地塊供需的疲弱現(xiàn)狀、不斷增加的工業(yè)地狀況同樣是導致成交均價拉力不足的主要原因。

　　6月"量升價跌"，地價短期走勢穩(wěn)定性不高

　　土地市場月份成交均價則表現(xiàn)出并不穩(wěn)定的狀態(tài)，從"全市土地月份成交均價走勢圖"來看，今年上半年月份最高值為5月份的848元/平方，最低值為2月份的528元/平方，其中上半年僅有5月份成交價略高于08年808元/平方的月份平均水平。另外，從6月份成交價環(huán)比66%的跌幅表明，短期土地價格走勢的穩(wěn)定性依然不高。

　　招拍掛商住地塊分析

　　上半年規(guī)模商住用地交易有所放緩

　　從中山國土資源局公開招拍掛信息顯示，2009年1-6月份全市商住用地成交量當中，規(guī)模超過30畝的僅有7塊，成交宗數(shù)與去年同期相當，但累計成交面積則從去年的1000畝跌至今年的618畝。除了開發(fā)區(qū)G15-09-0027地塊以外，今年上半年其余成交地塊規(guī)模均在50畝以下，大面積地塊的供需兩端均出現(xiàn)相對低迷現(xiàn)狀。由于雅居樂、遠洋、大信、中信、中海等實力較強的品牌開發(fā)商土地儲備已相對豐富，而市場上不少本地中小型開發(fā)商則略顯底氣不足，大面積地塊的交投量出現(xiàn)相對尷尬的低迷局面。

　　商品房建設狀況分析

　　回暖行情促使市場貨存壓力有所降低

　　根據(jù)中山統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2009年1-5月份全市商品房累計竣工面積為130.85萬平方，同比上升45.5%；銷售面積206.42萬平方，同比上升78.5%。1-5月份，全市商品房竣工銷售比為0.6，與07年全年水平相當，較08年則大幅減少0.5。一定程度上表明：目前市場存貨壓力已有所降低。自今年3月份開始，由于剛性需求的集中釋放，整體市場正經(jīng)歷著階段性回暖行情，目前商品房市場現(xiàn)房供應量少于銷售量。市場在消耗存量產(chǎn)品，現(xiàn)房容量因應在縮減。

　　商品住宅交易狀況

　　1、周邊城市商品住宅月份成交狀況

　　中山成交量處于珠三角城市中游水平，市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定

　　由于市場容量及發(fā)展水平的差異，今年上半年在回暖行情的形勢下，中山商品住宅市場發(fā)展與周邊城市相比依然表現(xiàn)出相對穩(wěn)健的市場現(xiàn)狀。從"上半年珠三角城市住宅成交面積走勢圖"我們發(fā)現(xiàn)，自2月份開始，珠三角各大城市住宅成交量均一致高走。尤其在廣州、佛山兩大城市，市場表現(xiàn)相對活躍。而成交價格方面，由于缺乏投資需求，今年上半年中山房價的月份增減波動基本維持在±5%水平之間，波幅顯著較廣州(-4%-16%)、深圳(-6%-12%)等一線城市要小?？偟膩砜矗航衲暌詠碇猩椒康禺a(chǎn)市場依然表現(xiàn)出其固有的穩(wěn)健性特點。

　　2、全市商品住宅市場成交狀況分析

　　上半年成交規(guī)模歷史同期最高

　　根據(jù)中山國土資源局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1-6月份全市商品住宅成交宗數(shù)達到26476宗、成交面積301萬平方、成交金額123.9億元，同比依次上升74%、84%及71%,是歷史同期的最高水平。其中，城區(qū)成交宗數(shù)、成交面積、成交金額三大指標分別較去年同期水平上升超過1倍，城區(qū)整體增長幅度要高于鎮(zhèn)區(qū)。

　　3-6月份成交量"比肩"07年樓市高峰時期

　　從月度成交量走勢來看，除1-2月份成交量相對乏力之外，今年3-6月份則顯著走高。其中5月份，供應方以多種營銷手段刺激消費，在政府政策及市場輿論的進一步刺激之下，整體市場成交量達到高峰。單月成交面積達到60.63億元，居歷史月份第二；25.7億元的單月成交金額更創(chuàng)出歷史的新高。

　　鎮(zhèn)區(qū)房價跌勢拖累上半年整體房價走勢

　　今年上半年中山城、鎮(zhèn)房價整體表現(xiàn)不一，根據(jù)中山國土資源局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1-6月份城區(qū)商品住宅累計成交均價為4673元/平方，同比上升5.5%，是歷史同時期價格最高水平；而鎮(zhèn)區(qū)住宅成交均價則由于高值產(chǎn)品(諸如別墅)成交量的放緩，加之中小型項目急于回籠資金所形成的促銷局面，而表現(xiàn)偏軟。累計上半年鎮(zhèn)區(qū)累計成交均價較去年同期下跌11.1%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，鎮(zhèn)區(qū)房價的跌勢拖累了全市整體價格水平的發(fā)展。回顧2008年低迷時期住宅的價格表現(xiàn)，鎮(zhèn)區(qū)房價同樣由于市場容量及產(chǎn)品供應結構差異而顯示出較大的不穩(wěn)定性。

　　各月房價走勢表現(xiàn)相對穩(wěn)健

　　在月份成交價格方面，上半年成交量的集中性"井噴"并沒有促成房價的上漲，由于2008年以來市場經(jīng)歷較長時間的低迷，今年以來本地大部分開發(fā)商急于"走量"，導致整體房價水平穩(wěn)中有跌。另外，由于本地缺乏相應的投資需求，整體市場價格表現(xiàn)力相對較弱。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，今年上半年各月的成交價格基本維持在3900-4200水平波動，月份的變化幅度不大，整體價格依然保持在相對穩(wěn)定的水平。

　　商品住宅產(chǎn)品存量分析

　　根據(jù)中山國土資源局銷售備案數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，全市商品住宅存貨量約在29000套水平，與今年3月末34000套相比減少近5000套。在新增供貨量放緩的情況下，經(jīng)過2月份之后連續(xù)4個月的高峰期去化影響，全市商品住宅產(chǎn)品的整體存量進一步在縮減。

　　全市半年住宅新批量約11000套左右

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市住宅新增批售量約11000套左右。新批量主要分布在坦州(2710，批售套數(shù)，下同)、開發(fā)區(qū)(1122)、沙溪(1018)等熱銷區(qū)域。由于銷量一直高企，以坦州市場為代表的幾個區(qū)鎮(zhèn)在供需兩端依然表現(xiàn)較為活躍。相對而言，板芙、南頭、小欖、港口等鎮(zhèn)區(qū)在供應端則顯然較小。

　　下半年市場發(fā)展預測

　　在經(jīng)歷"金融海嘯"的長時間壓抑之后，政府出臺一系列政策措施啟動內(nèi)需，一方面健全社會保障體制、另一方面則加大基礎設施建設的投入。今年上半年，在各項刺激經(jīng)濟政策得到落實情況下，市場經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)了顯著性的好轉。在房地產(chǎn)市場方面：在積極寬松的貨幣政策的刺激底下，本地剛性需求集中釋放，"小陽春"、"回暖"、"地王"等字眼充斥著樓市，中山上半年成交量創(chuàng)出了歷史同時期的新高。

　　供應：下半年市場新增供應量顯著回暖

　　從目前市場現(xiàn)狀反映，在經(jīng)歷上半年的成交高峰期之后，諸如萬科、世紀新城等項目的后續(xù)供應量并不能有效延續(xù)，鑒于上半年顯著好轉的市場形勢，促使不少開發(fā)商資金壓力顯著得到改善。新盤加推、在售盤后續(xù)出貨，為追逐固有的"十一黃金檔期"，預期市場供應量將在下半年有所上升，尤其集中在9-10月份"黃金周"及前期。

　　需求：客戶積累難以為繼，短線市場將進行高位調(diào)整

　　今年上半年整體成交量短時間內(nèi)的突破原因在于08年以來累積的剛需購買力集中激發(fā)而產(chǎn)生的結果。在經(jīng)過多月的消化之后，剛需客戶容量在迅速遞減。而當前反映的市場情況則是：不少項目客戶來訪量的下跌導致潛在購房客戶的積累有所欠缺。由此而映射出后續(xù)市場成交量不一定會有足夠的客戶去支撐，市場存在短線調(diào)整的可能性。而后市則更寄望于房價的穩(wěn)定、客戶消費心態(tài)轉變、改善型需求或是部分投資需求的接力。