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　　二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)更考驗萬科的成本控制能力，尤其是建安成本和財務成本的控制。

　　近日，萬科發(fā)布了2009年6月份的業(yè)績簡報，當月萬科實現(xiàn)銷售面積67.1萬平方米，銷售金額68.6億元，分別比2008年同期增長49.9%和57.1%。

　　歷史第二佳業(yè)績

　　銷售數(shù)據(jù)顯示，萬科6月銷售均價環(huán)比5月份上升了12%，達到10224元/平方米。而這一數(shù)字相比1月的銷售均價7657元/平方米增加了33.5%。

　　而68.6億的銷售金額也是萬科歷史上單月第二高的銷售額。追溯上次萬科最好的月度業(yè)績還是在2007年的9月份，當月萬科實現(xiàn)的銷售額為69.2億。

　　1-6月，萬科累計實現(xiàn)住宅銷售面積348.8萬平方米，銷售金額307.6億元，分別比2008年同期增長31.2%和27.5%。

　　公告同時顯示，6月份，萬科在廈門、福州、佛山、鞍山、重慶、上海共拿下八幅地塊，總建筑面積為203.3萬平方米，總地價款達47.03億元，這一數(shù)字也是2007年12月以來的最高記錄，同時也接近2007年的最高記錄。

　　圈地路線圖

　　在突出的業(yè)績表現(xiàn)下，萬科已經(jīng)在逐步加大了拿地的步伐。僅在6月份，萬科就已經(jīng)投入了47.03億元拿下廈門、福州、重慶、上海等地的八幅地塊，總建筑面積達203.3萬平方米，拿地的資金量與5月份相比翻了一番。

　　而除了一幅土地是位于上海外，其他的七幅土地均位于佛山、鞍山等二三線城市。盡管萬科也曾參加過近日北京的廣渠門15號地王的競拍，但萬科的表現(xiàn)并未“沖動”。

　　"萬科在這些城市拿地，并非是萬科比一線城市更看好這些城市，而是因為萬科認為只有在這些城市還能拿到合理成本的土地。如果按照06年年初的房價來看不虧本，這樣的地我們會積極去拿。而符合這樣條件的地，現(xiàn)在只有在一些冷僻的城市才能找到。"萬科董秘譚華杰此前曾如此解釋萬科選擇在二線城市拿地的原因。

　　而萬科總裁郁亮近日在出席某活動時也表示，萬科沒有說必須要花多少錢買地，也沒有志在必得的地："目前市場出乎所有人意料，反轉速度比較快，這反而令我們警惕。"

　　早在今年3月10日萬科舉行的08年業(yè)績發(fā)布會上，郁亮就曾對萬科今年的拿地策略定下了基調：萬科在2009年將采取"精挑細選，把握機會"的策略拿地。郁亮解釋道，萬科將買一些周期不太敏感的項目，周期性調整時，城市外圍受到的影響較大，而城市中心受到的影響則更小。

　　然而萬科趨于保守的策略仍然讓萬科錯失了不少機會。在四月份時，萬科副總裁肖莉坦誠：萬科可能錯過了最好的拿地時機。而醒悟過來的萬科卻發(fā)現(xiàn)，再想拿地時已經(jīng)不得不面臨著各大地產(chǎn)商的激烈競爭。這些競爭在一線城市核心區(qū)域的地塊的爭奪上表現(xiàn)的更為明顯，萬科此前期望買到核心區(qū)域土地的算盤就此“落空”。

　　而對于其目前緊盯二三線城市區(qū)域的策略，中信證券分析師陳聰亦表示擔心，因為二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)更考驗萬科的成本控制能力，尤其是建安成本和財務成本的控制。"二線城市絕對房價低，地價占銷售價格比重就低，建安成本和財務成本的重要性就體現(xiàn)了出來。控制建安成本主要取決于公司的內部控制機制以及設計能力，控制財務成本的能力主要取決于公司的背景和融資渠道。"

　　萬科對成本和費用的控制一直為人所詬病。萬科2008年年報顯示，萬科當年的營銷費用上升55%，毛利率下降2.34個百分點至27.9%，而07年3500元/平米的高地價項目09年才陸續(xù)進入市場。

　　但萬科在拿地上別無選擇，6月份，萬科仍然將47.03億元的資金砸在新增土地儲備上，盡管大多數(shù)并不位于核心城市的核心地段。