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　　去年11月下旬，在新加坡訪問(wèn)的溫家寶總理說(shuō)過(guò)的一席話，曾經(jīng)引起極大的回響。他說(shuō)：“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問(wèn)題”；“近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，人民有很大的意見(jiàn)”；“老百姓總告訴我，不要忘記房?jī)r(jià)”。

　　為什么在溫家寶總理的眼里，提起人民生活，最關(guān)注的“是住房問(wèn)題”？為什么老百姓總是告訴總理 “不要忘記房?jī)r(jià)”？我們從一系列“救市”的聲中冷靜下來(lái)，有必要重新反思當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房問(wèn)題的真正的危局究竟何在。

　　全面盤(pán)點(diǎn)一下當(dāng)今中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房現(xiàn)狀，人們就不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房問(wèn)題所面臨的“不可思議”的“危局真相”：

　　一、在“全民土地”下的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)，竟遠(yuǎn)超國(guó)際水平創(chuàng)“世界紀(jì)錄”

　　世界上常用居民的購(gòu)房支出和他們的收入之比（房?jī)r(jià)收入比），來(lái)定量分析和比較國(guó)民的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)系數(shù)。根據(jù)國(guó)際慣例，合理的房?jī)r(jià)水平及居民家庭買(mǎi)房的平均總支出，和他們的平均家庭年收入之比應(yīng)該在3—6倍之間。即一個(gè)家庭用3—6年的全部收入，就可買(mǎi)到一套住房。按照國(guó)際上通用的分析，只要一個(gè)地方的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)5，就會(huì)認(rèn)為該地的房屋購(gòu)買(mǎi)力將“極低”；當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6，就會(huì)被公認(rèn)為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū)；當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過(guò)7以后，就會(huì)在世界上公認(rèn)為國(guó)際房?jī)r(jià)最難承受地區(qū)。

　　早在九八房改文件解釋房?jī)r(jià)合理負(fù)擔(dān)時(shí)，建設(shè)部就提出過(guò)房?jī)r(jià)收入比4的概念。即如果一個(gè)地區(qū)60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房（當(dāng)時(shí)政策規(guī)定的供房主體）的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，國(guó)家或單位“可以對(duì)無(wú)房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼 。”既我國(guó)城鎮(zhèn)居民買(mǎi)房支出上的合理負(fù)擔(dān)，應(yīng)該在房?jī)r(jià)收入比4以內(nèi)。

　　必須指出的是，我國(guó)城鎮(zhèn)、尤其是大中城市居民的住房標(biāo)準(zhǔn)本來(lái)就已較低。我們城鎮(zhèn)居民初步的“住房小康”為人均30平方米，戶均90平方米的公寓房毛坯房；而歐美國(guó)家一般為戶均200多平方米的裝修獨(dú)立屋；日韓為80—100平方米使用面積、帶家用電器的精裝修房。但就是如此的“較低標(biāo)準(zhǔn)“，城鎮(zhèn)居民的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)水平卻高出“國(guó)際平均水平”很多倍。

　　由于全國(guó)各地城市真實(shí)的“平均房?jī)r(jià)”和“人均收入”方面的數(shù)據(jù)，不是早已“秘不示人“，就是受父母官的“政績(jī)”的影響而沒(méi)有多少的參考價(jià)值，所以我們只能進(jìn)行一些“常識(shí)性“的推算。

　　2007年全國(guó)城鎮(zhèn)的平均房?jī)r(jià)大概在每平方米4000元左右，90平方米就是36萬(wàn)元。而同期城鎮(zhèn)居民家庭的平均年收入在41358（按照三口之家的收入計(jì)算）。考慮到現(xiàn)在貧富兩極分化嚴(yán)重、65%左右的市民達(dá)不到“平均收入“的現(xiàn)狀，所以我國(guó)城鎮(zhèn)居民的家庭年收入的中位數(shù)至少比“平均數(shù)”低10%左右，在37222元上下。而這樣的家庭年收入要買(mǎi)一套90平方米價(jià)格為36萬(wàn)元的“準(zhǔn)小康住房”，需要花費(fèi)他們9.67年的全部家庭收入，及我國(guó)城鎮(zhèn)一般居民家庭的房?jī)r(jià)收入比為9.67，比國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)最難承受地區(qū)（房?jī)r(jià)收入比為7）還要高出近40%。

　　實(shí)際上，9.67的房?jī)r(jià)收入比還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能反映當(dāng)前中國(guó)大中城市居民買(mǎi)房的真實(shí)負(fù)擔(dān)水平。目前不僅在一般的中國(guó)大中城市很難見(jiàn)到每平方米4000元的房?jī)r(jià)（僅指市區(qū)，不包含郊縣），而且也很少有地方的市區(qū)居民可以用當(dāng)?shù)匾话憔用窦彝?0年的收入（收入的中位數(shù)），就可以買(mǎi)得到一套90平方米的市區(qū)“毛坯房”。用各大中城市一套90平方米的平均房?jī)r(jià)和一般市民家庭的年收入相比，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)收入都是在15以上，一些房?jī)r(jià)收入比超過(guò)了20以上的大城市也絕不是少數(shù)。這比國(guó)際上“房?jī)r(jià)最難承受”的地區(qū)的房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)系數(shù)，還要高出2—3倍。

　　近日，北京市公布的調(diào)整后可“享受優(yōu)惠政策的普通商品住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)”，就為城市居民的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)水平做了“生動(dòng)”的詮釋。據(jù)報(bào)道，“北京市三環(huán)以內(nèi)每套總價(jià)２１５萬(wàn)元人民幣、三環(huán)至四環(huán)之間每套１７５萬(wàn)元人民幣、四環(huán)至五環(huán)之間每套１６５萬(wàn)元人民幣、五環(huán)以外每套１００萬(wàn)元人民幣的住房”，交易時(shí)均可作為“普通商品住房”享受優(yōu)惠政策。

　　而普通的北京市民，究竟不吃不喝要花費(fèi)他們?nèi)叶嗌倌甑氖杖耄拍苜I(mǎi)得到這樣的“普通商品住房”呢？根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局最新公布的“北京市主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)”，今年1-10月城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20651元，相當(dāng)于北京市三口之家一年收入74343.6元。以此計(jì)算，普通的北京市民要在三環(huán)內(nèi)買(mǎi)套“普通商品住房”，最高需要支出他們?nèi)?8.9年的全部收入（房?jī)r(jià)收入比28.9）；三環(huán)和四環(huán)之間的也需23.5年家庭全部收入，四環(huán)至五環(huán)之間為22.19年，就連偏遠(yuǎn)的五環(huán)以外，每套 “普通住房”最高也要他們支出13.45年的全部家庭收入。

　　由此不難看出，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)及住房支出，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際平均水平，甚至“創(chuàng)造”了這方面的“世界紀(jì)錄”。我國(guó)城鎮(zhèn)居民所承受的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)系數(shù)，甚至比農(nóng)村居民的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)還要高出數(shù)倍。

　　在沒(méi)有開(kāi)發(fā)商暴利模式的農(nóng)村，雖然農(nóng)民 “年人均純收入”只有3587元（注：2006年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），是同期全國(guó)“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11759元”的三分之一左右， 但他們要有一套90平方米的住房?jī)r(jià)僅僅只需34713元（2006年我國(guó)農(nóng)村竣工住宅的平均造價(jià)為385.7元），房?jī)r(jià)收入比也只有3.23。這就是說(shuō)，中國(guó)農(nóng)民只需用3年多一點(diǎn)的家庭收入，就可換來(lái)一套90平方米的住宅（資料均據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒）。

　　收入比農(nóng)民高得多的城鎮(zhèn)居民買(mǎi)房上的負(fù)擔(dān)竟然是農(nóng)民兄弟的數(shù)倍以上，直接導(dǎo)致城鎮(zhèn)中大多數(shù)人買(mǎi)不起房。事實(shí)表明，城鎮(zhèn)居民中日益突出的住房矛盾，不是因?yàn)樗麄兊氖杖胩?，而是現(xiàn)在的住房供應(yīng)模式和房地產(chǎn)市場(chǎng)的“重商輕民”導(dǎo)向，已經(jīng)產(chǎn)生了嚴(yán)重的制度性偏差。按照我國(guó)的社會(huì)主義制度屬性和憲法，國(guó)家的土地為全民所有。公民的居住成本理應(yīng)比土地私有制下的國(guó)家要低得多。 在我國(guó)農(nóng)村體現(xiàn)出的這方面的制度優(yōu)越性，在我國(guó)城鎮(zhèn)“異化”后卻出現(xiàn)相反的效果。

　　二、“房改”聲中，城鎮(zhèn)的無(wú)房戶和“半無(wú)房戶”越來(lái)越多

　　我國(guó)城鎮(zhèn)居民的現(xiàn)有住房，絕大部分是依靠當(dāng)年房改時(shí)的“福利分房”而取得。在1998年開(kāi)始的以“取消福利分房”為目標(biāo)的房改，實(shí)施的“過(guò)渡期”（也就是大規(guī)模的“突擊分房風(fēng)”）一直延續(xù)到1999年底。它主要在既有“城鎮(zhèn)戶籍人口”、又有單位或房產(chǎn)局公房的城鎮(zhèn)居民中展開(kāi)。一個(gè)普遍樂(lè)觀的看法認(rèn)為，在當(dāng)時(shí)全國(guó)城鎮(zhèn)約3.9億戶籍人口中，最多有3.12億（80%的全國(guó)城鎮(zhèn)戶籍人口）的民眾通過(guò)“房改末班車(chē)”的福利分房而擁有了自己的住房。根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，1999年全國(guó)“城市人均住宅建筑面積”為“19.4平方米”。

　　到2007年底，全國(guó)城鎮(zhèn)人口已經(jīng)增加到59379萬(wàn)人（據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)）。8年時(shí)間里全國(guó)城鎮(zhèn)的新增人口加上原來(lái)老的“無(wú)房戶”已達(dá)到2.8億人。而由于房?jī)r(jià)的不斷暴漲和住房保障政策的滯后，這些“新老無(wú)房市民”真正買(mǎi)得起商品住房和享受到廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障的，估計(jì)各在10%左右（全國(guó)城鎮(zhèn)平均買(mǎi)得起房的約占人口的20%，享受到住房保障的約為 10%）。也就是說(shuō)，在2.8億的“新老無(wú)房市民”中，有2.24億人至今依然是無(wú)房戶。加上因城市拆遷改造而無(wú)力購(gòu)房的“拆遷無(wú)房戶”（在全國(guó)每年大約 600萬(wàn)拆遷戶中大約占了100萬(wàn)戶300多萬(wàn)人左右，5年就有1500多萬(wàn)人）。全國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)有的實(shí)際無(wú)房戶人口，推算已高達(dá)2.4億人左右，占到了整個(gè)城鎮(zhèn)人口的40.4%。這就意味著，全國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)在大約有4成左右的市民是“無(wú)房戶”（主要是這10年城市化高速發(fā)展下增加的“新市民”）。

　　除了數(shù)以億計(jì)“無(wú)房戶”外，還是數(shù)量龐大的“半無(wú)房戶”人數(shù)的高速增加。雖然現(xiàn)在全國(guó)城鎮(zhèn)的人均住房面積為17.54平方米，但由于住房上的兩極分化和炒房者人數(shù)眾多，所以全國(guó)至少有六七成的城鎮(zhèn)人口住房面積沒(méi)達(dá)到這個(gè)“平均數(shù)”（含無(wú)房戶），連人均35平方米的“住房小康”標(biāo)準(zhǔn)的一半也達(dá)不到（稱(chēng)之為 “半無(wú)房戶”）。這意味著，從住房全面小康的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)講，全國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)在還有4億左右人口是“無(wú)房戶”或“半無(wú)房戶”。據(jù)分析，如果現(xiàn)有的住房政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向不變，按照現(xiàn)有的城市化發(fā)展速度和住房供應(yīng)狀況趨勢(shì)，到2010年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民中“無(wú)房戶”的比例，就有可能超過(guò)整個(gè)城鎮(zhèn)人口的一半以上（這里應(yīng)該特別指出的是，在全國(guó)開(kāi)展的新一輪住房普查中，有一些地方已經(jīng)明確規(guī)定，“無(wú)房戶”不在調(diào)查統(tǒng)計(jì)之中）。

　　三、 房改十年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房水平已降到房小康標(biāo)準(zhǔn)的一半

　　根據(jù)朱镕基前總理在2003年最后一次政府工作報(bào)告， 1998年至2002年“城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由17.8平方米增加到近22平方米，農(nóng)村居民人均居住面積由22.5平方米增加到26.5平方米。” 而按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和建設(shè)部的資料分析，到2007年，全國(guó)城鎮(zhèn)人口已達(dá)59379萬(wàn)，城鎮(zhèn)實(shí)有住宅建筑面積在104.35億平方米左右，這就是說(shuō)，到2007年底，全國(guó)城鎮(zhèn)的人均住房面積就是17.57平方米。就是按建設(shè)部所說(shuō)的以城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算的話，全國(guó)“城鎮(zhèn)（戶籍人口）的人均住房建筑面積，也僅僅只有18.05平方米（這比原建設(shè)部所稱(chēng)的28平方米，還要低上近10平方米）。

　　在建設(shè)部制定和公布的《全面建設(shè)小康社會(huì)居住目標(biāo)》報(bào)告中，全國(guó)的城鎮(zhèn)居民“住房小康”指標(biāo)為，到“2010年人均住房建筑面積為30平方米。2020 年人均住房建筑面積為35平方米。”從目前人均17—18平方米的狀況來(lái)看，不僅2010年城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到30平方米肯定成為完成不了的“歷史任務(wù) ”，而且到2020年實(shí)現(xiàn)人均35平方米的全面住房小康的目標(biāo)也極有可能成為“紙上藍(lán)圖”。眾所周知，“小康不小康，關(guān)鍵看住房”。作為全面小康指標(biāo)體系中加權(quán)比重最重要的指標(biāo)，城鎮(zhèn)住房的嚴(yán)峻現(xiàn)狀，已經(jīng)對(duì)“全面建設(shè)小康社會(huì)”構(gòu)成了最大的威脅。

　　四、基本民生成了“高消費(fèi)”，“七成城鎮(zhèn)居民買(mǎi)不起房”凸房市顯畸形怪相

　　和衣食住行的其他方面一樣，擁有住房居住是最基本的生存需求和最大的民生支出，也是國(guó)人傳統(tǒng)上“成家立業(yè)” 的保障和象征。

　　按照世界各國(guó)住房發(fā)展的規(guī)律，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高速發(fā)展和旺盛需求的釋放，這幾年中國(guó)理應(yīng)進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展、住房水平空前提高的軌道。在2020年前實(shí)現(xiàn)“城鎮(zhèn)居民人均35平方米”的住房小康目標(biāo)應(yīng)該是“水到渠成”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料，我國(guó)農(nóng)村在2006年的人均住房面積就已達(dá)到30.7平方米，比 1996年時(shí)的21.7平方米提高了整整9平方米。但我國(guó)城鎮(zhèn)“房改”十年來(lái)人均住房面積不進(jìn)反退，至今才剛剛達(dá)到人均35平方米的一半。原因就在于現(xiàn)有的住房模式和高房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)，造成大多數(shù)人買(mǎi)不起房，房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常消費(fèi)需求被大大壓抑。

　　到2020年，我國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8.7 億。屆時(shí)城鎮(zhèn)居民要實(shí)現(xiàn)“人均35平方米”的住房小康目標(biāo)，全國(guó)城鎮(zhèn)居民住房的總擁有量就必須達(dá)到304.5億平方米。算上城市的改造拆遷及市區(qū)規(guī)劃擴(kuò)大的因素，全國(guó)每年城鎮(zhèn)的居民住房還要凈減少2.5億平方米左右。也就是說(shuō)，今后13年全國(guó)每年只有向城鎮(zhèn)居民供應(yīng)和銷(xiāo)售的住房的住房達(dá)到17.88億平方米，我們才能實(shí)現(xiàn)“全面小康”中“含金量最大”的住房全面小康。

　　而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒，從2002年到2006年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每年銷(xiāo)售的商品住房分別僅僅只有2.37、2.98、3.38、4.96和5.5億平方米建筑面積。5年的總和僅僅只有19.19億平方米，只比全國(guó)城鎮(zhèn)居民一年正常的住房需求多上1億多平方米。這和每年必須17.88億平方米的正常需求相比，供銷(xiāo)最好的也只有30%，最少的僅僅只完成13.%。從全國(guó)來(lái)說(shuō)，這并不是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商供應(yīng)不夠，而是老百姓買(mǎi)不起，開(kāi)發(fā)商賣(mài)不掉。否則全國(guó)每年就不會(huì)在這樣供求極為不平衡的情況下還有數(shù)千萬(wàn)、甚至上億平方米賣(mài)不出去的“ 空置房”。

　　當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷酷現(xiàn)實(shí)告訴人們，掌控中國(guó)城鎮(zhèn)全民住房土地大權(quán)的開(kāi)發(fā)商所謂的“只為富人蓋房”，早已不是一句空泛的口號(hào)，而是實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)。正是錯(cuò)誤的開(kāi)發(fā)商模式的主導(dǎo)，七成城鎮(zhèn)居民最大、也是最基本的生存和消費(fèi)需求被扼殺。給中國(guó)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶來(lái)了一系列的重大隱患。

　　五、房地產(chǎn)利益集團(tuán)左右“新政”，普通市民住房竟成為“政策空白”

　　我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題之所以形成今天如此尖銳的矛盾，關(guān)鍵就是2003年下半年建設(shè)部起草和力推的“房改綱領(lǐng)性文件”（既18號(hào)文件），取消了普通市民享有經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利。該“房改新政”一個(gè)最主要的核心，就是它一改政府“要向70－80％以上的家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房”的承諾，把“房改的重點(diǎn)和方向 ”“調(diào)整”到要叫“多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租普通商品住房”上來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房成了極少數(shù)低收入者的“福利”。

　　我國(guó)的商品住房市場(chǎng)，從一開(kāi)始就不是面向普通公眾而立。在九八房改文件中，非常明確“收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住 房”，而占人口70－80％的“中低收人家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房”（另有10%左右的“最低收人家庭租賃由政府或單位提供 的廉租住房”）。當(dāng)時(shí)房改一個(gè)最重要的目標(biāo)，就是“ 建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。但就在經(jīng)濟(jì)適用房還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能完成改善城鎮(zhèn)居民住房、提升住房小康水平的“歷史任務(wù)”之時(shí)（據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從1998年房改開(kāi)始到 2003年發(fā)布取消普通市民經(jīng)濟(jì)適用房權(quán)利的“18號(hào)文件”的年底，六年時(shí)間全國(guó)共銷(xiāo)售的“經(jīng)濟(jì)適用房屋”，只有20171.83萬(wàn)平方米，分?jǐn)偟?2003年全國(guó)52376萬(wàn)城鎮(zhèn)人口中，相當(dāng)于只為每個(gè)城鎮(zhèn)居民提供了0.385平方米），它就被“房改新政”半途扼殺了。

　　但在取消了經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)住房供應(yīng)主體、把普通居民推向商品房市場(chǎng)后，并沒(méi)有隨之建立起一個(gè)體現(xiàn)居住權(quán)利、有住宅法律法規(guī)保障、市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)范、特別是可以讓老百姓買(mǎi)得起房的房地產(chǎn)市場(chǎng)。相反，雖然市場(chǎng)的消費(fèi)主體，由過(guò)去的富人階層變?yōu)槠胀ㄊ忻?，需求的總量也一下子增加了?shù)倍，但房地產(chǎn)市場(chǎng)“面向富人”的特性不僅沒(méi)改變，而且隨著需求的暴增而變本加厲：房地產(chǎn)商的暴利水平在過(guò)去只有富人買(mǎi)商品房時(shí)，利潤(rùn)率已經(jīng)高達(dá)20%以上（為國(guó)際同行5%左右利潤(rùn)的3倍以上），現(xiàn)在隨著九成市民被推向“商品房市場(chǎng)”，“趕走”了經(jīng)濟(jì)適用房的“競(jìng)爭(zhēng)和打壓”，中國(guó)開(kāi)發(fā)商在短短的三四年內(nèi)就“順理成章”把房地產(chǎn)的利潤(rùn)率推高到50%上下；大中城市的商品住房也在房地產(chǎn)商的操控下一路高漲。據(jù)中國(guó)社科院發(fā)表的《2004—2005中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，2004年全國(guó)商品房一年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)就比2003年多出了355元，增值是1998～2003年的年均增量的3.8倍。尤其是從1998年到2004年上漲的695元房?jī)r(jià)中，2004年一年就增加352元，占到整個(gè)增加值的50.6％。也就是說(shuō)，實(shí)行“房改新政”后一年的房?jī)r(jià)飛漲，比過(guò)去的6年增長(zhǎng)之和還要多。而隨著這種“導(dǎo)向”的延續(xù)，現(xiàn)在一些大中城市一年房?jī)r(jià)的增加值，就已高達(dá)千元、數(shù)千元、甚至令人瞠目的萬(wàn)元以上。隨之而來(lái)的，是老百姓的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)創(chuàng)下了“空前的記錄”。前幾年房?jī)r(jià)收入比沖到10以上時(shí)，苦不堪言的普通市民就期望政府的調(diào)控可以使房?jī)r(jià)回降到合理的水平，誰(shuí)也沒(méi)想到幾年“調(diào)控”下來(lái)，不少地方的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)站到了20 以上，使普通人的“居者有其屋”的夢(mèng)想被打得粉碎。

　　意在使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加“健康發(fā)展”的“房改新政”之所以產(chǎn)生今天這樣的惡果，是因?yàn)楫?dāng)初建設(shè)部等相關(guān)部門(mén)在進(jìn)行牽涉到數(shù)億民眾最大利益的住房政策的“改革”時(shí)，不僅沒(méi)有廣泛的征求公眾的意見(jiàn)，進(jìn)行必要和基本的民主和科學(xué)的決策程序，而且還被開(kāi)發(fā)商利益集團(tuán)操控了“房改新政”的導(dǎo)向。號(hào)稱(chēng)“地產(chǎn)總理”的某京城“著名開(kāi)發(fā)商”就在其“介紹”中公開(kāi)宣稱(chēng)：“多次參與國(guó)務(wù)院、建設(shè)部政策法規(guī)的制定，包括 2003 年國(guó)務(wù)院 18 號(hào)通知的制定。” 這種被利益集團(tuán)所俘虜?shù)?ldquo;新政”不出“亂子”就奇怪了。

　　“18號(hào)文”所推行“房改新政”的最大失誤就在于，一方面它在市民的住房水平和市場(chǎng)的成熟規(guī)范還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到應(yīng)有水平的情況下，忽視了政府在公民住房保障上的責(zé)任和義務(wù)，在一個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)間里把占城鎮(zhèn)人口九成左右的普通市民的住房問(wèn)題完全推向了市場(chǎng)；另一方面，現(xiàn)有的一些住房政策的制度設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政導(dǎo)向，重商輕民，甚至被開(kāi)發(fā)商利益集團(tuán)所左右。使房地產(chǎn)市場(chǎng)在總體上不是往有利于讓老百姓買(mǎi)得起房、促進(jìn)住房這個(gè)最大的民生小康的發(fā)展，而是成為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)寡頭和完全壟斷、攫取越來(lái)越多的壟斷暴利“舞臺(tái)”。在住房這個(gè)人民最大的剛性需求上，政府既沒(méi)有為民眾提供或創(chuàng)造一個(gè)成熟、規(guī)范、多元競(jìng)爭(zhēng)、非暴利、不被開(kāi)發(fā)商利益集團(tuán)操控、體現(xiàn)住房人權(quán)、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律、為老百姓“消費(fèi)得起”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更沒(méi)有在住房政策和政府行政上，為買(mǎi)不起房的普通民眾提供應(yīng)有和足夠的住房保障。

　　當(dāng)占城鎮(zhèn)人口七八成的普通市民，在住房這個(gè)居住生存必須的剛性需求上 “上不著天”（住房保障政策）“下不著地”（房地產(chǎn)市場(chǎng)）達(dá)數(shù)年之久，當(dāng)住房問(wèn)題越來(lái)越成為城市中最大的不和諧因素，政府在住房行政作為上的主要矛盾也畢現(xiàn)無(wú)疑。這就是世界各國(guó)在住房施政上都視為“重中之重”的普通民眾（及中間階層和中等收入者）的住房政策，這幾年竟成了我們房地產(chǎn)“政策和市場(chǎng)的空白”；作為住房矛盾的主要方面，中間階層被住房上的保障政策和壟斷暴利的市場(chǎng)“擋在了門(mén)外”，被政策和市場(chǎng)“雙重邊緣化”，由此而日益激化的住房上的社會(huì)矛盾就可想而知了。

　　這些，才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必須真正解決的五大危局。正是這五大危局，不僅制約了中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，嚴(yán)重影響了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的正常健康，更重要的是它使房地產(chǎn)市場(chǎng)成為洗劫公眾財(cái)富、極化貧富不均及制造兩極分化的工具。