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　　一、一周話題

　　2008年10月18日，全國各地69位市長齊聚深圳參加“中國市長論壇”，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興在論壇上表示：“應(yīng)該給各城市政府一定的自由度，各地的政府應(yīng)該說有能力、也有責(zé)任，作出一些政策上的選擇。”

　　高層的表態(tài)說明了中央默認(rèn)了近期各地方政府出臺(tái)的救市政策?；蛟S今后一段時(shí)間會(huì)有更多的地方政府出臺(tái)力度更大的救市政策，或許甚至連中央政府都會(huì)有所動(dòng)作，但是這樣的救市行為是否能夠力挽狂瀾，讓樓市止跌轉(zhuǎn)漲呢？

　　房地產(chǎn)業(yè)在這輪經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中走得步履蹣跚，面對(duì)雙重的壓力(需求萎靡和資金短缺)不是僅僅憑借幾個(gè)地方政府的救市政策就能扭轉(zhuǎn)乾坤的。房地產(chǎn)業(yè)的恢復(fù)是需要一個(gè)比較長的周期的，而行業(yè)恢復(fù)的原動(dòng)力也不是政府救市的諸多政策，而是消費(fèi)者的信心，政策的出臺(tái)只是避免樓市崩盤，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，決不會(huì)因此就讓房價(jià)反彈，房地產(chǎn)企業(yè)資金困難的情況短期內(nèi)是無法改觀的，需求也不可能馬上反彈。因此中原預(yù)計(jì)在四季度樓市將會(huì)繼續(xù)著它的“慘淡經(jīng)營”。

　　因此即便是中央出臺(tái)“救市”政策，也不要指望樓市會(huì)呈現(xiàn)快速探底快速回升的“V”字型走勢(shì)。目前看來大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為會(huì)呈現(xiàn)出一個(gè)“U”的走勢(shì)，即，探底—底部游走—回升。原因主要有三點(diǎn)：第一，中國宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面是長期向好的，目前整體經(jīng)濟(jì)增速放緩主要是由外資撤出，出口下降造成的，而不是由次貸危機(jī)引發(fā)，所以房地產(chǎn)業(yè)很難發(fā)生美國房地產(chǎn)業(yè)雪崩式的“破盤”；第二，本輪持續(xù)了一年的深度調(diào)整已經(jīng)讓許多城市的房價(jià)下跌，市場(chǎng)泡沫被擠壓，雖然短時(shí)間內(nèi)仍然還有下調(diào)的可能性，但急速下跌的可能性不大了；第三，中國的城市化水平距離發(fā)達(dá)國家還有較大的差距，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)還存在著發(fā)展的空間。上面的三條理由都是支撐房價(jià)不會(huì)急速下跌的原因，但無法成為行業(yè)長盛不衰的理由。

　　前面已經(jīng)提到過了消費(fèi)者的信心才是關(guān)鍵，無論你是自住還是投資。沒信心，即使是剛性需求，在目前也是不會(huì)輕易下單的，投資就更不用說了。

　　那么怎么樣才能恢復(fù)消費(fèi)者的信心呢？

　　是政府的救市政策嗎？

　　二、一周樓市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出讓公告

　　1.11主城區(qū)土地公告情況

　　——暫無土地公告

　　1.12郊縣土地公告情況

　　——郊縣本周共有1宗土地公告，位于新都鎮(zhèn)沱江村，總面積為12.9174畝，土地性質(zhì)為商業(yè)用地。(詳見附表一——主城區(qū)土地公告詳情)

　　1.2.土地成交情況

　　1.21主城區(qū)土地成交情況

　　——暫無土地成交

　　1.22郊縣土地成交情況

　　——暫無土地成交

　　2、商品房供應(yīng)

　　2.1.一周商品住宅套數(shù)&面積供應(yīng)情況

　　(數(shù)據(jù)來源成都市房管局)

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)有6個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，環(huán)比上周多出4個(gè)，房交會(huì)后第一次呈現(xiàn)出了供應(yīng)端小幅放量的態(tài)勢(shì)。

　　本周商品住宅的供應(yīng)面積達(dá)到了17.12萬平米，供應(yīng)套數(shù)為1266套，供應(yīng)面積環(huán)比增長371.63%，供應(yīng)套數(shù)增長95.98%。

　　六城區(qū)商品房住宅供應(yīng)情況

　　(數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局)

　　隨著近期各地的救市政策頻發(fā)，部分開發(fā)商在經(jīng)歷了房交會(huì)后短暫的調(diào)整期，目前又開始試探性的進(jìn)入市場(chǎng)。

　　從方位來看，城西強(qiáng)勢(shì)回歸，本周供應(yīng)面積4.62萬方，供應(yīng)套數(shù)525套，而城東近期動(dòng)作不大，無項(xiàng)目取得預(yù)售許可證。城南的世紀(jì)峰景項(xiàng)目取得預(yù)售證，今后其發(fā)展將會(huì)密切關(guān)注。

　　從行政區(qū)來看，位于城西的青羊區(qū)本周以7.27萬方，705套的供應(yīng)量排在所有行政區(qū)的第一位。

　　從環(huán)域來看，二～三環(huán)供應(yīng)7.93萬方，798套，位列所有環(huán)域的首位。

　　在政策導(dǎo)向開始傾斜時(shí)，部分開發(fā)商又開始蠢蠢欲動(dòng)，中原將持續(xù)關(guān)注近期推售項(xiàng)目的動(dòng)向。

　　2.3.主城區(qū)單周可售商品房分析

　　成華區(qū)，金牛區(qū)等可售商品房面積都接近300萬方，與上周相比變化并不明顯。

　　從圖上看來各個(gè)行政區(qū)域的存量房面積都較大，部分區(qū)域面積還有不斷增加的趨勢(shì)，反映了目前市場(chǎng)飽和的狀況。

　　隨著本周商品住宅供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)了的一個(gè)小幅放量，可售商品房業(yè)態(tài)比重發(fā)生了變化。住宅上升一個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到了50%。其他業(yè)態(tài)的可售面積變化不大。

　　近期市場(chǎng)消化速度仍然比較緩慢，因此預(yù)計(jì)未來各業(yè)態(tài)變化比重不大。住宅比例將會(huì)在48%---50%之間徘徊。

　　同樣受到，本周供應(yīng)端小幅放量的影響，大部分區(qū)域的可售商品住宅環(huán)比出現(xiàn)了上漲，目前存量房的數(shù)量保持穩(wěn)定。

　　3、商品房銷售情況

　　3.1.本周商品房成交概況

　　(數(shù)據(jù)來源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

　　本周商品房成交面積為11.72萬平方米，成交套數(shù)為1553套。成交面積環(huán)比下降了16.11%，成交套數(shù)環(huán)比減少7.89%。

　　近期的成交套數(shù)在1500套左右徘徊，與前段時(shí)間相比，出現(xiàn)了一個(gè)小幅度的提升。究其原因，開發(fā)商的降價(jià)優(yōu)惠措施開始吸引部分消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)，加之最近政策頻發(fā)，政策面表現(xiàn)出來的“救市情緒”有助于消費(fèi)者恢復(fù)信心。

　　絕大部分消費(fèi)者仍然采取觀望的態(tài)勢(shì)，在接下來的四季度，成交量上很難取得突破。

　　3.2.主城區(qū)商品房成交概況

　　(數(shù)據(jù)來源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

　　城西的幾個(gè)區(qū)域近期推盤力度較大，特別值得注意的是武侯區(qū)，此前該區(qū)域供應(yīng)量一直較小，上周才新推出房源，本周的成交量就出現(xiàn)了一個(gè)急速的上升，可見片區(qū)的剛性需求旺盛，有較大的市場(chǎng)。另外近期青羊區(qū)的成交量較之前期也出現(xiàn)了一個(gè)較大幅度的攀升。城東依然保持較高的成交量，本周成交350套。

　　高新區(qū)方面的表現(xiàn)依然不穩(wěn)定，本周再度跌回百套以內(nèi)，片區(qū)近期推出的項(xiàng)目較少。影響力越來越弱。龍湖的項(xiàng)目或?qū)⒊蔀閰^(qū)內(nèi)近期的熱點(diǎn)，中原將持續(xù)關(guān)注。

　　4、本周小結(jié)

　　本周的土地公告/成交市場(chǎng)：本周的土地市場(chǎng)比較平靜。主城區(qū)無供應(yīng)，郊縣方面出現(xiàn)了1宗小面積的地塊公告，面積為12.9174畝，土地性質(zhì)為商業(yè)用地。土地成交市場(chǎng)本周沒有動(dòng)作，總體來看本周無亮點(diǎn)，延續(xù)著今年以來低迷態(tài)勢(shì)。

　　從供應(yīng)市場(chǎng)情況來看，本周有6個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，比上周增加了4個(gè)。商品住宅的供應(yīng)面積達(dá)到了17.12萬平米，供應(yīng)套數(shù)為1266套，供應(yīng)面積環(huán)比增長371.63%，供應(yīng)套數(shù)增長95.98%。供應(yīng)端在本周出現(xiàn)了一個(gè)小幅的放量，在這個(gè)政策頻發(fā)的時(shí)間段，開發(fā)商開始嘗試小規(guī)模的推盤，試探市場(chǎng)反應(yīng)。

　　再從成交市場(chǎng)情況來看，本周商品房成交面積為11.72萬平方米，成交套數(shù)為1553套。成交面積環(huán)比下降了16.11%，成交套數(shù)環(huán)比減少7.89%。成交量目前保持穩(wěn)定，較之房交會(huì)之前出現(xiàn)了一個(gè)小幅度的上漲。目前項(xiàng)目降價(jià)打折風(fēng)盛行，加之政策的引導(dǎo)，部分消費(fèi)者可能選擇在此時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)，因此市場(chǎng)的成交量出現(xiàn)了一個(gè)上漲。但更多的人是持觀望的心態(tài)在等待，因此成交量方面在近期都不會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長。

　　5、下周走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)：目前項(xiàng)目降價(jià)打折風(fēng)盛行，加之政策的引導(dǎo)，部分消費(fèi)者可能選擇在此時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)，因此近期市場(chǎng)的成交量出現(xiàn)了一個(gè)小幅上漲。但更多的消費(fèi)者對(duì)后市仍然看跌，持觀望心態(tài)等待，因此成交量方面在近期都不會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長。

　　另外近期各地方政府的救市政策頻發(fā)，中原認(rèn)為政策的出臺(tái)只是避免樓市崩盤，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，決不會(huì)因此就讓房價(jià)反彈，房地產(chǎn)企業(yè)資金困難的情況短期內(nèi)是無法改觀，需求也不可能馬上反彈。因此中原預(yù)計(jì)在四季度樓市將會(huì)繼續(xù)著它的“慘淡經(jīng)營”。

　　消費(fèi)者信心不足，政策影響力有限。