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　　一直“做多”中國房地產市場的外資近期發(fā)生異動，多家海外投資機構欲轉讓手中物業(yè)的消息令市場臆測紛紛。對于在低迷中艱難前行的中國樓市而言，外資拋售的影響還不至于太嚴重，但市場信心可能會受到干擾。

　　投行拋售在華物業(yè)

　　3、4月的時候，海外投行欲借內地樓市低迷之際四處尋覓優(yōu)質項目，買入意愿十分強烈。近日，幾大海外投資機構在樓市急于“出貨”的消息引人注目。

　　自雷曼兄弟宣布申請破產保護后，在外資投資中國的主戰(zhàn)場——房地產市場上，便接連傳出各大海外投資機構計劃出售在華物業(yè)的消息。

　　就在雷曼申請破產不久，坊間曾傳聞雷曼意欲轉讓其擁有的上海四川北路商務樓福海商廈的股權。

　　2007年2月，雷曼聯手資本策略，斥資4.5億元人民幣，通過拍賣拿下上海虹口福海商廈。后來經過重新裝修，該大廈目前以盛邦國際大廈的推廣名義再次對外招租。

　　在中國房地產領域，雷曼的投資剛起步不久。去年12月，雷曼向天津融創(chuàng)集團注資2億美元，擬取得后者35%的股份。今年5月，雷曼與A股上市公司中鐵二局聯手，擬在成都設立合資公司，雷曼出資約1.5億元人民幣，占該合資公司49%的股份。

　　此外，雷曼還曾持有香港上市公司鴻隆控股約13%的股份，后者主要在廣東省從事中檔房地產項目的開發(fā)和租賃。

　　綠城中國的中期業(yè)績公布顯示，雷曼持有綠城中國的普通股數量分別為114118242(L)、38462275(S)，占綠城中國股權百分比為7.44%和2.51%。(L)字母代表好倉、(S)字母代表淡倉。

　　綠城中國公布2008年中期業(yè)績之后至今，雷曼持股比例已經下降。根據香港交易所數據，雷曼目前持有綠城中國權益為6.65%。

　　值得一提的是，眼下看空中國房地產市場的海外投資機構不僅限于身陷危機的雷曼，而摩根士丹利似乎也是甩賣的主力。

　　摩根士丹利在2003年至2006年間收購的改造為酒店式公寓對外出租的住宅樓，如上海的錦麟天地、陸家嘴中央公寓、華山夏都苑等，都在待價而沽；摩根士丹利旗下的房地產基金據稱還已開始出售香港物業(yè)，包括五個酒店式公寓和中環(huán)盈置大廈；對世界第一高樓上海環(huán)球金融中心9%的股份似乎也不再感興趣。

　　近段時間以來，多家外資投資基金開始通過中介尋找買家，準備出售此前在上海購買的物業(yè)資產。其中包括花旗銀行擬出售閔行漕河景苑其中兩幢高層小戶型公寓；美林名下包括南京西路開發(fā)項目在內的項目正在尋找買家；全球最大的服務式公寓營運商新加坡雅詩閣集團正打算出售一些此前收購的項目；澳大利亞麥格理集團也有意出售其在上海的一些公寓項目……

　　據不完全統(tǒng)計，有數家海外投資機構自2003年開始進入中國的房地產市場，四處出手收羅優(yōu)質項目，購入金額在350億元人民幣以上。市場人士估計，由于近年房價連續(xù)上漲，至今市值已經上漲數倍，估計總市值在1000億元人民幣左右。

　　業(yè)內人士指出，對華爾街的國際投資機構而言，出售物業(yè)回籠資金、把握現金等待未來投資時機必然是當務之急。問題是，海外投資機構的集體出售舉動反過來進一步影響市場的信心，在信心進一步深跌的情況下，其撤退將異常艱難。

　　事實上，海外投資機構出售物業(yè)的嘗試并不順利。如今年上半年摩根士丹利有意出售其擁有的上海錦麟天地，但三個多月過去了，依然沒有合適的買家接盤。

　　至于中國樓市內的海外投資機構開始出貨的主要原因，無非集中于兩點：對中國樓市的預期消極，所以尋求套現；以及因金融風暴自身難保，所以希望收回資金回自家救火。

　　仲量聯行中國業(yè)務發(fā)展總監(jiān)陳立民表示，個別海外投資機構主要是出于解決自身困難的考慮，而另一些則主要是看到市場基本面不如以往，因而急于套現。海外投資機構投資物業(yè)都是利益驅動的，在物業(yè)已經升值的情況下，選擇落袋為安也很正常。

　　值得一提的是，海外投資機構在中國經濟最活躍地區(qū)上海的一些動向已引起高層關注。據悉，住房和城鄉(xiāng)建設部相關人士近日赴滬調研，此次調研主要針對目前外資對房地產市場的投資動向。

　　業(yè)內人士表示，這一調研方面是基于目前包括摩根士丹利、花旗等海外投資機構開始在上海出售物業(yè)；而另一方面，由于中國樓市價格下跌，同時又有外資抄底樓市的論調不時傳出。為了解外資運作的實際情況，住房和城鄉(xiāng)建設部開始對境外資本最為活躍的上海地區(qū)進行調研。

　　中國樓市遭遇“雷擊”

　　盡管在中國地產領域，雷曼的投資并不多，但恰逢國內樓市的微妙時期，雷曼倒下對中國樓市的影響不可小覷。

　　2004年雷曼聯手摩根士丹利房地產基金，共同參與上海永業(yè)集團開發(fā)的上海永業(yè)公寓二期，各自入股25%。雷曼首次試水中國房地產市場。

　　2004年底，雷曼開始與中海地產合作，成立了一個小規(guī)模的房產發(fā)展基金。雙方各自出資5000萬美元，開發(fā)了深圳龍崗一個10萬平方米的小項目。

　　2006年11月，雷曼聯手香港上市公司資本策略投資成立的公司，以4.16億元人民幣的價格拍下了位于上海市虹口區(qū)的福海商廈大樓。這是一座爛尾近10年、曾遭3次流拍的項目。

　　雷曼在2007年12月向天津融創(chuàng)集團注資2億美元，擬取得后者35%的股份。為此，融創(chuàng)也制定了3年上市計劃。

　　雷曼最近的一次地產投資是在2008年5月，雷曼關聯企業(yè)alam與A股上市公司中鐵二局聯手，在成都設立合資公司，雷曼出資約1.5億元人民幣，占該合資企業(yè)49%的股份。

　　業(yè)界普遍認為，雷曼在中國投資的地產項目肯定會被賣掉。雷曼倒閉后，融創(chuàng)和中鐵二局都聲稱沒有受到任何影響。

　　融創(chuàng)集團副總裁陳恒六表示：“我們完全沒有受到影響，問題只是他們的債務由誰來接的問題。”但是，在雷曼諸多的項目中，可能受到影響最大的就是融創(chuàng)。因為融創(chuàng)本來希望傍上雷曼的大樹，于2008年年底前在香港首次公開發(fā)行IPO，融資2億美元。但是現在這一上市計劃可能會被推遲。中鐵二局則表示，雷曼的錢已經到賬。alam公司只是雷曼下屬的關聯公司。因此，雷曼破產并不意味著alam破產。加之alam公司是以現金出資的方式入股合資公司，具體管理、發(fā)展都是由中鐵二局來運作，所以雷曼破產，雙方的合資公司受影響不大。

　　綠城中國的常務副主席兼行政總裁壽柏年解釋道，雷曼申請破產事發(fā)突然，其對綠城中國的具體影響尚無法估測。

　　9月18日，在深圳起家、香港上市的房企鴻隆控股連續(xù)發(fā)布兩則公告確認雷曼持有公司股份事實，但持股量較輿論傳言的13%為少，約6000多萬股，占公司發(fā)行股份的5.83%。公告稱，公司目前經營運作及財務狀況正常，正在啟動包括深圳藝豐廣場在內的六個項目。

　　分析人士指出，作為股東之一，雷曼破產對鴻隆控股的實體經營不會造成太大影響。接下來雷曼兄弟所持有的股份會尋求出售，對鴻隆控股而言只是完成一次股東變更。但短期內，雷曼的破產對鴻隆控股股價會造成不小影響。

　　業(yè)內人士認為，整體世界大環(huán)境不景氣，導致海外投資機構拋售在華項目，而拋售最終將影響到國內的房地產市場，特別是寫字樓市場。

　　據稱，美國金融風暴將使國內寫字樓需求暫時放緩。如果金融危機繼續(xù)惡化，這種影響還會從金融業(yè)傳導到其他行業(yè)，隨之而來的可能就是企業(yè)業(yè)績下降、裁員，企業(yè)進一步擴張的步伐放緩，辦公場所的新增需求將受到較大沖擊。

　　中原地產華北區(qū)董事總經理李文杰透露，近日反饋回來的信息是客戶的寫字樓需求正在放緩。而需求放緩，就意味著空置率上升，未來寫字樓有可能減租減價。

　　一位業(yè)內人士分析，雷曼的轟然倒塌對中國樓市的影響還不那么直接，但由此引發(fā)的連鎖反應以及對市場信心或會產生影響。