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　　2.對(duì)房市的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)控政策和宏觀緊縮政策是導(dǎo)致此次調(diào)整的直接原因

　　2006年-2007年，房?jī)r(jià)快速上漲使投資、投機(jī)需求迅速增加，而這又進(jìn)一步造成了房?jī)r(jià)的暴漲，土地價(jià)格也出現(xiàn)了飛漲現(xiàn)象。為此，2007年政府出臺(tái)了一系列的針對(duì)房地產(chǎn)的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)控政策。其中，以“二套房貸”為標(biāo)志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然缺血，投資、投機(jī)需求遭到重大打擊，不少資金離場(chǎng)，需求開(kāi)始萎縮。與此同時(shí)，銀行開(kāi)始惜貸，作為銀行優(yōu)質(zhì)客戶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一夜之間被銀行冷落，開(kāi)發(fā)商的資金開(kāi)始緊張，囤積樓盤(pán)和土地的成本加大，加快周轉(zhuǎn)速度成為眾多開(kāi)發(fā)商的選擇，房地產(chǎn)供應(yīng)在短期內(nèi)增加，供求關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)。在調(diào)整初期，因高房?jī)r(jià)下有效需求不足，從而使行業(yè)表現(xiàn)出明顯的銷(xiāo)量下降，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的博弈，價(jià)格開(kāi)始調(diào)整。

　　另外，我國(guó)為防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止由結(jié)構(gòu)性通貨膨脹轉(zhuǎn)向全面的、較高的通貨膨脹，同時(shí)為調(diào)整房市結(jié)構(gòu)、防止房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快和擠壓房市的泡沫以避免出現(xiàn)大的資產(chǎn)泡沫化和減輕美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，我國(guó)政府采取了一系列的宏觀緊縮政策。央行主要采取了提高準(zhǔn)備金率的手段來(lái)緊縮銀根、對(duì)付通脹，從2007年1月至2008年6月，存款準(zhǔn)備金率提高了8.5個(gè)百分點(diǎn)，總計(jì)凍結(jié)存款44650億元。并多次提高利率，使房地產(chǎn)企業(yè)每月要支付的還貸額大幅增加，同時(shí)使居民對(duì)住房的投資需求和投機(jī)需求下降。

　　除銀根緊縮政策外，房地產(chǎn)行業(yè)的其他調(diào)控政策也推動(dòng)了行業(yè)本輪調(diào)整的發(fā)生，例如，各地公布08、09年住房建設(shè)計(jì)劃、加強(qiáng)閑置土地清理、嚴(yán)格土地增值稅的征收、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)了保障性住房建設(shè)等政策，分流了部分商品房需求，同時(shí)迫使開(kāi)發(fā)商加快樓盤(pán)開(kāi)發(fā)速度以增加市場(chǎng)供給，緩和市場(chǎng)供需矛盾。

　　3.美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)的爆發(fā)改變了我國(guó)房市的預(yù)期

　　自2007年5、6月份開(kāi)始，美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)。此后，次貸危機(jī)向全球蔓延，引起了很多國(guó)家房?jī)r(jià)的下跌、全球金融金融動(dòng)蕩的加劇和經(jīng)濟(jì)增速的下降。次貸危機(jī)的爆發(fā)在某種程度上也傳導(dǎo)至中國(guó)，增加了我國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的外部壓力、加大了我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)，也在一定程度上改變了我國(guó)房市的預(yù)期。這主要體現(xiàn)在以下方面：

　　一是改變了政府的預(yù)期。次貸危機(jī)使我國(guó)政府意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚的金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)金融危機(jī)會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的破壞，會(huì)危及我國(guó)改革開(kāi)放的成果和社會(huì)穩(wěn)定，因而有必要采取緊縮措施，加大擠壓我國(guó)房市泡沫，使我國(guó)房市能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。為此，我國(guó)政府在次貸危機(jī)爆發(fā)后開(kāi)始警覺(jué)起來(lái)，并采取了多項(xiàng)緊縮政策來(lái)調(diào)控房市。

　　二是改變了金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期。美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)很好的預(yù)警，使我國(guó)銀行意識(shí)到重視對(duì)第一還款來(lái)源的審查至關(guān)重要。美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)對(duì)中國(guó)金融業(yè)的影響幾乎是立竿見(jiàn)影的，為降低風(fēng)險(xiǎn)，銀行采取了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)的措施。如：2007年8月15日前后，提高房貸首付成為各地銀行一場(chǎng)自發(fā)的“集體行動(dòng)”：在上海，多套房按揭貸款收緊，多家銀行提高了兩套以上住房貸款的申請(qǐng)門(mén)檻；浙江建設(shè)銀行暫停二手房按揭貸款，多家銀行已凍結(jié)個(gè)人住房抵押貸款、信用貸款；8月底，廈門(mén)建行二手房貸首付提高至五成；北京銀監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行業(yè)審慎發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款；中國(guó)銀行深圳分行叫停了二手房個(gè)貸，建設(shè)銀行停放一手房按揭貸款業(yè)務(wù)；南京建行將二手房個(gè)貸首付提高至四成；招商銀行已經(jīng)拒絕對(duì)房改房貸款，同時(shí)規(guī)定，二手房銷(xiāo)售時(shí)如辦理現(xiàn)房抵押，必須要提供評(píng)估報(bào)告；交行、建行、工行、農(nóng)行、興業(yè)等5家銀行在福州的分支機(jī)構(gòu)都暫停發(fā)放了除一、二手房買(mǎi)賣(mài)的住房按揭貸款外的其他住房衍生性貸款……

　　三是改變了投機(jī)者的預(yù)期。次貸危機(jī)使我國(guó)的投機(jī)者認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)不會(huì)只漲不跌，當(dāng)房市集聚的泡沫很大的時(shí)候，總有一天會(huì)破滅，而泡沫的破滅將不僅僅給市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)極大的創(chuàng)傷，也會(huì)給投機(jī)者帶來(lái)滅頂之災(zāi)。因而，投機(jī)者們開(kāi)始意識(shí)到我國(guó)目前房市的巨大風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始加速拋售手中持有的商品房和加快對(duì)銀行的還款。

　　四是改變了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。次貸危機(jī)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到房市是一個(gè)一榮俱榮、一損俱損的市場(chǎng)，房市因?yàn)榕菽茰缍ヂ鋵?duì)誰(shuí)都沒(méi)有好處。也使他們認(rèn)識(shí)到如果將價(jià)格炒得很高，不僅使購(gòu)買(mǎi)者無(wú)力購(gòu)買(mǎi)或承擔(dān)極大的還貸壓力，從而形成巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)；而且會(huì)使房市喪失其造血功能，阻礙房市的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)商也認(rèn)識(shí)到暴利的時(shí)代可能已一去不復(fù)返，而且短期的暴利的獲取將會(huì)導(dǎo)致長(zhǎng)期利益的受損。

　　以上預(yù)期的改變都會(huì)改變我國(guó)房市的供求狀況，使得房?jī)r(jià)在近期有向下調(diào)整的需要。

　　4.近期我國(guó)已進(jìn)入此輪房市周期的下行軌道

　　據(jù)筆者和其他學(xué)者的研究，我國(guó)的房市自20世紀(jì)90年代以來(lái)大概是五年一個(gè)周期。此輪周期始于2004年初，并于2007年達(dá)到波峰。目前已進(jìn)入此輪周期的下行軌道，而且還有進(jìn)一步下探的空間。這輪地產(chǎn)周期與我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)周期是相呼應(yīng)的，我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)也大概是5年一個(gè)周期，目前也以進(jìn)入了此輪周期的下行軌道并表現(xiàn)出一些以往所不具有的復(fù)雜性。因而，無(wú)論是宏觀經(jīng)濟(jì)還是房市，都存在著其調(diào)整的周期性和必然性。

　　四、我國(guó)房市的未來(lái)走向

　　目前，民眾普遍關(guān)注的問(wèn)題是我國(guó)房市此輪調(diào)整的時(shí)間有多長(zhǎng)，幅度有多大，何時(shí)見(jiàn)底，其未來(lái)的走向如果？根據(jù)我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期趨勢(shì)、我國(guó)城市化和工業(yè)化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)以及世界其他國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，我們可以得出以下推斷和結(jié)論：

　　1.我國(guó)房市已進(jìn)入調(diào)整期，但不會(huì)崩盤(pán)

　　決定我國(guó)房市不會(huì)崩盤(pán)的原因如下：

　　一是房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，政府不允許房?jī)r(jià)崩盤(pán)。2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資一直占GDP5%以上的份額，2006年、2007年更是連續(xù)兩年超過(guò)10%，是事實(shí)上的支柱性行業(yè)。并且，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長(zhǎng)，對(duì)相關(guān)的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業(yè)有著很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。同時(shí)，從目前的政府財(cái)政收入來(lái)看，根據(jù)國(guó)土資源部公報(bào)數(shù)據(jù)，2004年-2006年，全國(guó)土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元，2007年1月-11月為9130億元，占全國(guó)財(cái)政收入的比重接近20%，賣(mài)地已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的重要源泉。加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費(fèi)，兩者合計(jì)約占財(cái)政收入的27%，若考慮相關(guān)建材、建筑等行業(yè)，貢獻(xiàn)的收入就更大了。甚且，如果房?jī)r(jià)崩盤(pán)，可能會(huì)使房市喪失進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)，并引發(fā)我國(guó)的金融危機(jī)和社會(huì)動(dòng)蕩。故無(wú)論是中央政府還是地方政府都不希望房?jī)r(jià)下跌幅度太大、太快。

　　二是我國(guó)房?jī)r(jià)價(jià)格偏離幅度不大，決定來(lái)其跌幅有限。由于我國(guó)處于城市化的快速發(fā)展和住房條件不斷改善的階段，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該比國(guó)際上通常的6-8倍要高。參考日本和香港的歷史，我們認(rèn)為，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比將在10-12間達(dá)到高位平衡。對(duì)于二線城市，由于其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距，因此，我們認(rèn)為二線城市的房?jī)r(jià)收入比在8-10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。而目前，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比在15左右，除深圳偏離正常價(jià)格上限約40%外，北京、上海偏離的幅度并不大，這也決定了其調(diào)整幅度有限?？紤]到收入增長(zhǎng)因素，上述一線城市的房?jī)r(jià)偏離幅度將逐步收窄。假設(shè)房?jī)r(jià)不跌，人均可支配收入年均增幅10%，北京、上海的房?jī)r(jià)在2009年將進(jìn)入合理區(qū)間，深圳的偏離幅度也將回到20%以內(nèi)，而目前深圳的房?jī)r(jià)總體已下跌約30%左右，已進(jìn)入動(dòng)態(tài)的合理區(qū)域。二線城市中，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高，同樣存在調(diào)整需求。根據(jù)我們測(cè)算，2007年四季度，杭州為16，與一線城市差不多；武漢為11，天津?yàn)?1.5，處于較高的價(jià)位；重慶為7.8，處在合理范圍內(nèi)。由于二線城市中各個(gè)地區(qū)的差別較大，難以用同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，但總體上來(lái)看，房?jī)r(jià)偏離的幅度同樣不大，考慮收入增長(zhǎng)情況，房?jī)r(jià)將在09年進(jìn)入合理區(qū)域。

　　三是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面未變壞，支持房?jī)r(jià)的諸多因素仍然存在。我國(guó)今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到10%以上，明年也可能保持在較高的水平上，人均收入增長(zhǎng)率也不會(huì)降低；同時(shí)城市化和人口因素也未惡化。這就決定了我國(guó)近期對(duì)住房的需求不會(huì)波動(dòng)太大。同時(shí)，我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和已購(gòu)房者也不會(huì)允許房?jī)r(jià)調(diào)整幅度太大。故這段時(shí)間出現(xiàn)了房地產(chǎn)商和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合向政府呼吁“救市”的傳聞。