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　　3.供需結(jié)構(gòu)失衡

　　目前我國的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。具體表現(xiàn)為：

　　一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。據(jù)對(duì)北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調(diào)查，去年銷售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過60%，中小套型住宅比例偏低。同時(shí)，據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計(jì)，2006年初，在40個(gè)重點(diǎn)城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%；2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。

　　二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題（發(fā)達(dá)國家和香港政府主要以提供廉租房為主）。

　　三是二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。

　　4.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融依賴程度較高，蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)

　　我國的房地產(chǎn)對(duì)金融的依賴程度很高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出發(fā)達(dá)國家對(duì)金融的依賴程度，積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下方面：

　　一是房地產(chǎn)信貸增長過快。2007年10月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)4.69萬億元，同比增長30.75%；比年初增加1.01萬億元，占同期商業(yè)銀行全部新增人民幣貸款的28.9%。其中，個(gè)人住房貸款余額2.6萬億元，比年初增加6192億元，同比增長35.57%。住房公積金委托貸款10月末余額達(dá)到4502.2億元，比年初增加960億元，同比增長34.87%。

　　二是房地產(chǎn)商自有資金比重低。我國的房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，投資商多數(shù)欠缺資金，例如上海，房企的自有資金2001年僅為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個(gè)人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90％；同時(shí)，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率遠(yuǎn)高于世界公認(rèn)的50%舉債的警戒線，多數(shù)企業(yè)達(dá)到75.8%，個(gè)別地產(chǎn)超過80%。這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上，使得我國的房地產(chǎn)金融面臨著較高的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是商業(yè)銀行過度競爭。目前，房地產(chǎn)貸款，尤其是個(gè)人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行間的業(yè)務(wù)競爭日益激烈。為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實(shí)性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。2006年有關(guān)部門對(duì)16個(gè)城市的住房貸款抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平均22.31%的借款人辦理貸款時(shí)未曾與銀行直接見面。鄭州、北京、杭州、廣州等城市該比例分別高達(dá)46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。

　　四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。少數(shù)銀行的分支行對(duì)房地產(chǎn)貸款“三查”制度不落實(shí)，甚至為了規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發(fā)商套現(xiàn)。

　　5.房地產(chǎn)市場秩序混亂

　　我國目前的房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。尤其是一段時(shí)期以來，個(gè)別開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)市場預(yù)期，人為造成市場緊張，惡意哄抬房價(jià)，帶來一些項(xiàng)目的房價(jià)短期內(nèi)非正常上漲。而且隨著房市的不景氣和房價(jià)的下跌，一些原來被遮掩的問題開始暴露，為減少損失，一些房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)就加大了其機(jī)會(huì)主義行為，使得市場秩序的混亂程度在短期內(nèi)可能進(jìn)一步加劇。

　　三、此輪調(diào)整的必然性

　　綜合來看，此輪房市調(diào)整有其必然性和合理性。主要基于以下理由：

　　1.房價(jià)過高，漲速過快是行業(yè)調(diào)整的內(nèi)在原因

　　從2004年初，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的周期，伴隨著住房市場化、貨幣化的深化、城市化的不斷推進(jìn)、人均收入的不斷提高和對(duì)外開放的擴(kuò)大，使得我國住房方面的需求極大被釋放，進(jìn)而使我國的房地產(chǎn)投資額、建設(shè)面積和房價(jià)也大幅上升。其中2004年-2007年投資額增長率分別為29.6%、20.9%、25.3%、30.2%。而房價(jià)的漲幅也是過大過快，2004年-2007年全國平均房價(jià)的漲幅分別為14.4%、6.5%、5.5%、9.7%；而一些城市的房價(jià)的漲幅則遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均漲幅，2007年，北京、深圳的房價(jià)漲幅分別達(dá)到了44.5%、51.2%，其它不少城市也出現(xiàn)了大幅上漲情況，這樣的上漲速度顯然難以持續(xù)。

　　而根據(jù)我們的測算，2007年底深圳的房價(jià)收入比達(dá)到17，北京、上海也分別達(dá)到14和13，這意味著一個(gè)普通的三口之家需要10多年不吃不喝才能買一套普通住宅，房價(jià)泡沫已經(jīng)非常明顯。國內(nèi)多數(shù)大中城市的房價(jià)收入比也超過了10，而發(fā)達(dá)國家城市房價(jià)收入比普遍都低于7。

　　另外，從東京、香港兩個(gè)著名高房價(jià)城市的房價(jià)收入比情況來看，我國一線城市的房價(jià)收入比也偏高。東京在1964年到2003年40年間，經(jīng)歷了日本地產(chǎn)的繁榮和泡沫，在這期間，其市區(qū)的房價(jià)收入比在泡沫破裂前最高達(dá)到23，整個(gè)歷史時(shí)期中最低為8，中位數(shù)為10?？傮w來看，70年代的日本與我國目前在宏觀經(jīng)濟(jì)、發(fā)展模式、國際環(huán)境等方面有較多的相似之處，這段時(shí)期東京的房價(jià)收入比穩(wěn)定在9-12之間。1994年到2006年的香港，房價(jià)收入比在97年地產(chǎn)危機(jī)前最高達(dá)到20，房地產(chǎn)泡沫破滅后最低為7，中位數(shù)11。我國一線城市的房價(jià)收入比2007年底約為15，與東京、香港相比，都處在一個(gè)較高的水平，部分城市如深圳甚至接近香港地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的水平。

　　因而，從國外的經(jīng)驗(yàn)、我國1992年-1994年海南房地產(chǎn)的走勢以及我國的房價(jià)收入比可以判斷出，我國的房價(jià)已普遍偏高，超出了居民的可承受能力，集聚了一定的泡沫成份，有其調(diào)整的內(nèi)在動(dòng)力和必然性。