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解析碧桂園——商業(yè)故事與社會邏輯
3.“我們認(rèn)為可以較低代價獲得土地。我們于2004年之后獲得的大部分地塊面積較大。倘該等地塊拍賣掛牌，房地產(chǎn)開發(fā)商需負(fù)責(zé)相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)及市政設(shè)施建設(shè)。”由于責(zé)任增加，門檻提高，“只有擁有強大經(jīng)濟實力、綜合開發(fā)能力、良好管理以及經(jīng)營能力的房地產(chǎn)開發(fā)商可開發(fā)該等項目。該等開發(fā)商的開發(fā)模式，僅有少數(shù)與本集團的開發(fā)模式相同。由于一般缺乏直接競爭，本集團有能力以政府掛牌的價格收購?fù)恋?，因此本集團的土地收購成本較低。”
由上可以看出，碧桂園相當(dāng)部分土地的獲得，是在凈地出讓前與地方政府溝通，得到其支持，參與生地的前期開發(fā)與規(guī)劃，并在招拍掛中“以政府掛牌的價格收購?fù)恋?rdquo;，最終達到享有土地升值和房地產(chǎn)開發(fā)雙重收益的目的。
與那些不參與生地開發(fā)、通過招拍掛直接拿地的發(fā)展商相比，碧桂園的房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈要長很多，享受的“過程收益”和“關(guān)聯(lián)收益”自然會多。同時，招拍掛的不確定性很大，尤其是在一線、二線城市，碧桂園顯然對此作了回避。
與萬科、恒大等在二級市場收購已擁有土地的開發(fā)商的項目相比，碧桂園直接與地方政府談判，價格優(yōu)勢明顯。但前者的做法很干凈，而和地方政府的博弈關(guān)系復(fù)雜，藏有一定風(fēng)險。
碧桂園上市前的土地儲備，以建筑面積計為1870萬平方米，上市后幾個月升至3768萬平方米(截至2007年11月30日已取得土地證的建筑面積)。碧桂園2007年中報顯示，在土地一級開發(fā)方面，截至2007年6月30日，參與開發(fā)的土地面積約為1789萬平方米，投入金額約為人民幣4.3億元。中報中稱：“參與土地一級開發(fā)更貼合我們的經(jīng)營風(fēng)格——碧桂園規(guī)?；目焖俚禺a(chǎn)發(fā)展模式。”
富力地產(chǎn)的一位管理層告訴本報，富力和碧桂園在一些區(qū)域拿地時有競爭，而碧桂園的模式地方政府比較喜歡，因為它可以在土地尚未招標(biāo)前就介入，甚至先出錢給政府(注：張家界永定區(qū)案例中，碧桂園先打了30萬元經(jīng)費給區(qū)“項目服務(wù)辦公室”，委托他們和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村里調(diào)查有多少地、山、樹木、農(nóng)戶)，先投入生地開發(fā)，政府才有錢去拆遷、報建。政府拿到錢，為碧桂園辦手續(xù)的積極性就很高。“富力的模式不是這樣，原因是覺得這樣做還是有風(fēng)險。比如，你參與了生地開發(fā)，最后熟地招標(biāo)，公開競爭，你拿不到地怎么辦？”
碧桂園敢于先投入，一是因為它不像富力在大城市城區(qū)拿地，競爭激烈，它對所投入的地方較有把握；二是碧桂園始終追求高效和快速，喜歡直接跟政府談，談好以后接下來會很順利，不會磕磕碰碰浪費時間。
正如招股書中寫到的，“由于一般缺乏直接競爭，本集團有能力以政府掛牌的價格收購?fù)恋?rdquo;，在張家界永定區(qū)“張家界鳳凰酒店”地塊的開發(fā)和出讓中，碧桂園和區(qū)政府也十分默契。記者注意到的一個細節(jié)是，永定區(qū)政府在與一家和碧桂園有關(guān)聯(lián)的公司(高駿投資)簽訂生地開發(fā)協(xié)議時列明：用地成功出讓后，按出讓成交價款的25%計土地出讓金，該25%出讓金的15%部分上繳省政府，剩余部分返還作為償還高駿投資對該地塊的投資款和收益及對該地塊公建配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入。
“返還”為目前土地一級開發(fā)中的慣常做法。但對一塊土地的出讓金繳多少，永定區(qū)和碧桂園可以自己去約定一個比例，十分罕見，也是不合規(guī)的。
但據(jù)媒體后來的報道，高駿投資和永定區(qū)之間還有一份補充協(xié)議，補充協(xié)議稱，對原協(xié)議關(guān)于“該25%出讓金的15%部分上繳省政府”的約定，依據(jù)《湖南省財政廳湖南省國土資源廳關(guān)于印發(fā)〈湖南省用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金管理辦法〉的通知》，修改為：按照每平方米6.15元標(biāo)準(zhǔn)向省政府上繳土地出讓金。這一修改，又完備了協(xié)議的合法性。
在記者看來，由于這一“補充”的出現(xiàn)，永定區(qū)和高駿投資之間的協(xié)議變得沒有法律問題。但原來的協(xié)議簽于2006年10月和12月，而補充協(xié)議簽于2007年6月5日，不知是否因為上市后碧桂園對合規(guī)性的認(rèn)識比以前有所提高，作了自我檢視和修補。同時，從張家界拿地風(fēng)波還可以看出，在碧桂園對生地開發(fā)的介入以及地方政府所作相應(yīng)承諾之間，合約安排中還是埋藏著一定風(fēng)險。由于國家對土地出讓的管理越來越嚴(yán)，越來越透明，這種風(fēng)險還在加大之中。
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