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　　四、北京市海淀區(qū)2007年10月成交量及成交均價(jià)變化分析

　　中大恒基市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示：海淀區(qū)本月因?yàn)槭艿绞婚L(zhǎng)假的影響，所以在成交量方面與九月基本持平，五棵松成交量上漲明顯，環(huán)比九月上漲9.32%。而在成交均價(jià)方面全部看漲，環(huán)比九月上漲1.87%，本月成交均價(jià)為13958.46元/平方米。其中漲浮最大的是世紀(jì)城區(qū)域，為2.45%，其次是五棵松區(qū)域?yàn)?.24%。其他的區(qū)域都在1%左右。

　　十月成交熱點(diǎn)：五棵松區(qū)域

　　隨著奧運(yùn)會(huì)的不斷臨近，北京奧運(yùn)場(chǎng)館周邊地區(qū)，房?jī)r(jià)走勢(shì)可謂是“突飛猛進(jìn)”。五棵松自被確定為奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館區(qū)域以來(lái)，該區(qū)域的房?jī)r(jià)一漲再漲。目前，該區(qū)的二手房均價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米左右。

　　區(qū)域內(nèi)的五棵松體育館和五棵松棒球場(chǎng)是奧運(yùn)的比賽場(chǎng)觀，由于舉辦奧運(yùn)會(huì)的需要，場(chǎng)館周邊居住環(huán)境得到改善，提高了居住品質(zhì)。預(yù)計(jì)到奧運(yùn)會(huì)召開前還有一定的上漲空間。場(chǎng)館周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)會(huì)隨著奧運(yùn)的臨近而繼續(xù)上揚(yáng)，良好的生活配套和奧運(yùn)效應(yīng)是吸引購(gòu)房者的主要原因。

　　十月漲浮熱點(diǎn)：世紀(jì)城區(qū)域

　　占著西四環(huán)有利地勢(shì)，交通方便，臨近中關(guān)村商圈。區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚，有金源燕沙亞洲最大的購(gòu)物中心，教育資源豐富，如人大幼兒園，人大附小，家長(zhǎng)希望孩子從小得到良好教育的用心得到滿足。良好的交通，購(gòu)物，教育，娛樂(lè)，休閑等設(shè)施，使得世紀(jì)城區(qū)域均價(jià)最高，達(dá)到16023.03元/平方米。

　　公園環(huán)境吸引消費(fèi)者：如紫竹橋區(qū)域內(nèi)的紫竹院公園和航天橋區(qū)域內(nèi)的玉淵潭公園

　　交通方面，兩個(gè)公園同在西三環(huán)邊上，公交線路都較為密集，玉淵潭公園臨近地鐵1號(hào)線，更有利于上班族出行。從區(qū)域交通的發(fā)散性方面，紫竹橋區(qū)域連通著西直門、中關(guān)村，而玉淵潭公園則是通過(guò)阜成路連接著三環(huán)內(nèi)西單、金融街商圈與石景山區(qū)域；從發(fā)散性來(lái)看，紫竹橋區(qū)域更好。

　　配套方面，紫竹橋公園周邊配套主要是面對(duì)中高端消費(fèi)群體，比如金源shoppingmall、萬(wàn)柳mall等，周邊高檔酒店眾多，如香格里拉飯店、友誼賓館、紫玉飯店、世紀(jì)金源飯店，奧林匹克飯店等。而玉淵潭公園周邊配套則以民居生活為主，主要配套有長(zhǎng)安商場(chǎng)、百盛購(gòu)物中心，城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、翠微商場(chǎng)等，醫(yī)院有萬(wàn)壽路醫(yī)院、解放軍總醫(yī)院、水利醫(yī)院、武警總醫(yī)院等。兩個(gè)區(qū)域定位不同，配套都能滿足各自需求，不過(guò)由于玉淵潭公園到西單、王府井等商圈更便利，比較之下，玉淵潭公園周邊配套更佳。

　　二手房方面，紫竹橋公園周邊存量房以年代在2000年后的二手公寓為主，目前成交均價(jià)15000元/平米左右，其中人濟(jì)山莊等觀湖公寓，均價(jià)可以達(dá)到20000元/平米；區(qū)域成交比較活躍的小區(qū)有人濟(jì)山莊、光大花園、曙光花園等。玉淵潭公園周邊存量房則以公房為主，單價(jià)在14000元/平米，區(qū)域成交活躍的公房小區(qū)主要有翠微北里、普惠南里、柳林館南里；二手商品房則只有頤源居等少量幾個(gè)，售價(jià)可達(dá)15000元/平米。

　　綜合兩個(gè)區(qū)域來(lái)看，交通便利，配套齊全是兩個(gè)區(qū)域的共同特點(diǎn)，而且區(qū)域內(nèi)都有公園，但紫竹橋區(qū)域在成交量上明顯比航天橋區(qū)域多，這主要是因?yàn)樽现駱騾^(qū)域內(nèi)二手房年代在2000年以后，以商品房為主；而航天橋區(qū)域是以公房為主，年代較早。所以紫竹橋區(qū)域更受消費(fèi)者青睞。

　　五、北京市豐臺(tái)區(qū)2007年10月成交量及成交均價(jià)變化分析

　　據(jù)中大恒基市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2007年10月豐臺(tái)區(qū)二手房市場(chǎng)仍然延續(xù)上月量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。成交量比重環(huán)比上月上漲0.15%，以18.27%緊跟朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)之后，列居成交量比重排名第三名。成交均價(jià)1123.41點(diǎn)，環(huán)比上月上漲3.36%。拉動(dòng)整體市場(chǎng)成交量上漲的片區(qū)是豐臺(tái)橋南片區(qū)、馬家堡片區(qū)和洋橋片區(qū)。拉動(dòng)成交價(jià)格指數(shù)上漲的區(qū)域有六里橋片區(qū)、青塔片區(qū)和方莊片區(qū)。成交價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月上漲幅度分別為6.99%、5.99%和4.80%。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：本月成交量上升的區(qū)域最主要的特點(diǎn)是交通便捷、社區(qū)配套完善。豐臺(tái)橋南片區(qū)本月成交量漲幅最大，環(huán)比上月成交量上漲14.98%，位居北京二手房成交量漲幅最大的片區(qū)排名的第二名。怡?；▓@交通便捷，社區(qū)配套完善的特性尤為顯著，成為本月拉動(dòng)豐臺(tái)橋南成交量上漲的主力樓盤，在北京二手房成交量漲幅最大的十大樓盤排名中，僅次于天通苑排名第二，環(huán)比上月成交量漲幅10.00%。

　　拉動(dòng)本月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲的方莊區(qū)域本月二手房指數(shù)呈現(xiàn)以下兩個(gè)特點(diǎn)。第一、均價(jià)漲幅相對(duì)較大，繼上月上漲顯著后本月繼續(xù)攀升，環(huán)比上月上漲4.80%。第二、方莊片區(qū)最高成交價(jià)和最低成交價(jià)價(jià)差相對(duì)較大。主要表現(xiàn)在地鐵5號(hào)線軌道周邊的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)相對(duì)較高，遠(yuǎn)離5號(hào)線軌道的房屋價(jià)格指數(shù)相對(duì)較低，漲幅也相對(duì)較小。軌道效應(yīng)影響顯著。

　　交通便捷、社區(qū)成熟，怡?；▓@備受青睞：隨著人們生活品質(zhì)的提高，消費(fèi)者對(duì)占據(jù)生命三分之二時(shí)間的居住條件也提出了較高的要求。為了節(jié)約出行時(shí)間成本，交通是否便捷成為消費(fèi)者購(gòu)買房屋時(shí)最為關(guān)注的一方面。而社區(qū)配套設(shè)施是否完善，環(huán)境是否優(yōu)雅也同時(shí)成為消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)。在這種需求的推動(dòng)下，位于豐臺(tái)橋南片區(qū)的怡海花園在豐臺(tái)區(qū)眾多二手樓盤中脫穎而出，它緊鄰四環(huán)，小區(qū)周邊超市、學(xué)校、醫(yī)院應(yīng)有盡有，因此備受消費(fèi)者青睞。

　　六、北京市近郊二手房成交熱點(diǎn)區(qū)域2007年10月成交量及成交均價(jià)變化分析

　　據(jù)中大恒基市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2007年10月北京近郊熱點(diǎn)區(qū)域的成交變動(dòng)中天通苑、回龍觀和古城區(qū)域成交量小幅攀升。天通苑片區(qū)本月成交量顯著提升后，在成交量排名中超過(guò)以往排在其前的舊宮、和義片區(qū)位居第二名。古城片區(qū)成交量超過(guò)魯谷片區(qū)作為石景山區(qū)本月熱點(diǎn)，位居北京近郊部分熱點(diǎn)區(qū)域成交量排名的第七名。成交價(jià)格指數(shù)方面，回龍觀片區(qū)和古城片區(qū)交易價(jià)格指數(shù)本月漲幅較大，價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月上漲幅度分別為15.52%和13.83%。

　　市場(chǎng)研究分析認(rèn)為：天通苑片區(qū)和回龍觀片區(qū)成交量小幅攀升的原因是，自今年8月《國(guó)家關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》出臺(tái)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的二手房交易進(jìn)行嚴(yán)格管理以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房房源供給開始減少。部分房源供給者和客戶需求者走入了觀望。但是經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)于其它屬性的二手房房源而言具有顯著的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一直受到消費(fèi)者的青睞。在經(jīng)過(guò)了短期的觀望之后，買賣雙方都相信國(guó)家將加大力度對(duì)二手經(jīng)濟(jì)適用房交易進(jìn)行干預(yù)，認(rèn)為未來(lái)市場(chǎng)不確定的因素將帶來(lái)更多的利空，交易熱情高漲，成交量出現(xiàn)小幅攀升。古城片區(qū)已購(gòu)公房房源相對(duì)較多，一直以來(lái)都以空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、社區(qū)配套成熟，居民素質(zhì)相對(duì)較高以及近鄰地鐵一號(hào)線交通便捷等優(yōu)勢(shì)吸引著眾多消費(fèi)者。10月以來(lái)北京地鐵票價(jià)統(tǒng)一改為2元，降低了出行成本，該區(qū)域的二手房市場(chǎng)也隨之紅火，成交量出現(xiàn)了小幅的攀升。