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　　2007年10月北京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)1132.23點(diǎn)，環(huán)比上漲0.996%

　　一、2007年10月北京二手房市場(chǎng)成交量及成交均價(jià)變化分析

　　2007年10月北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為1132.23點(diǎn)，環(huán)比上漲0.99%，成交量幾乎與上月持平，市場(chǎng)整體變化不大。從07年整體走勢(shì)來(lái)看，9、10兩月沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的“金九銀十”，今天的成交高峰期反而出現(xiàn)在6月和8月，這主要是由于從9月份開(kāi)始北京市整體二手房均價(jià)過(guò)萬(wàn)，10月均價(jià)仍然小幅上漲所至，價(jià)格的上漲壓制了一部分的需求。

　　從中大恒基市場(chǎng)研究中心分析來(lái)看，未來(lái)兩個(gè)月的成交量會(huì)有所下降，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)理性的周期，但是價(jià)格仍將保持高位運(yùn)行，價(jià)與市形成博弈。建議置業(yè)者選擇一些具有潛力的區(qū)域購(gòu)房，以此增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力，如：大興南、天通苑北等地區(qū)。

　　二、2007年10月北京各行政區(qū)域成交量及成交均價(jià)變化分析

　　10月份北京市13個(gè)行政區(qū)中二手房成交量最高的前五個(gè)區(qū)域分別為朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、昌平和通州，昌平主要集中在天通苑和回龍觀兩個(gè)區(qū)域，通州集中于成鐵沿線周邊，這些衛(wèi)星城的發(fā)展大大分擔(dān)了城區(qū)的人口，同時(shí)也帶動(dòng)了這些地區(qū)二手房市場(chǎng)的活躍。通州和昌平的天通苑、回龍觀二手房均價(jià)都在8000元左右每平米，兩地的二手房成交量和均價(jià)上漲都是非常迅猛的，價(jià)差與城區(qū)逐步拉近，而城區(qū)的西城、東城均價(jià)分別達(dá)到了16000和14000，這也是促成了北京市13個(gè)行政區(qū)整體二手房均價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行的一個(gè)主要原因。

　　三、北京市朝陽(yáng)區(qū)2007年10月成交量及成交均價(jià)變化分析

　　據(jù)中大恒基市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2007年10月，朝陽(yáng)區(qū)的房屋交易量繼續(xù)領(lǐng)跑其他行政區(qū)，成交量環(huán)比上漲4.7%；平均交易價(jià)格環(huán)比上漲10.9%。

　　10月朝陽(yáng)區(qū)成交狀況圖中，亞運(yùn)村、管莊、勁松、朝青、亞北分列一至五名，其中亞運(yùn)村、管莊、朝青的交易量排名相對(duì)上月而言變化不大；交易量方面，亞運(yùn)村、亞北、勁松的增長(zhǎng)速度較快，漲幅在20%以上。

　　環(huán)三環(huán)區(qū)域交通持續(xù)改善房產(chǎn)價(jià)格差異小

　　和平里、國(guó)展區(qū)都是典型的“環(huán)三環(huán)”區(qū)域，一直是人們關(guān)注的重點(diǎn)，交易量也一直保持著“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢(shì)。但是這兩個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)呈“近三環(huán)”和“遠(yuǎn)三環(huán)”位置分布，交通差異較大。近三環(huán)區(qū)域依托三環(huán)主干道，交通便利；遠(yuǎn)三環(huán)區(qū)域交通不便，出行受限。13號(hào)線開(kāi)通后，很好地改善了和平里，國(guó)展交界區(qū)的交通環(huán)境。10月開(kāi)通的5號(hào)線在和平里區(qū)域通過(guò)，給該區(qū)域出行帶來(lái)便利。正在建設(shè)中的地鐵10號(hào)線、機(jī)場(chǎng)至東直門(mén)線、連通三環(huán)、四環(huán)從國(guó)展至望京的曙光路等，對(duì)于這兩個(gè)區(qū)域而言都是利好因素。所以人們不再用交通條件來(lái)衡量區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的價(jià)值，位置略偏但房齡較新，房子較老但位置優(yōu)越，房產(chǎn)交易價(jià)格的高低價(jià)差在2000元左右，區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格差異較小。隨著城市改造工程的進(jìn)行，以及交通環(huán)境的改善，為這兩個(gè)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)提供基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí)，給逐步成熟的區(qū)域商業(yè)提供了更大的發(fā)展空間，區(qū)域的宜居特性越發(fā)明顯。

　　奧運(yùn)創(chuàng)造房產(chǎn)新熱點(diǎn)

　　隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，城市功能得到改善，城市整體形象得到提升，奧運(yùn)場(chǎng)館周邊的綜合環(huán)境相對(duì)以往改變巨大，受此影響，亞奧板塊的房產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越火。十月，亞運(yùn)村區(qū)域的交易量遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域，位居朝陽(yáng)區(qū)第一；亞北區(qū)域交易量位居朝陽(yáng)第五位，但與第三、第四位差距較小。交易價(jià)格方面，亞運(yùn)村區(qū)域環(huán)比上漲11.6%。與之相臨的亞北、芍藥居區(qū)域價(jià)格增長(zhǎng)也相對(duì)較快，環(huán)比上漲分別為10.2%和10.6%，但是交易均價(jià)方面與亞運(yùn)村相比仍有較大優(yōu)勢(shì)，因此無(wú)法在亞運(yùn)村區(qū)域完成置業(yè)的人群，可將購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向北側(cè)的亞北區(qū)域或者東側(cè)的芍藥居區(qū)域。亞運(yùn)村周邊區(qū)域的房產(chǎn)保值增值前景同樣樂(lè)觀。

　　區(qū)域聯(lián)動(dòng)促使勁松區(qū)交易快速提升

　　十月，交易量變動(dòng)最大的是勁松區(qū)域，交易量環(huán)比上漲3.4%，交易量排名上升3位。這主要是因?yàn)橹苓厖^(qū)域房產(chǎn)需求聯(lián)動(dòng)導(dǎo)致的。如CBD區(qū)域，雖然是大家向往的居住生活區(qū)，但是區(qū)域價(jià)格對(duì)人們的購(gòu)買(mǎi)力要求較高，部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱的置業(yè)者需求南移，選擇在勁松購(gòu)房；通州區(qū)域，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速，房屋單價(jià)直逼市區(qū)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)越來(lái)越小，因此原本想在通州安家的部分人群將購(gòu)房需求內(nèi)移，轉(zhuǎn)向位置優(yōu)越的勁松區(qū)域。

　　“金融新政”助推東部板塊交易再創(chuàng)新高

　　9月27日，新的金融政策發(fā)布，貸款購(gòu)置“第二套住房”首付比例提高，同時(shí)需要支付高額的還款利息。中大恒基市場(chǎng)研究中心調(diào)查顯示，在金融新政的影響下，大量次新房進(jìn)入市場(chǎng)，次新房供應(yīng)量環(huán)比增加2.3%。次新房放量主要是因?yàn)椋涡路繌馁?gòu)買(mǎi)之初至今累積的房產(chǎn)價(jià)值已達(dá)到投資客戶的心理預(yù)期，部分投資客為避免更為嚴(yán)厲政策帶來(lái)不必要的收益損失，紛紛拋售手中房產(chǎn)；而部分為改善居住條件的自住客戶，也開(kāi)始掛牌家中的小戶型房產(chǎn)，尋求大房子安家。東部板塊的朝青、管莊區(qū)域，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中在2000年以后，次新房較多，占到該區(qū)域可交易房產(chǎn)的53%。十月房源的放量給想在東部板塊置業(yè)的人群更多選擇，同時(shí)本月7日新行的地鐵票制改革，以及月底發(fā)布的地鐵六號(hào)線建設(shè)規(guī)劃，都是該板塊發(fā)展的利好因素。人們對(duì)東部板塊的關(guān)注進(jìn)一步提高，供需兩旺的市場(chǎng)環(huán)境讓東部板塊的交易量在十月達(dá)到新高。東部板塊憑借其在朝陽(yáng)區(qū)的地理位置和區(qū)域發(fā)展特性，成為城區(qū)東擴(kuò)和CBD人群居住轉(zhuǎn)遷的首選之地，因此在政策的支持和CBD的發(fā)展下，東部板塊的潛力價(jià)值將逐步提升。