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　　十一、北京二手房市場2007年10月成交面積比重構成分析

　　中大恒基市場研究中心數據顯示，本月成交房屋面積區(qū)段主要集中在60~80㎡，成交比重為24.35%；以及40~60㎡，成交比重為23.10%。80㎡以下中小面積的房屋成交占了總成交量的50%以上，可見現在居民購房多數只能滿足基本住房需要。

　　近幾個月以來在房屋價格迅速攀升的同時40㎡以下超小面積房屋及140㎡以上高端房屋成交量都有較大幅度上漲。居民購買力出現兩極分化的情況。

　　居民購買力受限，降低要求遷就房價：從07年6月以來，40平米以下超小面積房屋成交量逐漸放大，至今年10月份40平米以下房屋成交量占總成交比重的3.3%，高于9月百分之二十，且目前尚在登記購房的客戶中仍有大量此類房屋的需求，若非受到房源供應的限制，成交量比例將會更大。由此可見房價日漸增長的同時，低端客戶群體的購買力并沒有得到相應的提升，部分購買力較低的剛性客戶被迫降低購房標準向超小戶型房屋轉移。

　　股市資金流入樓市，引爆樓市高端效應：房價的大幅上漲并沒有影響到所有客戶的購買行為，在超小戶型成交量上升的同時，成交量漲幅同樣驚人的還有140平米以上的戶型。7月，僅有8.5%的客戶購買140平米以上的高端房源，8月成交比重提高到11.5%，一個月內提升了三個百分點。之后一直穩(wěn)步上升，至10月為止，該類房源的成交比重已經達到12%。房價攀升的同時大面積戶型成交量依然提升，說明高端客戶群體增多。同期股市已經在五千點以上高位運行。料想是兩年牛市帶來的財富效應近期兌現，獲利群體在大盤高位運行，股票市場風險難以控制時選擇了將證券資產變現轉入樓市，激發(fā)樓市高端市場火爆。

　　物業(yè)稅預期壓抑120-140平米購房意愿：通過對幾個面積區(qū)段對比發(fā)現120~140㎡一直保持著較低的成交量。物業(yè)稅的開征在業(yè)內是個一直都沒有停止過的話題。對物業(yè)稅征收標準的猜想一般都在面積上大做文章，說法多為針對140平米以上房屋征收或對120平米以上房屋進行征收。140平米以上房屋的購買人群多為購買力較強的高端群體，此類客戶購房已經不是為了滿足基本的生活需要，更多的考慮到了生活品質方面的問題。他們可以接受為提升生活品質而付出較高額的資金，物業(yè)稅預期沒有改變該群體的購房意愿。

　　120~140㎡多為三居室，購房者集中在三代同堂的家庭，主要需要三居室和一個較大的客廳作為活動空間，但物業(yè)稅對此類客戶來說仍是一筆不小的額外支出，導致了物業(yè)稅預期對這個區(qū)段的購房者造成心里壓力。此類客戶多向兩端的面積區(qū)間移動。

　　五年后掀起換房潮，“第二套房”政策面臨考驗：10月數據顯示一半的房屋成交集中在八十平米以下的房屋。從面積上判斷，此類房屋多為一居到兩居室，對于新婚夫婦或三口之家來說，此類房屋正好能滿足基本生活需要，五年后隨著新婚夫婦成為三口之家，三口之家購買力增強、孩子長大、接父母同住等原因，都會有更高級的住房需要，屆時必然會引發(fā)一輪較大范圍的換房潮，導致五年后的二手房交易市場更加活躍。由于這些客戶為置業(yè)升級客戶，購房者多為購買家庭的第二套房屋，現行的第二套房貸款政策執(zhí)行將面臨考驗。目前各銀行對第二套房貸款標準的執(zhí)行已經各不相同，國有銀行多采取嚴格的控制標準以避免貸款風險出現，而國有商業(yè)銀行與外資銀行為了爭奪更大的市場份額對第二套房的界定均較為寬松。五年后出現換房潮時，大量的優(yōu)質貸款將對各大銀行形成巨大吸引力，現貸款標準較高的銀行有望降低第二套房貸款的門檻。