觀點(diǎn)網(wǎng) 對(duì)國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)而言，2024年是提質(zhì)擴(kuò)容的一年。

隨著政策端的支持與市場(chǎng)成熟度的提升，過(guò)去一年，公募REITs供給再度提速，發(fā)行數(shù)量及規(guī)模創(chuàng)下新高，底層資產(chǎn)類別不斷拓展。

二級(jí)市場(chǎng)方面，雖部分基金出現(xiàn)波動(dòng)，但市場(chǎng)價(jià)格整體表現(xiàn)穩(wěn)定，其中，能源基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房REITs綜合表現(xiàn)較為突出。

4月9日下午，上交所召開滬市REITs專場(chǎng)投資者交流會(huì)，其中，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT以及國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT等參加會(huì)議。

在宏觀經(jīng)濟(jì)的影響下，不同版塊間底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況如何？市場(chǎng)承壓情況如何？或能從財(cái)務(wù)報(bào)告與基金管理人的答疑當(dāng)中，逐一剖析。

保租房REITs：出租波動(dòng)

自2022年5月被納入公募REITs范疇以來(lái)，保租房REITs始終被資本市場(chǎng)稱作“最為穩(wěn)健”的板塊。

以本次參與滬市REITs交流會(huì)的兩只保租房公募REITs為例，2024年，從基金合并層面，華夏北京保障房REIT全年收入為7227.23萬(wàn)元，同比基本持平；基金凈利潤(rùn)3352.72萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)7.89%；基金EBITDA錄得5487.64萬(wàn)元，基金可供分配金額為5384.86萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)發(fā)行價(jià)的年化分派率為3%。

作為首只由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保租房REITs，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的整體表現(xiàn)同樣不容小覷。

年內(nèi)，該基金實(shí)現(xiàn)收入為7907.69萬(wàn)元，對(duì)比上年同期微增0.85%；基金EBITDA錄得5003.99萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)4.67%；基金可供分配金額為4904.45萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)發(fā)行價(jià)的年化分派率為4.06%。

二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)上，截至2024年12月31日，華夏北京保障房REIT基金價(jià)格較年初大漲46.58%，較發(fā)行價(jià)提升42.91%；而華潤(rùn)有巢REIT的價(jià)格則較年初上漲29.44%，較發(fā)行價(jià)上漲19.03%。

在交流會(huì)上，有巢住房租賃深圳有限公司董事總經(jīng)理陳嘉表示，這一業(yè)績(jī)充分體現(xiàn)了市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的華潤(rùn)有巢REIT在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)上的韌性。

不過(guò)，隨著市場(chǎng)的持續(xù)供應(yīng)，過(guò)去一年，租賃住房的市場(chǎng)化租金、出租率略有波動(dòng)。

其中，華夏北京保障房REIT的兩個(gè)底層資產(chǎn)，均出現(xiàn)了一定下滑。其中，文龍家園公租房項(xiàng)目年末出租率為95.01%，同比下降2.33%；熙悅尚郡公租房項(xiàng)目的出租率則下滑3.28%至93.08%。

綜合計(jì)算，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)的整體出租率為94.39%，較上年同期96.94%下降2.55個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，北京保障房中心有限公司財(cái)務(wù)部副部長(zhǎng)林楠表示，這個(gè)波動(dòng)主要受到配租的頻次、租戶意向、適配性以及租戶到期時(shí)間等多種因素的綜合影響。

“兩個(gè)項(xiàng)目都在2024年進(jìn)行了相對(duì)較為集中的配租、換租工作，特別在四季度存在大量續(xù)租換租的工作，考慮到配租工作頻次的安排和配租流程所需的時(shí)間，因此對(duì)年末時(shí)點(diǎn)的出租率會(huì)產(chǎn)生一定程度的影響。”

不過(guò)，從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2024年12月31日，文龍家園項(xiàng)目平均剩余租期已經(jīng)從0.96年增加到1.62年，熙悅尚郡的平均剩余租期由1.08年增長(zhǎng)到2.39年。

相比之下，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目，年末出租率分別達(dá)94.07%和94.58%，相對(duì)穩(wěn)定。

但值得注意的是，有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目均位于上海松江區(qū)，目前，松江區(qū)入市的R4用地較多。

對(duì)此，有巢住房租賃深圳有限公司戰(zhàn)略管理部負(fù)責(zé)人李伯喬則認(rèn)為，截至2024年年末，上海市松江區(qū)已有8個(gè)R4用地入市，除有巢泗涇項(xiàng)目及東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目外，其于6個(gè)處于早期開業(yè)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的狀態(tài)，預(yù)計(jì)不會(huì)影響到本基金底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況。

“還有一個(gè)項(xiàng)目即將入市，面積只有2.5萬(wàn)方，只有四棟樓，總房間數(shù)529間，潛在的新增供應(yīng)較小，對(duì)底層資產(chǎn)的出租率和租金，預(yù)計(jì)不會(huì)產(chǎn)生明顯的影響。”

倉(cāng)儲(chǔ)與產(chǎn)園：周期影響

從經(jīng)營(yíng)層面來(lái)看，租賃住房板塊營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)整體比較穩(wěn)定，對(duì)比之下，產(chǎn)業(yè)園版塊受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大。

此前，中金公司發(fā)布研報(bào)提到，現(xiàn)階段我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)仍處于去化階段，供給端，北上商務(wù)園區(qū)供給分化，其中北京市場(chǎng)或已度過(guò)短期供給高峰，而上海市場(chǎng)供給尚處于高位；需求端整體仍然偏弱，北上商務(wù)園區(qū)凈吸納量尚未現(xiàn)明顯修復(fù)。

上述研報(bào)提到，在當(dāng)前宏觀及供需形勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主普遍采取以價(jià)換量策略，市場(chǎng)租金價(jià)格有所下調(diào)。

從披露數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT是已上市產(chǎn)業(yè)園REITs中少有的租金同比增長(zhǎng)的項(xiàng)目之一。

據(jù)了解，該基金持有兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園，其中，臨港奉賢智造園一期于2013年11月開始運(yùn)營(yíng)，截至本報(bào)告期末已運(yùn)營(yíng)時(shí)間11.2年，臨港奉賢智造園三期于2017年6月開始運(yùn)營(yíng)，截至本報(bào)告期末已運(yùn)營(yíng)時(shí)間7.6年。

報(bào)告期末，兩個(gè)底層資產(chǎn)的租金單價(jià)為1.28元/平方米/天，較上年同期增長(zhǎng)5.79%，臨港奉賢智造園一期與三期項(xiàng)目的租金單價(jià)分別為1.25元/平方米/天、1.29元/平方米/天，分別上漲5.04%、5.74%。

不過(guò)，守住了租金單價(jià)的國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT，卻沒能守住出租率。

報(bào)告期末，臨港奉賢智造園一期的整體出租率仍舊保持100%，臨港奉賢智造園三期的整體出租率則減少5.07個(gè)百分點(diǎn)至91.27%，受此影響，資產(chǎn)項(xiàng)目的整體出租率下降3.27%至94.36%，報(bào)告期末剩余租期為1347.06天，租金收繳率微降1.6%至98.3%。

經(jīng)營(yíng)情況方面，從基金合并層面來(lái)看，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT實(shí)現(xiàn)全年收入為4547.12萬(wàn)元，同比減少7.57%；凈利潤(rùn)2231.95萬(wàn)元，同比下降9.99%；基金EBITDA錄得3464.78萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額錄得3186.15萬(wàn)元。

該基金相關(guān)人士透露，“在未來(lái)一段時(shí)間里，美國(guó)關(guān)稅戰(zhàn)、宏觀環(huán)境和市場(chǎng)變化的因素都是充滿不確定性的。”

與產(chǎn)業(yè)園區(qū)類似，倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)同樣表現(xiàn)出明顯的“以價(jià)換量”情況，整體的出租率也表現(xiàn)出小幅下行趨勢(shì)。

有數(shù)據(jù)顯示，2024年倉(cāng)儲(chǔ)物流仍處于供應(yīng)高峰，全年新增供應(yīng)量達(dá)到1.65億平方米，不過(guò)，得益于直播經(jīng)濟(jì)與跨境電商業(yè)務(wù)的熱潮，需求端呈現(xiàn)出溫和復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

從目前已經(jīng)披露業(yè)績(jī)的幾個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs來(lái)看，均出現(xiàn)了不同程度的波動(dòng)，其中，中金普洛斯REIT全年收入4.56億元，凈虧損9889萬(wàn)元；2024年，該基金實(shí)現(xiàn)總收入1.3億元，較2023年微降0.7%；凈利潤(rùn)2300.08萬(wàn)元，較2023年下滑約50%。

嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的業(yè)績(jī)同樣出現(xiàn)一定下滑。從基金合并層面來(lái)看，年內(nèi)，該基金實(shí)現(xiàn)全年收入為1.09億元，同比微降5.22%；凈利潤(rùn)2895.66萬(wàn)元，而去年同期為虧損3589.41萬(wàn)元；基金EBITDA錄得7159.23萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額錄得7931.49萬(wàn)元。

基金可供分配金額為7973.16萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)發(fā)行價(jià)的年化分派率為5.23%，期末基金總資產(chǎn)17.79億元，基金凈資產(chǎn)為16.13億元。

該基金持有三個(gè)物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，分別位于重慶、武漢、廊坊，合計(jì)建筑面積35.1萬(wàn)平方米。

不過(guò)，得益于京東集團(tuán)本身的產(chǎn)業(yè)鏈條，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的底層資產(chǎn)主要承租人仍為京東物流旗下子公司，因此整體出租表現(xiàn)較為穩(wěn)定，年末出租率為100%，租金收繳率亦為100%，主要承租人加權(quán)平均剩余租期為1557天。

對(duì)此，該基金經(jīng)理魏晨熙表示，百分之百出租率以及長(zhǎng)租約，有利于為基金提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)基金收入的影響，應(yīng)對(duì)行業(yè)周期的變化。

REITs擴(kuò)募：正在進(jìn)行時(shí)

除過(guò)去一年的成績(jī)，資本市場(chǎng)對(duì)于公募REITs擴(kuò)募及未來(lái)的業(yè)績(jī)預(yù)期，保持較大的關(guān)注度。

上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心常務(wù)副主任張小義表示：“在現(xiàn)階段，擴(kuò)募可能比IPO更重要。”

他表示，REITs的本質(zhì)意義在于它是一個(gè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)主體，如果它是一錘子買賣，投資者就看不到更多的增長(zhǎng)意義，更多的成長(zhǎng)性。如果一旦擴(kuò)募，它既可能平滑相關(guān)的業(yè)績(jī)，又可能產(chǎn)生更多的更好的回報(bào)。

其中，今年3月26日，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募申請(qǐng)獲批，本次擬購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為北京市房山區(qū)朗悅嘉園項(xiàng)目、通州區(qū)光機(jī)電項(xiàng)目、大興區(qū)盛悅家園項(xiàng)目、海淀區(qū)溫泉?jiǎng)P盛家園項(xiàng)目。

截至2024年末，上述項(xiàng)目評(píng)估總值合計(jì)約8.3億元，出租率分別為92%、94%、92%、98%。

針對(duì)擴(kuò)募，北京保障房中心有限公司財(cái)務(wù)部副部長(zhǎng)林楠表示，將有助于北京保障房中心持續(xù)發(fā)揮資本市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，盤活優(yōu)質(zhì)的存量的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的高質(zhì)量的發(fā)展。

而華夏基金華潤(rùn)有巢REIT則計(jì)劃購(gòu)入位于上海市閔行區(qū)的有巢馬橋項(xiàng)目，項(xiàng)目租賃住房部分總建筑面積為79445.31平方米，住房總數(shù)為1600套，對(duì)應(yīng)房間總數(shù)為2483間，其中8間自用，實(shí)際可出租房間數(shù)為2475間。

對(duì)于做實(shí)增量方面，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT基金經(jīng)理所付晶強(qiáng)調(diào)，其一，華潤(rùn)有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、強(qiáng)二線等人口凈流入、城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的租賃住房可擴(kuò)募資產(chǎn)。

“近期，華潤(rùn)有巢也在積極關(guān)注并獲取相關(guān)項(xiàng)目，持續(xù)提升潛在擴(kuò)募資產(chǎn)池的規(guī)模。”他表示，其二，華潤(rùn)有巢也在探索通過(guò)Pre-REITs到公募REITs的模式，形成圍繞REITs的投融建管退閉環(huán)。

國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的擴(kuò)募計(jì)劃同樣受到了證監(jiān)會(huì)和上交所的受理，本次擬購(gòu)入上海臨港所持有的漕河涇科技綠洲康橋園區(qū)，建筑面積18.235萬(wàn)平方米，可出租面積10.464萬(wàn)平方米。

據(jù)了解，新購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的總投資金額約為10.76億元，確定新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2024年9月30日的市場(chǎng)價(jià)值為16.93億元。

至于嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，京東集團(tuán)副總裁、京東產(chǎn)發(fā)首席投資官?gòu)堁r透露，基金也在全力推進(jìn)公募REITs的擴(kuò)募工作，目前已經(jīng)啟動(dòng)了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的系統(tǒng)性篩選，同時(shí)聯(lián)合內(nèi)外部專業(yè)機(jī)構(gòu)開展了資產(chǎn)的合規(guī)性評(píng)估工作。

“希望通過(guò)擴(kuò)募的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)以下幾方面的價(jià)值提升，第一個(gè)是資產(chǎn)多元，通過(guò)注入?yún)^(qū)位互補(bǔ)、租戶多元的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，降低單一資產(chǎn)的權(quán)重，進(jìn)一步提升分派率的穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性；第二，是收益增厚，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)再疊加運(yùn)營(yíng)的提效，能夠提升現(xiàn)金的收益率；第三是平臺(tái)增長(zhǎng)，強(qiáng)化嘉實(shí)京東REITs作為行業(yè)標(biāo)桿的頭部地位，吸引長(zhǎng)期資金的入駐和配置。”

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