2025年全國兩會期間，《政府工作報告》（以下簡稱“《報告》”）首次提到“好房子”，并給出了四個明確的標準：安全、舒適、綠色、智慧。

作為“十四五”規(guī)劃的收官之年，《報告》明確給出“好房子”標準究竟有哪些意義，樓市的底層邏輯是否正在發(fā)生變化？

本文將闡明我對《報告》中提出“好房子”的理解。

第一是新模式“開源”與“節(jié)流”并舉，產(chǎn)品足夠好，加價爭搶又何妨？

房子是商品，既然是商品，那么前景就必須要看供求關系。

當前中國樓市的絕對庫存太大，即目前存在的所有商品房（無論是否掛牌）太多。

而如果需求側出生率、結婚人口、就業(yè)人口沒有普遍上升，而房產(chǎn)的金融投資屬性又大不如前，那么基本就意味著需求側的絕對需求數(shù)量不會上升。

而現(xiàn)在每個月各地還不斷有新建商品房流入市場，這樣的供求關系勢必會惡化。為了應對這一局面，宏觀調控必須做兩件事情。

一是從供給側“節(jié)流”：

讓各地的土地出讓根據(jù)市場需求更加合理（參考各地新房市場去化周期），該減少供應的就減少供應，該收儲的就收儲（用于做保障房、安置房），該拆除的就拆除。這次《報告》中提到的專項債，其中一部分就是用于推進以上工作的。

無法用市場正常循環(huán)快速完成的工作，就用專項債的資金去完成，就像你發(fā)燒了，如果等不及身體自己調節(jié)降溫，那么就需要吃退燒藥、抗生素等來遏止風險。

二是從需求側“開源”：

既然絕對需求量難以在短期內上升，那么相對需求量是可以制造、刺激、促進產(chǎn)生的。比如說拆遷、改善換房或因工作變動買房換房等。

一句話概括就是因為人口流動或家庭生活階段變化而產(chǎn)生購房需求。這一類的需求是相對增量，是可以長期指望的。

需求才能帶來市場轉動，所以圍繞這部分需求，最實際的發(fā)力點就是產(chǎn)品升級。

通過產(chǎn)品迭代，讓需求流動起來，讓好產(chǎn)品越來越受歡迎，落后的產(chǎn)品逐步被淘汰，而價格也會因為這種價值變化而變化。

通過這種價值變化，帶來產(chǎn)品價格的波動，逐步讓市場活躍起來，這才是當前和未來救市的核心邏輯之一。

所以這次全國兩會首次在《報告》中提出“好房子”，并給出了具體標準，可以說是用全國最高級別的會議在宣告：

房地產(chǎn)的產(chǎn)品時代正式來臨，今后產(chǎn)品將加速迭代。

《報告》沒有提“房住不炒”，因為“住”和“炒”并不是對立面，今后提倡“好房子”，強調的依然是房子的使用價值。

就像好的手機、好的汽車、好的數(shù)碼產(chǎn)品等，如果足夠受到市場的追捧，那么短期內供不應求、加價求購都屬于正常的商品市場現(xiàn)象。

第二是盡快轉變“普跌普漲”思想。

在這樣的背景下，新產(chǎn)品和老產(chǎn)品的價值分化、價格分化會加劇，“牛市普漲”或“熊市普跌”的思維需要改變。

今后即便是在調整階段，新產(chǎn)品與老產(chǎn)品、新房與二手房的價格分化也會不斷加劇。

最近半年，過去那些價格堅挺的學區(qū)房在二手市場的成交價也大幅下跌就恰好說明了上述問題。

第三是新產(chǎn)品將擠壓老產(chǎn)品，剛需加快與首改、中改融合。

我們具體看看武漢的庫存，新房與掛牌的二手房相加，初步估算武漢樓市有30多萬套住宅在售。

其中，截至2025年1月，武漢商品住宅的庫存量達到1468萬平米，如果按照100平米/套估算，意味著有14.68萬套新房住宅庫存。截至1月10日共有16.98萬套二手房掛牌在售（來源：武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀服務平臺）。

30多萬套的庫存（新房+二手掛牌）是什么概念？武漢市近兩年的新房銷量也只有10萬套/年出頭而已。

今后市場的主旋律一定是新房，并且在新房之中，是那些代際更新、產(chǎn)品力更強的產(chǎn)品擁有市場的定價權，而產(chǎn)品力遜色或代際老舊的新房將不得不犧牲價格來彌補短板。

在以換房為主的趨勢下，以及在產(chǎn)品力不斷升級的趨勢下，剛需產(chǎn)品將無限接近于首次改善產(chǎn)品，甚至大有與中產(chǎn)改善產(chǎn)品融合的趨勢。

以武漢為例，這類產(chǎn)品可能在二環(huán)甚至內環(huán)邊緣，成交均價在1萬至2萬。小區(qū)的園林、會所配套都可能是2萬至3萬單價小區(qū)的配置。

產(chǎn)品越做越好，價格也越來越親民，將是這類產(chǎn)品今后的主要特點。

第四是盡快整合資產(chǎn)，持有“老破小”意義小。

我國經(jīng)歷了快速發(fā)展到高品質發(fā)展的轉型，特別是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)將發(fā)展重心轉移到產(chǎn)品品質上。

《報告》對“好房子”標準的提出，意味著品質時代已經(jīng)到來。

劣質產(chǎn)品將逐漸被市場淘汰，而那些能夠改善生活品質的房產(chǎn)將成為新房市場的寵兒，品質將是未來產(chǎn)品的核心價值點。

市中心的老破小哪怕地段再好，也不得不面臨新產(chǎn)品因“產(chǎn)品力更強”帶來的價格沖擊。

今后，同一地段的房產(chǎn)，將按照品質高低進行市場定價，“地段即價格”的傳統(tǒng)觀念已經(jīng)過時。

居民手中的多余老破小房產(chǎn)，除了自住與出租，應該盡快考慮整合資產(chǎn)（出售或換房）。

第五是認清房子的使用價值與消費品屬性。

安全、舒適、綠色、智慧，四大標準實際上是在強調房產(chǎn)作為商品的使用價值。

短期之內，在房產(chǎn)的金融屬性尚無法快速恢復的大背景下，購房、換房是一種消費行為，商品房本質上是一種商品，買房的主要目的是為了買生活而非買資產(chǎn)。

盡管房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)天然具備金融屬性，資產(chǎn)價值的保值增值是它作為特殊商品存在與發(fā)展的重要意義，但在目前經(jīng)濟環(huán)境下，一切消費需要更加務實，制定市場政策與傳遞的價值導向都需要實事求是。

鼓勵改善生活品質的人群出手，勸告投資的人收手是務實且負責的導向。

第六是明確好房子的標準。未來顛覆住宅的可能是“智慧”。

《報告》提到關于“好房子”的四大標準，可以從不同層面的產(chǎn)品創(chuàng)新來理解。

安全：

包括產(chǎn)品交付安全（按時交房）、工程質量安全、生活安全起居安全、生活出行安全、家庭隱私安全等。

這不僅涉及房產(chǎn)本身的工程質量，比如抗震、抗風、防火、樓道防滑、園林防摔、電梯防故障等，也涉及后期物業(yè)管理設施與措施，包括安防監(jiān)控、小區(qū)巡邏、一鍵求救、應急處理房措施等。

舒適：

包括小區(qū)地段宜居、小區(qū)園林動線舒適、公共配套舒適、人行與車行舒適、建筑設計友好、顏值高、戶型尺度居住舒適、觀景視野愉悅等。

比如目前大勢所趨是高層住宅普遍降低容積率，武漢近兩年出讓的住宅地塊容積率普遍在2—3，相比過去樓市高峰行情幾乎是降低了一半。

降低容積率、降低建筑密度、降低樓體高度，讓居住體驗更好。

同時，在套內設計，通過建筑規(guī)范的優(yōu)化，鼓勵設計大陽臺、大露臺、大花池、大開窗，讓室內采光面更大，采光、通風性能更佳，觀景視野更好，擴大套內實際可用面積的同時，讓空間尺度更大，帶來的舒適度更高。

目前武漢主城區(qū)的“準四代”，三環(huán)外的四代住宅基本就是執(zhí)行這樣的理念與標準。

綠色

包括健康、節(jié)能、資源循環(huán)、生態(tài)友好等。

比如在地塊打造上更加親近生態(tài)，在園林設計上擁有更大的綠化面積，甚至利用第四代住宅打造立體式的園林等。而在室內設計上，采用中央空調、地暖、新風、低甲醛材料、五恒系統(tǒng)等。

智慧

包括智能中樞、場景化應用、未來兼容性等。

常見于智慧物業(yè)、垃圾分類、雨水收集（蓄水池+滲透鋪裝）、預留5G/6G接口等。比如目前流行的DeepSeek，以及剛推出的Manus等，這種智能發(fā)展趨勢下，未來的小區(qū)將是智慧小區(qū)，未來的房子也將是智慧的家。

千萬不要小瞧了作為標準的第四點——智慧，未來可能顛覆住宅產(chǎn)品的就是人工智能。

正如今天新能源汽車高度普及后，很多小區(qū)不得不加裝充電樁，甚至改造充電線路，并且隨著儲電技術的發(fā)展，未來可能小區(qū)的充電網(wǎng)絡面臨較大工程上的變動。

那么伴隨人工智能的發(fā)展，無論是單套房子還是整個小區(qū)，是否也會順應趨勢而發(fā)生“大改”？

至少從目前來預判，我認為這種可能性非常大。

結束語

我們經(jīng)常會聽到“房子太多了，根本不需要”這類觀點，這種觀點只說對了一半現(xiàn)狀。

市場庫存量確實很大，但我們不能用靜態(tài)的數(shù)據(jù)來看未來的發(fā)展變化。

未來，拆遷與改造將是常態(tài)，它不是一陣風的運動，而是伴隨城市生活需求層次的變化而發(fā)生的居住升級需求。

根據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，目前全國已實施城市更新項目超過6.6萬個。

全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)25萬個，大約4400萬戶超過1億的居民得到了看得見、摸得著的實惠。大力實施城市更新行動帶來的綜合性成效正在逐步顯現(xiàn)。

老舊小區(qū)改造是“有溫度的改造”，新房規(guī)劃設計是“有溫度的住房”。

人們對房子的最低需求是安全需求，其次是舒適需求，再次是綠色健康，最后是智慧生活。

《報告》對“好房子”給出的四個具體標準正好對應了人們對房子的四個需求層次。

我們不應也不能把房地產(chǎn)政策狹隘地用“救市”的利益觀來解讀，因為住房關系到的不僅是行業(yè)發(fā)展、家庭經(jīng)濟，還有老百姓對美好生活追求的與時俱進。

好房子帶來好生活，這就是普通家庭能看得見，摸得著的福祉。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

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