陳詩(shī)濤（觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人）：尊敬的各位現(xiàn)場(chǎng)及線上的來(lái)賓朋友們，下午好！

面對(duì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該走過(guò)了歷史上最為艱難的2021年，不少房企目前還在困難中煎熬。

不過(guò)，縱觀歷史，行業(yè)發(fā)展永遠(yuǎn)都是起起伏伏，有低谷就有高峰；企業(yè)永遠(yuǎn)都有勇者、智者或者被淘汰者，命運(yùn)最終如何還是掌握在企業(yè)的手里。

為此，請(qǐng)?jiān)试S我代表觀點(diǎn)指數(shù)研究院在此發(fā)布《卓越指數(shù)2022房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》，向在困境中的堅(jiān)守者表達(dá)我們的致敬與尊重，也是我們對(duì)2021年的總結(jié)，大家可以探討2022年我們將走向何處。

現(xiàn)在由我正式發(fā)布《卓越指數(shù)2022房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》。

由于時(shí)間關(guān)系，我就非常簡(jiǎn)單的向各位做一個(gè)匯報(bào)。

我們總共有27個(gè)報(bào)告，我們對(duì)市場(chǎng)做一個(gè)年度的盤點(diǎn)，去年宏觀印象給的關(guān)鍵詞是：“三條紅線、兩集中、房地產(chǎn)稅、良性循環(huán)”，大家可以看一下這些表。

行業(yè)給的關(guān)鍵詞是“年中拐點(diǎn)、投資放緩、償債高峰”，我們會(huì)看到全年商品房突破18萬(wàn)億，開(kāi)發(fā)增速其實(shí)是放緩，房企融資受阻，銷售回款動(dòng)能下降，右邊各種報(bào)表和柱狀圖可以看看，債務(wù)迎來(lái)了兌付的高峰，房企資金存押。

這是2022房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)報(bào)告，尋求有質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)穿越紅線的周期。

這里有21份研究成果，具體的一些細(xì)節(jié)這里就不再贅述，大家請(qǐng)看大屏幕。這是透過(guò)四大研究指標(biāo)體系發(fā)布的前100家，在2021年堪稱卓越的房企，我們可以看到有運(yùn)營(yíng)指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)今年做了調(diào)整，有權(quán)益銷售和權(quán)益的土地，有品牌指標(biāo)、管理指標(biāo)和模式指標(biāo)。我們看到碧桂園拔得頭籌，萬(wàn)科、保利緊隨其后。碧桂園去年整體的回款核項(xiàng)目開(kāi)工獲得穩(wěn)定支撐，保利最重要有充足的統(tǒng)籌，計(jì)劃周期可以到6年以上。

房地產(chǎn)去年大家也知道，因?yàn)榈凸鹊脑蛘麄€(gè)收并購(gòu)案例是有增加。

這份權(quán)益銷售報(bào)告在1月份已經(jīng)公布過(guò)，這里就不再細(xì)講。全年里面有27家突破了千億，跟前年同比差不多，有10家突破了2000億，這些區(qū)間、中位數(shù)大家可以看一下。

非內(nèi)地房企報(bào)告，恒隆地產(chǎn)這次拔得鰲頭。恒隆主要是高端商業(yè)收入在低谷時(shí)候強(qiáng)勁，內(nèi)房和外資在積極尋找投資機(jī)遇。

品牌價(jià)值，我們的參考指標(biāo)在右邊，有研究體系，總共有30家品牌價(jià)值獲得入選，碧桂園獲得榜首。

這是管理與團(tuán)隊(duì)表現(xiàn)報(bào)告，龍虎奪得榜首。

這是商業(yè)模式表現(xiàn)報(bào)告，大家也知道昨天有領(lǐng)導(dǎo)在問(wèn)我房企究竟未來(lái)怎么走，商業(yè)模式會(huì)出現(xiàn)哪些變化？我們看到萬(wàn)科在積極改變，萬(wàn)科在這個(gè)榜單上奪得頭籌。

這是代建管理，過(guò)去一年，國(guó)企、城投公司成為拿地主題，這帶來(lái)了大量的代建需求。

這是房企ESG表現(xiàn)報(bào)告，這是今年新增的報(bào)告，對(duì)于企業(yè)和行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展我們認(rèn)為有積極意義，我們看到有10家。我們會(huì)從社會(huì)責(zé)任、環(huán)境、公司治理多個(gè)緯度進(jìn)行調(diào)研。

現(xiàn)在是發(fā)布地產(chǎn)G30表現(xiàn)報(bào)告，去年是非常低谷的一年，所有風(fēng)吹草動(dòng)都有影響，所以今年入選的地產(chǎn)G30是歷史上變化最大的一年，中海是繼續(xù)蟬聯(lián)冠軍。30強(qiáng)里面大量的企業(yè)有一部分的銷售并不是很高，但是因?yàn)樨?cái)務(wù)的穩(wěn)健性和安全性讓他們?nèi)脒x。

中海蟬聯(lián)首位、萬(wàn)科、碧桂園優(yōu)勢(shì)凸顯。中海財(cái)務(wù)杠桿非常健康，資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸率處于行業(yè)低位，所以繼續(xù)獲得冠軍。

這是我們對(duì)各種投資匯報(bào)做了一些分類，ROI可以看一下，樣本企業(yè)毛利率中位數(shù)的走勢(shì)表，收益的質(zhì)量，包括三條紅線的政策，行業(yè)的杠桿水平我們可以看到其實(shí)是下降了。償債能力，雖然說(shuō)去年有很多暴雷，但是現(xiàn)在看到有提升，企業(yè)目前處于一個(gè)分化的階段。

第二個(gè)償債能力，去年暴雷的情況下這個(gè)指標(biāo)非常關(guān)鍵，排行第一是華潤(rùn)置地。前三華潤(rùn)、中海、招商都是國(guó)企，行業(yè)目前償債的壓力非常大。

三條紅線整體是改善，目前流動(dòng)資金還是缺乏，行業(yè)分化程度是比較高。

上市房企融資能力，這是保利奪得冠軍。保利連續(xù)五年發(fā)展業(yè)績(jī)比較平穩(wěn)，這也給它帶來(lái)了一個(gè)優(yōu)勢(shì)，去年5月份民企拿地愿望下降的時(shí)候，保利在逆勢(shì)擴(kuò)張。

行業(yè)債券到期規(guī)模，大家可以看一下表。

房企信用，這也是對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展非常有用的調(diào)研研究，萬(wàn)科奪得頭統(tǒng)，中海、龍湖也比較好。

自由現(xiàn)金流現(xiàn)在是生命，大家可以看一下。

還有一個(gè)是上市房企投資回報(bào)報(bào)告，龍湖奪得冠軍，作為民營(yíng)企業(yè)非常不容易。

財(cái)務(wù)指標(biāo)我們列得比較多，龍湖奪得冠軍，我們覺(jué)得行業(yè)投資回報(bào)將會(huì)回歸正常水平。

下面進(jìn)入產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的報(bào)告。

去年產(chǎn)業(yè)園有喜有憂，我們可以看到這張表，甄選了20家比較優(yōu)秀的企業(yè)，有招商、張江、中電等等。產(chǎn)城地產(chǎn)是國(guó)家政策上比較推崇的，時(shí)間關(guān)系就不詳細(xì)講解，包括我們看到各種產(chǎn)業(yè)用地規(guī)定，還有醫(yī)藥類的投資方式也是一個(gè)良機(jī)，包括各種財(cái)務(wù)報(bào)表，還有一個(gè)是民企產(chǎn)城退潮。

這是養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)報(bào)告，上午物業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)講到了物業(yè)跟養(yǎng)老的結(jié)合，這是國(guó)家的政策，接下來(lái)會(huì)全面覆蓋老年群體。泰康、復(fù)星、保利奪得前三。

全覆蓋里面市場(chǎng)是有缺口的，我們這里列舉了各種政策，養(yǎng)老政策，也有社區(qū)養(yǎng)老的形態(tài)，物業(yè)+養(yǎng)老。我們看到房企比較有顧慮，保利、萬(wàn)科主要開(kāi)設(shè)的是社區(qū)驛站。

這是文旅運(yùn)營(yíng)報(bào)告，過(guò)去三年，文旅的運(yùn)營(yíng)壓力巨大，出入境持續(xù)寒冷，他們也在不斷革新，有高興的，也有悲哀的。我們列出了十幾家融資情況。

這是辦公空間服務(wù)報(bào)告，隨著后疫情時(shí)代這是逆勢(shì)擴(kuò)張的行業(yè)，我們甄選了10家，有WeWork中國(guó)，IWG，還有優(yōu)客工廠，盈利如何解決還是個(gè)行業(yè)的關(guān)鍵點(diǎn)。

住房租賃大家都比較熟悉了，這是國(guó)家現(xiàn)在非常支持的。

一線城市的租金水平可以看得出，包括這里有12家企業(yè)租賃社區(qū)的增長(zhǎng)，還有保障房各個(gè)金融的推動(dòng)是比較關(guān)鍵。

物業(yè)服務(wù)上午已經(jīng)發(fā)布了，這里我就跳過(guò)了。

最后我們又甄選了5個(gè)有代表性的城市做了發(fā)布，北京去年主要是政策，但是流派不高，北京堅(jiān)持“房住不炒”，租售并舉。這是上海，上海有一個(gè)“滬十條”比較關(guān)鍵。廣州全年成交是創(chuàng)了新高，不過(guò)二手房明顯下滑，越秀是第一次奪得本土冠軍，這是廣州一系列的政策。還有深圳，深圳一手網(wǎng)簽是高開(kāi)低走，華潤(rùn)、招商、萬(wàn)科幾大國(guó)企拿到前三。深圳主要探索大學(xué)區(qū)房住制度。

我們看一下山東本土房地產(chǎn)的表現(xiàn)，山東本土的房企還是占據(jù)前十。

因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我們發(fā)布就到此，全文PDF大家登陸觀點(diǎn)網(wǎng)和觀點(diǎn)微信號(hào)可以全文下載，謝謝大家！