據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)及統(tǒng)計(jì)，2021年上海共成交95宗含宅地，總建面1200萬(wàn)平方米，同比增加29%，攬金2397.91億元，同比增長(zhǎng)15%。

兩集中政策發(fā)布前，上海土地出讓17宗，成交金額673.63億元，占比28.1%，合計(jì)建面252.78萬(wàn)平方米。

集中供地政策實(shí)行后，全年分三個(gè)批次集中出讓地塊，共出讓78宗涉宅地塊，合計(jì)建面947.34萬(wàn)平方米，成交金額1724.28億元，占比71.9%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)信息、觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)及整理

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從成交區(qū)域上看，五大新城區(qū)域繼續(xù)放量，其中南匯成交21宗，比去年增加7宗，青浦、奉賢分別成交15、11宗地塊；內(nèi)環(huán)區(qū)域總體持平，楊浦、徐匯各3宗，普陀、虹口各2宗，靜安、黃浦各1宗。

五大新城放量體現(xiàn)出上海對(duì)其支持力度的加大，近兩年來(lái)，上海多次放寬五大新城落戶條件。2021年11月，上海出臺(tái)新政，凡在上海“五個(gè)新城”和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)就業(yè)的上海市應(yīng)屆研究生畢業(yè)生，不必“打分”，符合基本條件就可直接落戶。

值得注意的是，目前五大新城及臨港土拍熱度仍較冷，第三批集中供地城投公司托底地塊多位于這些區(qū)域。

規(guī)則方面，上海圍繞“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”制定了集中供地土拍規(guī)則，改變了過(guò)去價(jià)高者得的模式，采用一次書(shū)面報(bào)價(jià)模式，新增“中止價(jià)”和“隨機(jī)值”，最高溢價(jià)率限制在10%左右，給房企預(yù)留了合理的利潤(rùn)空間；同時(shí)設(shè)置房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，從供應(yīng)端穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

2021年，上海共集中出讓三批次地塊，熱度前高后低，二批次多宗地塊終止出讓?zhuān)鐑r(jià)率走低。

2021年下半年土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，在銷(xiāo)售不及預(yù)期和流動(dòng)性趨緊兩大壓力下，開(kāi)發(fā)商對(duì)拿地更為謹(jǐn)慎。三個(gè)批次集中供地總體呈現(xiàn)出底價(jià)成交率走高、溢價(jià)率走低。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)及整理

以地塊底價(jià)成交的比例作為指標(biāo)觀察，在三個(gè)批次集中供地底價(jià)成交率分別為22%、50%及63%，溢價(jià)率持續(xù)走低，由5.8%下降至第二批次的3.86%，及第三批次的3.3%。

值得注意的是，雖然第三批次無(wú)地塊流拍，但實(shí)際熱度較之前并無(wú)上升。觀察成交主體可知，第二、三批的拿地主體主要是國(guó)企及央企。

城市更新方面，2021年上海全市完成90.1萬(wàn)平方米中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造，完成13個(gè)城中村改造項(xiàng)目，再超目標(biāo)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海住建委、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2021年計(jì)劃量為70萬(wàn)平方米，實(shí)際完成90.1萬(wàn)平方米。按照原定規(guī)劃，2022年將完成剩余41萬(wàn)平方米的房屋改造，由于2021年的超額完成，2022年實(shí)際余量?jī)H剩20余萬(wàn)平方米，這意味著中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造進(jìn)入收尾階段。

上海計(jì)劃于十四五期間，完成中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造48.4萬(wàn)平方米。而這部分改造由于地塊分散，改造難度更大，是接下來(lái)攻克的重點(diǎn)方向。

另外，2021年5月至6月期間，綠城、葛洲壩兩家企業(yè)分別與黃埔區(qū)政府、金山區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在城市更新方面進(jìn)一步合作；6月及12月設(shè)立的兩個(gè)城市更新基金也將持續(xù)在上海城市更新中發(fā)揮力量，參與方包括國(guó)資背景的房企、保險(xiǎn)資金及本地國(guó)企上海地產(chǎn)。

城市在不斷發(fā)展同時(shí)，必然存在著更新的需求，城市更新的范圍在不斷延伸，舊區(qū)改造，微改造、城中村改造、舊住房改造等并行發(fā)展。但城市更新普遍面臨著投資大，開(kāi)發(fā)難度高，回收現(xiàn)金流緩慢的問(wèn)題，在此之下，城市更新基金的設(shè)立便成了最優(yōu)解。

在開(kāi)發(fā)商、社會(huì)資本、地方國(guó)企的通力配合下，城市更新進(jìn)程不斷推進(jìn)。未來(lái)，設(shè)立城市更新基金參與舊改或成為新的趨勢(shì)。

民企拿地逐降，城投托底土拍

從拿地企業(yè)上看，在2021年第一批集中供地時(shí)，民企與國(guó)企各占半壁江山。保利、中建、鐵建、招商蛇口等央企均有拿地，碧桂園、金地、雅居樂(lè)、卓越等民企也有所收獲。

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至下半年，房企銷(xiāo)售下降，流動(dòng)性趨緊，民企拿地較為謹(jǐn)慎，國(guó)企、央企逐漸占主導(dǎo)地位。值得注意的是，二三批集中供地時(shí)，上海本地國(guó)有企業(yè)拿地積極性明顯提高，上海城投、臨港集團(tuán)、港城集團(tuán)、上海金橋集團(tuán)等本地國(guó)企頻頻拿地。

在2021年上海集中供地中，共有三個(gè)企業(yè)全口徑拿地金額過(guò)百。其中招商在集中供地上共摘下5宗地塊，三個(gè)批次均有斬獲，其中3宗是聯(lián)合拿地，2宗獨(dú)立獲取，總拿地金額為191.6億元。

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招商3次聯(lián)合拿地中有2次與象嶼合作，地塊均位于青浦區(qū)西虹橋并以封頂價(jià)摘得，溢價(jià)率分別為9.9%及9.08%。

而象嶼在2021年集中供地上共獲取了三宗地塊，除上述兩宗外，另外一宗也是以聯(lián)合體模式摘得，通過(guò)聯(lián)合國(guó)貿(mào)及龍湖以底價(jià)摘得自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)A05-04地塊，三宗地塊涉資112.28億元。

保利發(fā)展僅在第一批次出手，摘得兩宗地塊，分別是靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊及寶安區(qū)美羅家園地塊，溢價(jià)率分別為8.39%及8.97%，合計(jì)拿地金額123.48億元。其中，靜安靈石社區(qū)地塊也是上海集中供地成交金額最高的地塊，成交金額105.13億元。

卓越則聯(lián)合京東在第一批集中供地中底價(jià)摘得普陀區(qū)萬(wàn)里社區(qū)地塊，成交價(jià)99.1億元，計(jì)容建面32.29萬(wàn)平方米，是2021年集中供地中起拍價(jià)最高的地塊。該地塊已于2021年12月31日舉行奠基開(kāi)工儀式，正式開(kāi)建。該項(xiàng)目計(jì)劃打造三條軌交上蓋的綜合體TOD項(xiàng)目，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)9.6萬(wàn)/平方米。

本地房企大華在三個(gè)批次供地中均有斬獲，獨(dú)立摘得5宗地塊，總成交金額47.22億元。其中4宗是底價(jià)摘得的城中村改造地塊，寶山顧村鎮(zhèn)、寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)各兩宗，另外一宗則是普通宅地，成交金額19.48億元，溢價(jià)率8.33%。

上海樓市的高景氣度仍然吸引著眾多房企，2021年上海拿地房企中也出現(xiàn)了新面孔，越秀在第二批次供地中聯(lián)合仁恒競(jìng)得上海市閔行區(qū)梅隴01-25-02地塊，首度進(jìn)駐上海，地塊成交金額46.21億元，溢價(jià)率9%。

越秀地產(chǎn)2021年首入上海、北京兩地，在北京摘得了懷柔區(qū)劉各長(zhǎng)地塊。在拓展區(qū)域的過(guò)程中，越秀選擇與熟悉本地的房企合作拿地，在北京牽手天恒置業(yè)，在上海則聯(lián)合仁恒。

樓市觀察

集中供應(yīng)與積分制，平均去化提升

2021年上海樓市的最大變化是積分認(rèn)購(gòu)及房源集中供應(yīng)政策實(shí)行。

供應(yīng)上，2021年六個(gè)批次合計(jì)公示281張預(yù)售證，共計(jì)207個(gè)項(xiàng)目，81830套房源。而新政前取證25張，由此計(jì)算全年合計(jì)供應(yīng)306張預(yù)售證，創(chuàng)3年歷史新高。

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2021年上海共193個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，推盤(pán)253次。平均開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率高達(dá)81%，同比上升24%。

全年新房開(kāi)盤(pán)共計(jì)觸發(fā)積分113次，積分觸發(fā)率達(dá)50%。新房市場(chǎng)日光盤(pán)激增，全年合計(jì)141次開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即售罄，占比55.7%。

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分區(qū)域看，浦東項(xiàng)目個(gè)數(shù)及推盤(pán)次數(shù)最多，2021年全年共有32個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，合計(jì)推盤(pán)41次，平均去化率較好，達(dá)91%；市區(qū)共26個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，推盤(pán)30次，供應(yīng)較低但成交表現(xiàn)優(yōu)異。

另外由于內(nèi)環(huán)項(xiàng)目稀缺，供應(yīng)較少，疊加限價(jià)因素，市區(qū)的項(xiàng)目周邊存在著較強(qiáng)的一二手倒掛現(xiàn)象，因此內(nèi)環(huán)項(xiàng)目普遍受到購(gòu)房者的熱捧，開(kāi)盤(pán)即售罄成為常態(tài)。

從全年六個(gè)批次集中供應(yīng)房源的表現(xiàn)看，整體觸發(fā)積分制新盤(pán)占比呈現(xiàn)首尾低，中間高的特點(diǎn)，第二批觸及積分的比例最高。

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第一批房源觸及積分比例較低的原因是積分制推出時(shí)間較短，各方市場(chǎng)參與者觀望情緒較大，在熟悉規(guī)則后二批次躍升明顯，觸及積分比例為64%，三至五批次趨向穩(wěn)定，全年比例在50%左右；2022年才開(kāi)盤(pán)的第六批次則是因?yàn)楣?yīng)過(guò)多且集中開(kāi)盤(pán)，分散了客源，導(dǎo)致單盤(pán)熱度有所下降。

短期內(nèi)新房市場(chǎng)需求的火爆因新房限價(jià)、一二手倒掛等因素影響難以平抑，長(zhǎng)期來(lái)看，隨入圍比例擴(kuò)大政策實(shí)行一段時(shí)間，部分高積分客群消耗后，整體新房市場(chǎng)積分或?qū)⒂兴陆?，?ldquo;銀發(fā)買(mǎi)房團(tuán)”仍有壟斷紅盤(pán)可能性。

融創(chuàng)年尾推售助力回款，融信去化表現(xiàn)提升

受益于上海的高去化率，在這一年中，房企銷(xiāo)售表現(xiàn)亦十分出色。

2021年以來(lái)，房企廣泛出現(xiàn)了流動(dòng)性趨緊的問(wèn)題，銷(xiāo)售回款成為重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。融創(chuàng)年底積極推貨，第六批集中房源入市供應(yīng)中取證近3000套，加大了銷(xiāo)售回款力度。

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融創(chuàng)在售項(xiàng)目有公園2040、融創(chuàng)未來(lái)金融城、融創(chuàng)青雲(yún)壹號(hào)、上海桃花源、十里江灣、蘇河望等多個(gè)項(xiàng)目，2021年共推盤(pán)10次，其中6次觸及積分制。

融創(chuàng)未來(lái)金融城在2021年多次推盤(pán)，項(xiàng)目售價(jià)6.8萬(wàn)/平方米，位于唐鎮(zhèn)板塊，是唐鎮(zhèn)創(chuàng)新中路地鐵站100萬(wàn)方綜合體的一部分。融創(chuàng)在該區(qū)域共有8個(gè)地塊，該板塊中長(zhǎng)期有較好的規(guī)劃，但目前基礎(chǔ)設(shè)施較為薄弱。

融創(chuàng)未來(lái)金融城2021年共開(kāi)盤(pán)四次，2022年1-2月也加推了3次，2021年下半年至今共取證7張，推售近2800套房源，前四次推盤(pán)均觸及積分制，今年前2月加推的3次，因推售套數(shù)多并且蓄客時(shí)間較短，并未觸及積分制，但開(kāi)盤(pán)仍取得當(dāng)日售罄的出色表現(xiàn)。

融創(chuàng)在12月推售的蘇河望項(xiàng)目，由2021年2月融創(chuàng)與建發(fā)聯(lián)合拿下的普陀石泉社區(qū)地塊打造，地塊成交價(jià)64.52億元，樓面價(jià)8.43萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率36.15%，首期推出323套房源，均價(jià)10.16萬(wàn)/㎡，項(xiàng)目去化表現(xiàn)較好，當(dāng)日去化99%。

融信的項(xiàng)目去化表現(xiàn)有所提升，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，2021年融信銷(xiāo)售額超300億，權(quán)益銷(xiāo)售額超200億，中興路壹號(hào)、海月四季、海納印象、世紀(jì)古美等項(xiàng)目貢獻(xiàn)了主要業(yè)績(jī)。

其中，中興路壹號(hào)與萬(wàn)科聯(lián)合操盤(pán)，一期去化表現(xiàn)一般，二期在2021年6月加推，推售300套，銷(xiāo)售均價(jià)為12.98萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)首日去化95%，表現(xiàn)明顯提升，僅該盤(pán)當(dāng)年銷(xiāo)售便超80億。

該項(xiàng)目拿地成本偏高，存在一定折價(jià)銷(xiāo)售現(xiàn)象。據(jù)了解，在2016年8月17日，中興路一號(hào)項(xiàng)目地塊由融信以110.1億元摘得，樓面價(jià)10.03萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率139%，并且競(jìng)得者需要自持15%住宅、無(wú)償建造5%保障房并自持全部商業(yè)。萬(wàn)科則在同年11月入局該項(xiàng)目，以53.95億元對(duì)價(jià)獲得該項(xiàng)目49%權(quán)益。

融信的世紀(jì)古美、海納印象兩個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)亦不錯(cuò)，單盤(pán)銷(xiāo)售額亦超80億，幾次開(kāi)盤(pán)均觸及積分制，世紀(jì)古美入圍積分72.04。海納印象年內(nèi)3次開(kāi)盤(pán)推售，均觸及積分制，入圍積分在40-50分檔。

本地房企大華在2021年銷(xiāo)售表現(xiàn)也值得關(guān)注，推售樓盤(pán)均位于大本營(yíng)寶山，共推盤(pán)9次，其中8次觸及積分制，僅4月入市的錦繡四季未觸及積分，但開(kāi)盤(pán)去化率仍有90%，該項(xiàng)目在12月再次入市，去化表現(xiàn)有所提升，入圍積分37.3。

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大華深耕于寶山，2021年在上海的銷(xiāo)售額超200億，項(xiàng)目均為獨(dú)立開(kāi)發(fā)，朗香公園里、錦繡四季、大華城市公園均銷(xiāo)售40億以上，三個(gè)項(xiàng)目均觸及積分制，入圍積分分別為70.45、37.3及61.89。