觀點指數(shù) 以2015年“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”政策頒布、共享經(jīng)濟風口發(fā)生為起點，辦公空間行業(yè)開啟了行業(yè)周期。

直至2020年新冠疫情黑天鵝事件，結(jié)束了第一個周期。2021年，經(jīng)歷了上一個周期的擴張、并購、風險釋放以及市場出清后，辦公空間行業(yè)發(fā)展主旨是改變和塑造——改變自身，使自身業(yè)務(wù)多元化，不再囿于“二房東”出租模式；塑造行業(yè)，尋求賽道上可行有效的盈利模式。

進入新周期，雖然行業(yè)增長和擴張依舊在進行，但優(yōu)先級已不如上一周期高。增長以外，企業(yè)們同時也在城市布局、輕質(zhì)化、資本化等方面進行嘗試。

未來，辦公空間將朝著新方向繼續(xù)發(fā)展。

存量競爭已至，市場出清仍繼續(xù)

數(shù)據(jù)來源：天眼查、觀點指數(shù)整理

天眼查“聯(lián)合辦公”行業(yè)類目下的數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，聯(lián)合辦公企業(yè)注冊數(shù)為零，辦公空間賽道上已無新增玩家。實際上，新增辦公空間注冊企業(yè)數(shù)量從2017年就開始“膝斬”，2020年隨新冠疫情產(chǎn)生的宏觀風險影響，新增注冊企業(yè)正式歸零。

辦公空間行業(yè)從發(fā)散、擴張的格局逐漸收斂并步入存量競爭的賽道，疫情的到來加速了市場出清的進程。

實際上，隨著大中華地區(qū)宏觀經(jīng)濟增速下降，資本冷卻，行業(yè)衰退其實在更早的時候便已經(jīng)開始。

這一點從近年來辦公空間企業(yè)的融資事件頻率趨勢便可看出。

數(shù)據(jù)來源：天眼查、觀點指數(shù)整理

2021年行業(yè)內(nèi)的資本流動基本上降至冰點，除了上市實現(xiàn)資本化，基本無新增融資，全年僅監(jiān)測到BEEPLUS獲得發(fā)現(xiàn)創(chuàng)投C輪融資以及連界創(chuàng)新對10SPACE進行A+輪投資這兩起融資事件。

許多乘著共享經(jīng)濟風口建立的辦公空間企業(yè)，并沒有形成自身的核心競爭力或規(guī)模。在失去了資本的“源頭活水”后，前期積累的風險逐漸釋放，被淘汰的企業(yè)也陸續(xù)退出市場。

數(shù)據(jù)來源：天眼查、觀點指數(shù)整理

周期之間行業(yè)的表現(xiàn)——即擴張、出清、衰退、轉(zhuǎn)型、復(fù)蘇等環(huán)節(jié)并不是一蹴而就，而是同時且動態(tài)地發(fā)生與過渡。

企業(yè)停業(yè)和法律訴訟事件分別在2019和2020年達到頂峰，2021年均呈現(xiàn)收斂狀態(tài)。市場出清仍在進行，上一個周期積累的風險依舊在釋放。

與此同時，這也為下個周期的行業(yè)復(fù)蘇帶來了空間和經(jīng)驗。

強者恒強，頭部企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢

明顯數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

規(guī)模方面，頭部辦公空間企業(yè)各有其優(yōu)勢——WeWork運營面積超過100萬平方米；創(chuàng)富港、優(yōu)客工場項目數(shù)達到200多個。其中，優(yōu)客工場布局城市更是達到了62個，于大中華市場里大幅領(lǐng)先。

布局結(jié)構(gòu)方面，優(yōu)客工場較為均衡，OFFICEZIP、氪空間、騰訊眾創(chuàng)空間以及筑夢之星的布局呈現(xiàn)出分散式的特點，即分布在每個城市的辦公空間平均數(shù)量少于5個。而辦伴、WeWork、夢想加和創(chuàng)富港在結(jié)構(gòu)上表現(xiàn)為集中式分布，創(chuàng)富港在布局上富集度最高，平均每個布局城市擁有25.6個辦公空間。

經(jīng)營成長性方面，各家辦公空間企業(yè)都有不同的表現(xiàn)。夢想加2021年運營面積達到了56萬平方米，相比2020年32萬平方米的在營面積，增幅達到75%。

夢想加整體經(jīng)營策略表現(xiàn)為在熟悉的成熟市場里繼續(xù)深耕開拓，雖然2021年其運營面積增幅比較大，但布局城市僅增加2個，擴張方面較為穩(wěn)健。

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而在萬平米級別大型項目的開拓上，優(yōu)客工場領(lǐng)先國內(nèi)辦公空間企業(yè)。

2021年全年，優(yōu)客工場新增簽約一萬平方米以上項目共9個。在此之前，萬平米以上項目也僅有9個。

萬平米以上項目大幅增長背后，既有優(yōu)客工場本身運營能力不斷提升的原因，也因為輕資產(chǎn)運營模式擁有一定的優(yōu)勢——能夠以較低成本去操盤大型項目，業(yè)務(wù)開展更加靈活。

此外，辦公空間企業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)在2021年第四季度集中迎來爆發(fā)。

具體表現(xiàn)為：優(yōu)客工場2021年新增的一萬平米以上大型項目中有四個簽約或開業(yè)發(fā)生在第四季度，項目面積共計106,500平方米。

Wework2021年第四季度全球范圍內(nèi)新舊辦公位合并銷售額為164000個（其中新辦公位銷售額為87000個），高于2021年第三季度的153000個，環(huán)比增長7.1%，等同于第四季度售出約91萬平方米的辦公面積。

盡管宏觀環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，但市場對靈活辦公空間的需求依然強勁。

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面積供應(yīng)量方面，除WeWork外，規(guī)模相對較小的辦公空間企業(yè)單個項目空間提供的平均面積較大。氪空間和創(chuàng)富港平均每個辦公空間面積最小，而WeWork和騰訊眾創(chuàng)空間的辦公空間面積則顯得略微“臃腫”，每個辦公空間平均面積均超過了一萬平方米。

騰訊眾創(chuàng)空間與其他擁有輕資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)的辦公空間企業(yè)不同，其定位更偏向于純粹的孵化器或者眾創(chuàng)平臺，業(yè)務(wù)類型相對單一。雖然每個空間都帶有不同的優(yōu)惠條件或咨詢服務(wù)，但還是更注重于發(fā)展本身，注重規(guī)模效應(yīng)和面積、工位更高效的利用，重資產(chǎn)運營純度較高。

非頭部辦公空間企業(yè)本身資產(chǎn)規(guī)模較小，經(jīng)營容錯率較低，需要選擇性價比更高的擴張方式，項目的選擇、評估、開拓都相對謹慎和保守，難以像頭部房企那樣實現(xiàn)眾多項目鋪開，以使邊際平均空間面積平滑。

空間供給向發(fā)達城市富集，部分企業(yè)逆勢布局

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

城市布局方面，辦公空間項目基本是高度集中在一線城市和新一線城市，廣大相對欠發(fā)達城市所占市場份額不多。

以創(chuàng)富港為例，所有項目均處于一線或新一線城市等較為發(fā)達的地區(qū)，少數(shù)幾個其他城市的項目位于香港。

一線城市市場更具活力，資本活躍度最高，經(jīng)濟要素流動亦更加充分，辦公空間作為新興行業(yè)，需要更大膽的資本以及更新銳的市場要素，一線及新一線城市是項目選址的首選。

優(yōu)客工場和八戒工場則表現(xiàn)不同。八戒工場更傾向于下沉二三線城市，主要是因為二三線城市項目運營成本相對較低，同時這部分市場存在客觀需求但是供給表現(xiàn)相對不足。八戒工廠在行業(yè)的垂直分層中找到了自己的群落。

優(yōu)客工場的布局城市分布則顯得更為平均，整個2021年度，優(yōu)客工場項目布局中新增了16座城市。業(yè)務(wù)范圍在基本涵蓋一線、新一線城市的基礎(chǔ)上向綿陽、大同、晉中等尚待開發(fā)的三四線城市下沉。

除了大中華地區(qū)，優(yōu)客工場還將業(yè)務(wù)拓展至南半球——與澳大利亞六合集團達成合作，建成墨爾本六合空間·優(yōu)客工場。

與其他內(nèi)地辦公空間企業(yè)在新加坡、香港布局一兩個零星項目有所不同，優(yōu)客工場早在2016年開始布局海外。墨爾本項目之前，在香港和新加坡分別已有1個和4個直營社區(qū)項目。

在國內(nèi)市場成功驗證輕資產(chǎn)模式后，優(yōu)客工場得以將該模式復(fù)制移植到海外，拓展海外市場及全球化發(fā)展的規(guī)劃可見一斑。

辦公空間企業(yè)謀求資本化，納斯達克上市并非終點

除了規(guī)模增長與布局擴張外，辦公空間企業(yè)在資本化道路上亦在謀求進步。2021年10月，Distrii辦伴母公司AgiiPlus堂堂加集團宣布，與英屬維爾京群島特殊目的收購公司（SPAC）Goldenbridge簽訂合并協(xié)議，合并后AgiiPlus堂堂加集團的估值預(yù)計將達約5.78億美元。而其現(xiàn)任管理團隊將繼續(xù)經(jīng)營合并后的公司，合并后的公司將以“AGII”為股票交易代碼在納斯達克上市并掛牌交易。

與優(yōu)客工場、WeWork一樣，辦伴選擇了以SPAC方式登陸美國納斯達克（即并購一家只有現(xiàn)金的，但無實際經(jīng)營業(yè)務(wù)，成立的目的就是為了讓非上市企業(yè)將其并購的納斯達克實體）。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

相比優(yōu)客工場上市前的7.69億美元估值，辦伴存在差距，但也相當接近。這與它們的在營面積相呼應(yīng)——根據(jù)最新披露數(shù)據(jù)，優(yōu)客工場營運面積約為76萬平方米，而辦伴這一數(shù)據(jù)約為50萬平方米。

與優(yōu)客工場、WeWork及辦伴選擇SPAC上市方式不同，筑夢之星計劃以獨立IPO的方式在美股上市，并在2021年2月提交了申請。同時于12月更新了招股書，計劃以每股5.5美元的價格籌集2530萬美元資金用于辦公空間擴張、戰(zhàn)略投資以及日常運營。

筑夢之星招股書上顯示，近三個報告期（2019/2020/2021H1）均為凈虧損狀態(tài)，虧損額分別為18,438,216美元，19,681,935美元和7,812,116美元。之所以選擇在納斯達克上市，除了門檻相對較低以外，還因為美國《喬布斯法案》中的“新興成長公司”條款——可以享受較多IPO申報的簡化程序，有助于企業(yè)節(jié)省上市成本，加快上市步伐。

值得注意的是，無論是在營項目數(shù)、營運面積甚至是會員數(shù)，辦伴和筑夢之星距離優(yōu)客工場都有不小差距，而優(yōu)客工場如今市值僅為2083.52萬美元（截止至2022年3月15日），與其上市前估值相比不足三十分之一。

即便最后成功上市，辦伴以及筑夢之星的市值能達到什么程度，投資者們依舊難以對之抱有太大信心。上市不是終點，資本化不是企業(yè)經(jīng)營的救命稻草。

無論上市能否成功，無論以何種方式上市，能否獲得資本市場認可，歸根結(jié)底取決于辦公企業(yè)們能否找到行之有效的盈利模式。

營收與利潤背離，盈利之路仍舊漫長

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

從幾家頭部辦公空間企業(yè)營收和凈利潤對比可以看出，除了創(chuàng)富港與世服宏圖，其他企業(yè)營收和凈利潤基本呈現(xiàn)出背離關(guān)系。并且企業(yè)規(guī)模越大，凈利潤背離程度越大，凈利率越低。

盡管WeWork全球范圍內(nèi)營收遙遙領(lǐng)先，但凈利潤背離程度也是意外地高，凈虧損率達到172.72%。

WeWork辦公空間較低的出租率是虧損的重要原因，當聯(lián)合辦公空間出租率達到平均85%時，才能保持盈虧平衡。而WeWork公布的12月銷售業(yè)績顯示最新的出租率為66%——在12月之前，這個數(shù)字甚至更低，2021年第三季度末出租率僅為56%，離85%的盈虧平衡閾值相去甚遠。

同時，WeWork每個空間平均擁有面積較大，超過了一萬平方米，更大的面積意味著更大的絕對運營成本，疊加低出租率，意味著每個項目單位的營收并不能覆蓋對應(yīng)的投入，出現(xiàn)如此高的營收和利潤背離也就不足為奇。

我們看到，創(chuàng)富港及世服宏圖是較為罕見的產(chǎn)生盈利的辦公空間企業(yè)。前面提到過，創(chuàng)富港在布局上有著三個鮮明的特點——一是城市布局，項目完全集中在一線和新一線城市等較為發(fā)達的地區(qū)；二是項目布局，單個城市項目密度極高；同時分配到每個辦公空間的面積又較低——這就意味著他們的項目規(guī)模和費用較為靈活，單一項目成本和管理難度都相對較低，地理空間上富集度高使得創(chuàng)富港降低對所有項目的把控難度。

此外，創(chuàng)富港有一套自主研發(fā)的較為典型和全面的企業(yè)數(shù)字化體系，包括綜合管理系統(tǒng)、接電服務(wù)系統(tǒng)、APP、社群平臺、付款和記賬系統(tǒng)等。如此一來，從宏觀布局到中臺管理，再到微觀業(yè)務(wù)團隊，全方位的企業(yè)系統(tǒng)保證了盈利的實現(xiàn)。

然而，即使創(chuàng)富港和世服宏圖是盈利的，但利潤率分別只有4.91%和8.02%，并不比A股市場上長期低迷的地產(chǎn)板塊企業(yè)股表現(xiàn)更好，這種低利潤率背后反映的依舊是重資產(chǎn)運營的痛點。

除此以外，項目和企業(yè)管理難度和費用并不是隨著整體規(guī)模提升而線性增加的，我們無法預(yù)知當創(chuàng)富港的規(guī)模擴張到與優(yōu)客工場、WeWork等相近時，這套系統(tǒng)是否依舊有效。

即便辦公空間行業(yè)以重資產(chǎn)運營模式產(chǎn)生盈利的可能性存在并能夠?qū)崿F(xiàn)，但模式的潛力較低，可復(fù)制性較高，對于行業(yè)整體改進和提升來說依舊治標不治本。

辦公空間企業(yè)需要尋找更高效率的盈利方式。

重資產(chǎn)運營仍是主力，輕資產(chǎn)盈利幾何尚待驗證

筑夢之星招股書顯示，其商業(yè)模式為從業(yè)主處租賃物業(yè)，其后聘請專業(yè)的第三方建筑和設(shè)計團隊提供室內(nèi)設(shè)計、施工和裝飾服務(wù)，并向其客戶出租共享辦公空間。

數(shù)據(jù)來源：筑夢之星招股書 觀點指數(shù)整理

2021年間，筑夢之星收入組成為向客戶收取按面積出租辦公空間的費用、出租工位費用、出租會議室的費用以及收取水電費的費用。這意味著，筑夢之星收入來源幾乎是圍繞重資產(chǎn)產(chǎn)生。其他服務(wù)收入包括特殊定制運營服務(wù)費，但近三年來這部分收入總額甚至達不到七萬美元，規(guī)模小到可以忽略不計。

這也是辦公空間企業(yè)的整體縮影，不同的是其他企業(yè)會圍繞重資產(chǎn)附加其他輕質(zhì)化運營服務(wù)，或?qū)⑹┕ぴO(shè)計歸為自營來減少交易費用，從而降低重資產(chǎn)運營率，提高盈利效率。

市場并不看好辦公空間企業(yè)當前的主要商業(yè)模式，重資產(chǎn)運營的一個特征是投入高、投資回收慢、利潤率相對低。如果辦公空間企業(yè)依賴重資產(chǎn)運營、租賃-包裝-二次租賃的“二房東”模式，那么他們將與不被看好的、長期處于價格低谷的地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)無異，甚至可以被看作是房地產(chǎn)“二次開發(fā)商”。

不被看好這一點同樣反映在二級市場上。

數(shù)據(jù)來源：公開資料觀點指數(shù)整理

由圖可見，WeWork除了上市后幾天有一波沖高，其余時間里表現(xiàn)不溫不火。

資本熱風過去以后，在WeWork找到切實可行的盈利模式或達到市場壟斷級別的規(guī)模以前，資本市場對于把手中的籌碼投入這個行業(yè)顯得很謹慎。

來源：公開資料 觀點指數(shù)整理

不同于WeWork有著全球級別市場規(guī)模能給予投資者信心，優(yōu)客工場作為為數(shù)不多的幾家上市辦公空間企業(yè)之一，股價顯得更為慘淡。

截至2022年3月15日，優(yōu)客工場市值僅為2083.52萬美元，相比D輪融資的30億美元估值相去甚遠。同時股價長期來看也是走低的趨勢，技術(shù)上未看到上揚的信號。

即便創(chuàng)富港驗證了憑借重資產(chǎn)運營也能實現(xiàn)持續(xù)盈利，但過低的利潤率終究難以盤活整個行業(yè)。并且，隨著企業(yè)規(guī)模增加，精細化系統(tǒng)化運營的邊際成本會非線性上升，終究會吞噬企業(yè)利潤。

在商業(yè)模式轉(zhuǎn)型、扭虧為盈這一點上，筑夢之星給出的解決方案是降本增效：在成本上，通過技術(shù)的使用和流程的標準化，實現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)濟，重點發(fā)展高效采購、設(shè)計和建造以及運營方面能力；同時根據(jù)積累的資源優(yōu)勢，以合理且合適的價格拓展新地點。

增效上，筑夢之星認為空間服務(wù)定價權(quán)直接與品牌認知度掛鉤，提升品牌知名度對提高收入有重要作用。除此以外，筑夢之星計劃與其他第三方服務(wù)提供商簽訂費用分攤安排來轉(zhuǎn)移交易費用。

WeWork方面，除了推出定制品牌PoweredbyWe、自主藝術(shù)設(shè)計品牌WeWorkArt以增加輕資產(chǎn)占比外，他們還改革了業(yè)務(wù)運營和成本結(jié)構(gòu)，調(diào)整了房地產(chǎn)投資組合的規(guī)模：通過精細化運營，WeWork每平方英尺的地點運營費用減少了4億美元/年，與2019年第4季度相比，期間費用減少了11億美元/年。

此外，WeWork還剝離了所有非核心業(yè)務(wù)。從2020年初到2021年第2季度，WeWork完成了150多次完整租賃退出和350次租賃修訂。通過投資組合優(yōu)化工作，WeWork實現(xiàn)了約4億美元的年化租金節(jié)省。

優(yōu)客工場轉(zhuǎn)型得更為徹底，他們把輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)放在了最高優(yōu)先級，決心大幅剝離重資產(chǎn)業(yè)務(wù)。通過運營托管、運營管理輸出等合作模式，優(yōu)客工場為樓宇、園區(qū)提供運營管理服務(wù)，向外輸出品牌、管理服務(wù)、空間設(shè)計等，通過運營能力的提升，創(chuàng)造規(guī)模效應(yīng)，保持增長力。

來源：優(yōu)客工場2021Q3季報 觀點指數(shù)整理

2021年間，優(yōu)客工場輕資產(chǎn)模式下簽約項目增長了56%，達成54個城市165個辦公空間項目。輕資產(chǎn)模式總管理面積從截至2020年的273,000平方米增加84%至502,000平方米。

2021年，優(yōu)客工場運營資產(chǎn)輕重比預(yù)計會達到3:1。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型對營業(yè)收入的貢獻也值得注意：輕資產(chǎn)模式收入同比增長275.9%至2180萬元；室內(nèi)設(shè)計和施工服務(wù)及其SaaS服務(wù)的凈收入增加，使得其他服務(wù)收入同比增長366.0%至人民幣5530萬元。2021年第三季度工作空間會員服務(wù)收入為人民幣9800萬元，同比下降8.5%，工作空間會員成本同比下降11.4%至人民幣1.29億元，降幅接近兩千萬元。

盡管沒能將2020年Q4盈利的狀況持續(xù)下去，但輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成果也展現(xiàn)了足夠可觀的前景。