（2020年3月16日）257分鐘，10位來(lái)自京滬廣深港的地產(chǎn)領(lǐng)域領(lǐng)軍人物，共同完成了一場(chǎng)精彩紛呈的房地產(chǎn)論壇。

因疫情的關(guān)系，2020觀點(diǎn)年度論壇從線下走到了線上，這些參會(huì)嘉賓也克服了各種困難，在不同的城市，共同發(fā)聲。從經(jīng)濟(jì)、企業(yè)、模式、營(yíng)銷、產(chǎn)業(yè)及物業(yè)等多個(gè)話題進(jìn)行充分討論，解讀“抗疫時(shí)期與更新時(shí)代”這個(gè)密切關(guān)注當(dāng)前形勢(shì)的主題。

在2020觀點(diǎn)年度論壇上，觀點(diǎn)指數(shù)研究院調(diào)研撰寫的《2020中國(guó)房地產(chǎn)卓越100》報(bào)告盛大發(fā)布。報(bào)告對(duì)2019年房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)進(jìn)行了梳理和總結(jié)，盤點(diǎn)了2019年房企在銷售、品牌、融資、團(tuán)隊(duì)管理等多個(gè)方面的特點(diǎn)與得失。

在一場(chǎng)場(chǎng)演講對(duì)話中，2020中國(guó)房地產(chǎn)卓越100頒獎(jiǎng)盛典隆重揭曉，表彰了過去一年表現(xiàn)卓越的房地產(chǎn)企業(yè)。

短期沖擊較大 地產(chǎn)長(zhǎng)周期不變

2020觀點(diǎn)年度論壇，“疫情”是繞不開的話題。

事實(shí)上，許多人都把今年的新冠疫情影響和2003年的SARS進(jìn)行比較。認(rèn)為經(jīng)濟(jì)下行壓力增大、GDP破“6”者有之，認(rèn)定只是階段性影響一季度甚至半年者有之，亦有學(xué)者不下定論、只推出了多個(gè)預(yù)測(cè)模型。

五礦地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)、黨委書記何劍波在演講中認(rèn)為，本次疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的短期沖擊可能大于2003年。

“宏觀經(jīng)濟(jì)上，2019年不同于2003年的上行期和復(fù)蘇期，GDP同比增速由當(dāng)年的10%引渡到6.1%，疫情下的經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生一系列負(fù)面效應(yīng)；而地產(chǎn)行業(yè)亦不同于2003年的上行周期，經(jīng)過系列政策調(diào)控，目前平穩(wěn)發(fā)展、存在下行壓力。”

旭輝控股CEO林峰也持相似的意見。他在演講中表示，眼下的情況與2003年“非典”時(shí)期有著根本性的區(qū)別。2003年的時(shí)候是國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速最快的時(shí)期，而2019年我國(guó)全年GDP總量99萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)銷售近16萬(wàn)億，經(jīng)濟(jì)基數(shù)大且低速成長(zhǎng)。

林峰用了一個(gè)生動(dòng)的比喻說明這兩次疫情帶來(lái)影響的不同，“如果將2003年非典比喻為少年摔跤，那么此次新冠疫情就是中年人出車禍。少年人摔個(gè)跟頭爬起來(lái)就走了，而中年人出一場(chǎng)車禍不休養(yǎng)幾個(gè)月恢復(fù)不了，而且損失也大。”

據(jù)林峰推算，此次新冠疫情對(duì)全國(guó)GDP影響在10萬(wàn)億左右。從房地產(chǎn)角度來(lái)看，如果在沒有外界政策刺激的情況下，將有1萬(wàn)億左右的銷售額折損。

除了銷售可能出現(xiàn)折損，北京大學(xué)匯豐金融研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在長(zhǎng)達(dá)一個(gè)小時(shí)的演講中對(duì)疫情下的房地產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)行了全面的分析，他認(rèn)為疫情還會(huì)加劇房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。

他列出一組數(shù)據(jù)顯示，2019年公告破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)528家，到2020年1至2月，已經(jīng)公告破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)是100家。按這個(gè)趨勢(shì)計(jì)算，其它條件不變，可以預(yù)見2020年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)600至700家。

不過，對(duì)于2020年的房地產(chǎn)行業(yè)也不至于全然悲觀。何劍波和林峰都認(rèn)為，在整體環(huán)境不太好的情況下，房地產(chǎn)政策可能會(huì)“友好”一些。

因此，在這一正一負(fù)的因素作用下，林峰大膽預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)未來(lái)長(zhǎng)周期的趨勢(shì)并不會(huì)出現(xiàn)太大改變。

關(guān)注現(xiàn)金流 線上銷售仍需觀察

在疫情帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)如何自救？市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)什么變化？參會(huì)嘉賓紛紛給出了各自的答案。

林峰就表示，今年行業(yè)一定會(huì)關(guān)注利潤(rùn)排行榜，多過于規(guī)模排行榜。

他認(rèn)為，核心凈利潤(rùn)很好的體現(xiàn)了一個(gè)企業(yè)為客戶創(chuàng)造價(jià)值的質(zhì)量，是客戶用鈔票投票的結(jié)果，也最真實(shí)。

事實(shí)上，財(cái)務(wù)管理能力成為諸多嘉賓認(rèn)為房企能順利度過當(dāng)前困難最重要的一點(diǎn)。“現(xiàn)金流”三個(gè)字也頻頻出現(xiàn)在嘉賓的發(fā)言中。

在今年唯一的一場(chǎng)對(duì)話中，泰禾集團(tuán)副總裁全忠和佳兆業(yè)集團(tuán)控股首席戰(zhàn)略官、戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)劉策不約而同的認(rèn)為，現(xiàn)金流是對(duì)目前企業(yè)最重要，最需要關(guān)注的。

全忠把現(xiàn)金流比作房地產(chǎn)企業(yè)的血液，劉策則直接表示，房企短期最大的挑戰(zhàn)主要還是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏如何與政策周期、市場(chǎng)周期合拍，確保企業(yè)利潤(rùn)和現(xiàn)金流穩(wěn)定。

中城新產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)董事長(zhǎng)劉愛明更是將擁有“現(xiàn)金”比作企業(yè)的“抵抗力”，表示如果抵抗力不夠就無(wú)法抵擋疫情所帶來(lái)的影響。

那么需要多少現(xiàn)金流才能抵抗風(fēng)險(xiǎn)？劉愛明沒有給出明確的回答，僅表示不能只滿足于“夠發(fā)兩個(gè)月工資”。

“房企對(duì)資金依然充滿了饑渴，這是行業(yè)的特點(diǎn)決定的。”建銀國(guó)際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉作出總結(jié)。

為了盡量維持房地產(chǎn)正常的銷售節(jié)奏，在2月疫情高發(fā)期宣布售樓處關(guān)閉后，房企紛紛開啟式了直播看房，線上成交，已經(jīng)出現(xiàn)多年但并不太受認(rèn)可的網(wǎng)上賣房突然大熱，還有很多房企公布了多種折扣促銷措施。

這是房企在特殊時(shí)期為刺激銷售所做的努力，但嘉賓對(duì)此的評(píng)價(jià)似乎各有看法。

何劍波認(rèn)為，房企線上銷售將房地產(chǎn)集客與交易場(chǎng)景向線上遷移，通過物的數(shù)字化、人的數(shù)字化和流程的數(shù)字化，打破時(shí)間和空間約束，實(shí)現(xiàn)從客戶溝通、看房、選房、到認(rèn)購(gòu)等流程的線上化，再配合定金保價(jià)差額補(bǔ)償促銷、一段時(shí)間內(nèi)的無(wú)理由退房，可以挖掘線上紅利，提前鎖定潛在購(gòu)房者。

世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉也對(duì)近段時(shí)間的線上銷售給予了認(rèn)可，并透露從世聯(lián)在一線得到的數(shù)據(jù)來(lái)看，線上銷售的業(yè)績(jī)其實(shí)不錯(cuò)。

而劉策對(duì)于線上銷售的效果并沒有這么樂觀，他認(rèn)為雖然此后線上銷售會(huì)成為常態(tài)，但實(shí)際上，“線上只不過是把之前的流量保存下來(lái)，在這個(gè)特殊的時(shí)點(diǎn)成交。線上更多的是流量、蓄客，成交還是在線下。”

物業(yè)服務(wù)新契機(jī) 未來(lái)方向社區(qū)服務(wù)公司

在16日的論壇上，討論的其中一個(gè)大熱點(diǎn)就是物業(yè)公司與物業(yè)服務(wù)。

在這場(chǎng)全民“抗疫”戰(zhàn)斗中，和普通老百姓接觸最多的就是來(lái)自房企的各個(gè)物業(yè)公司，他們成為業(yè)主宅在家里時(shí)和外界接觸的“橋梁”，同時(shí)還要承擔(dān)小區(qū)安全、環(huán)境等各項(xiàng)工作的管理。

他們大多認(rèn)為，房企的產(chǎn)品和服務(wù)是這次疫情中存在的機(jī)會(huì)。曾粵暉認(rèn)為，好的產(chǎn)品也能讓房企更好的發(fā)展契機(jī)，而這種產(chǎn)品可能以后會(huì)有更多的科技含量、環(huán)保要素。

彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司首席執(zhí)行官黃瑋直指，這次疫情是對(duì)物業(yè)管理第二次價(jià)值的發(fā)現(xiàn)，讓業(yè)主發(fā)現(xiàn)了物業(yè)管理的價(jià)值。而第一次是讓資本市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)的價(jià)值。

物管企業(yè)此次在社區(qū)防控中發(fā)揮著重要作用。黃瑋認(rèn)為，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，對(duì)未來(lái)的5年、10年可能會(huì)發(fā)生深刻的變化，會(huì)讓這個(gè)行業(yè)更良性地發(fā)展，“對(duì)物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該是一個(gè)重大的轉(zhuǎn)折的機(jī)會(huì)。

他預(yù)期，可能未來(lái)兩三年會(huì)出現(xiàn)一批在物業(yè)管理行業(yè)里面真正能落地的增值服務(wù)、居家生活服務(wù)創(chuàng)新的模式，物業(yè)管理就從1.0躍升到2.0，整個(gè)行業(yè)就升了一個(gè)級(jí)別。

一手主導(dǎo)了內(nèi)地第一家上市物業(yè)公司的花樣年控股集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事、董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍則詳細(xì)講訴了他對(duì)于當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的思考。

“最近我一直在思考一個(gè)更深入的話題，就是我們的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)如何進(jìn)一步提升，實(shí)現(xiàn)更高的社會(huì)服務(wù)價(jià)值？”

潘軍給自己的回答是，在服務(wù)深度方面，要提升物業(yè)管理公司，政府應(yīng)該賦予物業(yè)管理公司更多的行政服務(wù)能力，相應(yīng)的，社區(qū)要進(jìn)行有邊界、可封閉的管理，同時(shí)包括社群的輿情管理。而落地的層次，則依次是中央政府或者市政府一級(jí)-街道-物業(yè)管理公司-社區(qū)業(yè)主。

潘軍認(rèn)為，未來(lái)物業(yè)管理公司的轉(zhuǎn)型方向是變成社區(qū)服務(wù)公司，但這兩者之間的邏輯是不一樣的。

“什么是社區(qū)？一定是業(yè)主之間和服務(wù)者之間需要溝通的。”看起來(lái)，潘軍已經(jīng)為自己找到了新的課題。