2009年12月的第一天，深圳的城市更新大幕因?yàn)橐粍t條令正式拉開，就是首次提出“城市更新”概念的《深圳市城市更新辦法》，之后深圳的存量改造才有了有據(jù)可循的理論模式。彼時(shí)距離佳兆業(yè)成功盤活第一個(gè)爛尾樓、開發(fā)“深圳桂芳園”已有十年。

《辦法》出臺(tái)后的第8天，佳兆業(yè)集團(tuán)以超兩倍認(rèn)購(gòu)的股票數(shù)量、超過(guò)30億元的融資，成功在香港掛牌上市。

回顧佳兆業(yè)20年的發(fā)展歷程，從舊改先鋒到企業(yè)航母，其發(fā)展與時(shí)代發(fā)展進(jìn)程息息相關(guān)，離不開時(shí)代浪潮更迭中所帶來(lái)的機(jī)遇，更離不開改革開放和中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。作為有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)，佳兆業(yè)集團(tuán)一直感恩時(shí)代，并積極用自己的行動(dòng)回饋社會(huì)。

“舊改之王”屯糧大灣區(qū)

佳兆業(yè)2009年上市時(shí)的招股書中提及了發(fā)家史：“我們的集團(tuán)由郭氏家族所創(chuàng)辦。我們的起源可追溯至于一九九九年六月成立的深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)，其于深圳從事住宅物業(yè)開發(fā)。”

1999年，佳兆業(yè)收購(gòu)了深圳布吉片區(qū)的龍泉?jiǎng)e墅爛尾部分，改造成“桂芳園”之后將目標(biāo)群體投向香港市場(chǎng)獲得大賣。

桂芳園的一炮打響，一舉奠定了佳兆業(yè)之后20年的地產(chǎn)開發(fā)主基調(diào)，即盡量避開高價(jià)的招拍掛，用低成本獲取大量舊改土儲(chǔ)。

2003年，佳兆業(yè)將廣東省是年拍賣標(biāo)的額最大的項(xiàng)目“子悅臺(tái)”收入囊中，成為佳兆業(yè)第一個(gè)住宅兼商業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目。2005年，佳兆業(yè)接手“中國(guó)第一爛尾樓”——位于廣州的中誠(chéng)廣場(chǎng)項(xiàng)目，并于2008年初改造完畢開始對(duì)外租售。

為擴(kuò)充項(xiàng)目滿足上市體量，2005年12月至2009年9月期間佳兆業(yè)收購(gòu)了13個(gè)項(xiàng)目公司的控股股權(quán)，進(jìn)而擁有了廣州金茂、香瑞園、錦城山莊、惠州佳兆業(yè)中心等13個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益。直到2009年上市前，佳兆業(yè)的招股書顯示其擁有的土地儲(chǔ)備已經(jīng)足夠應(yīng)付未來(lái)五年的擬發(fā)展所需。

佳兆業(yè)成為深圳城市更新第一批“吃螃蟹”的房企之一，當(dāng)它在深圳東部“掃貨”舊樓的十多年后，恒大等大型房企才開始悶聲插足。

佳兆業(yè)更是全國(guó)最早將舊改業(yè)務(wù)線條獨(dú)立出來(lái)的房企。2011年，佳兆業(yè)成立了全國(guó)首家專業(yè)運(yùn)營(yíng)城市更新項(xiàng)目的公司——佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司，賦能授權(quán)，極大地提高了舊改的效率和專業(yè)度。

迅速的擴(kuò)張和舊改項(xiàng)目的助力，讓佳兆業(yè)之后飛速發(fā)展。

截至2018年底，佳兆業(yè)城市更新拓展擁有舊改項(xiàng)目占地面積達(dá)3000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25%。其中舊改儲(chǔ)備99%位于粵港澳大灣區(qū)，深圳及廣州占比達(dá)60%，是未來(lái)舊改供應(yīng)的主力。以貨值劃分，佳兆業(yè)總數(shù)4640億土儲(chǔ)貨值中，73%位于大灣區(qū)，其中深圳和廣州總貨值占比超過(guò)一半。

佳兆業(yè)高管曾公開介紹，粵港澳大灣區(qū)1300萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備中，超過(guò)一半是通過(guò)舊改供應(yīng)的優(yōu)質(zhì)土地，在一線城市土地資源稀缺的背景下，舊改依然是佳兆業(yè)土地獲取的重要方式。

通過(guò)舊改供應(yīng)和收并購(gòu)為主的拿地方式，佳兆業(yè)目前布局了粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、華中、華西及環(huán)渤海五大區(qū)域，并在2018年首進(jìn)海南三亞。

低成本意味著高毛利，佳兆業(yè)主席郭英成在年初的2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，佳兆業(yè)深圳舊改項(xiàng)目毛利率為50%左右、廣州為40%、惠州和中山此類城市則為26%左右，2018年佳兆業(yè)毛利首次突破百億。

“屯糧”重點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)在今年前四月顯現(xiàn)出來(lái)，由于全國(guó)投資性需求由低線城市回到熱點(diǎn)一、二線城市，佳兆業(yè)今年前四個(gè)月銷售總額約205億元，同比上升約70%，完成全年銷售目標(biāo)875億元的23%。

融資回歸強(qiáng)勢(shì)

佳兆業(yè)低成本的土地拓展模式最大的風(fēng)險(xiǎn)是時(shí)間，正如郭英成說(shuō)的“舊改當(dāng)然是比較難，特別是政策、社會(huì)變化不明朗的情況下”。深圳官方機(jī)構(gòu)曾表示深圳城市更新周期普遍在8-10年，佳兆業(yè)對(duì)外稱平均水平是5年左右，比主流房企8-12個(gè)月的高周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)了數(shù)倍。

長(zhǎng)周期極度考驗(yàn)房企的資金鏈水平。2017年復(fù)牌不久之后，佳兆業(yè)就發(fā)行了新一輪境外債券，金額近兩百億人民幣。最新發(fā)行的一筆美元票據(jù)是在2019年5月底，金額達(dá)4億美元。

截止目前，佳兆業(yè)在境內(nèi)融資渠道方面，已發(fā)行了包括供應(yīng)鏈金融、長(zhǎng)租公寓、購(gòu)房尾款、船務(wù)信托收益權(quán)等多種ABS產(chǎn)品，發(fā)行額度達(dá)90億元，這些都有利于降低融資成本。

過(guò)去三年，佳兆業(yè)的綜合融資成本均在8%—8.42%之間，維持在主流房企中的健康水平。

強(qiáng)勢(shì)的融資能力主要還是歸結(jié)于龐大土儲(chǔ)帶來(lái)的抵押價(jià)值。2019年5月15日，穆迪公告稱，給予佳兆業(yè)集團(tuán)首次B1評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定，理由是其強(qiáng)大的品牌和銷售執(zhí)行力，以及在大城市的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。5月16日，佳兆業(yè)亦獲得標(biāo)普B評(píng)級(jí)和惠譽(yù)B評(píng)級(jí)，展望均為穩(wěn)定，這是自從 2016 年債務(wù)重組以來(lái)，佳兆業(yè)集團(tuán)首次獲得三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)。 

西南證券分析稱：“隨著信用評(píng)級(jí)得以改善以及業(yè)績(jī)的進(jìn)一步釋放，2019年佳兆業(yè)凈負(fù)債率和融資成本更待進(jìn)一步降低，而毛利率和凈利率預(yù)計(jì)同比穩(wěn)步提升。”

安信國(guó)際認(rèn)為佳兆業(yè)在近期新發(fā)行4億美元債的同時(shí)，還要回購(gòu)價(jià)值2.5 億美元2020年到期票據(jù)，這些舉措將進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。 “佳兆業(yè)業(yè)務(wù)回歸上升軌道。”安信國(guó)際在最新的研究報(bào)告中稱。

佳兆業(yè)的前十年都在超前試驗(yàn)舊城改造，官方條令的出臺(tái)提供了其快速發(fā)展的清晰路線，之后一躍成為地產(chǎn)黑馬。上市后的十年，佳兆業(yè)涉足文體、旅游、航運(yùn)、足球俱樂部、醫(yī)療等超20個(gè)產(chǎn)業(yè)和細(xì)分領(lǐng)域，成為擁有六家上市平臺(tái)的綜合性投資集團(tuán)。

時(shí)代造就企業(yè)，佳兆業(yè)集團(tuán)在改革開放浪潮中從零到一，逐漸從舊改先鋒發(fā)展為如今中國(guó)大型綜合性投資集團(tuán)，簡(jiǎn)言之沒有改革開放也就沒有佳兆業(yè)的今天。

一直以來(lái)，佳兆業(yè)集團(tuán)一直以實(shí)際行動(dòng)回饋社會(huì)，以履行社會(huì)責(zé)任為己任，積極做公益慈善事業(yè)的倡導(dǎo)者、推動(dòng)者和實(shí)踐者。其參與了扶貧、濟(jì)困、教育、環(huán)保、醫(yī)療等公益事業(yè)，希望能略盡綿薄之力，與城市共成長(zhǎng)，與社會(huì)共進(jìn)步。截至目前，累積捐贈(zèng)慈善公益項(xiàng)目超過(guò)80個(gè)，捐贈(zèng)金額逾12億元人民幣。

未來(lái)，佳兆業(yè)集團(tuán)仍將不遺余力地為城市美好生活的創(chuàng)建貢獻(xiàn)自己一份力量。