頭部房企規(guī)模占比稀釋 灰色“金九銀十”后銷售回暖

離2018年結(jié)束不足兩個(gè)月，房企為完成年初制定的目標(biāo)作最后沖刺。從實(shí)際效果來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的主觀能動(dòng)性起到一定效果，經(jīng)歷了不太如意的“金九銀十”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在11月份的銷售稍有起色。

在1-11月的TOP100企業(yè)中，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商11月的單月銷售與10月份相比實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)或者持平。一方面，這跟企業(yè)一般集中在年末的推貨節(jié)奏有關(guān)，另一方面，目標(biāo)的壓力也促使開(kāi)發(fā)商在銷售方面更加進(jìn)取。

具體到每一家房企，“涼涼”的金九銀十過(guò)后，綠地、世茂房地產(chǎn)、旭輝、禹洲等房企均在11月銷售額上有較大增長(zhǎng)。

從榜單方面來(lái)看，與前10月的銷售排名相差無(wú)異，1-11月企業(yè)間位置已大體固定，除非突然闖出“黑馬”，否則改變無(wú)從談起。事實(shí)上，按照目前企業(yè)普遍面臨的持續(xù)低迷的市場(chǎng)行情，“黑馬”出現(xiàn)的概率并不高，因此格局的變動(dòng)也不會(huì)太大。

根據(jù)“觀點(diǎn)指數(shù)·2018年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”來(lái)看，1-11月TOP5、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的銷售額分別為25287億元、36747.66億元、60697.79億元、73879億元、89642.39億元?？傮w上說(shuō)，與2017年同期相比，房企規(guī)模方面保持了一定提升。

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但值得一提的是，根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也可以看出，頭部企業(yè)規(guī)模隨著中小房企銷售的增長(zhǎng)，占比被進(jìn)一步稀釋。統(tǒng)計(jì)顯示，1-10月，TOP3、5、10、30、50在TOP100的占比分別為19.72% 、28.55% 、41.55%、68.32%、82.73%。根據(jù)1-11月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上述階梯房企規(guī)模占比分別下降0.29、0.34、0.56、0.61、0.32個(gè)百分點(diǎn)。

同比2017年數(shù)據(jù)來(lái)看，由時(shí)間所產(chǎn)生的差距則顯得更大，去年1-11月，TOP3、5、10、30、50的規(guī)模占比分別為23.14%、32.14%、45.22%、70.97%、83.83%。這種現(xiàn)象存在的依據(jù)在于，雖然頭部企業(yè)在規(guī)模上占據(jù)絕大優(yōu)勢(shì)，但行業(yè)的瓶頸是存在的，而處在市場(chǎng)規(guī)模下游的中小型房企仍然有游弋的空間。

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到位資金情況改善 房企短期融資和債務(wù)壓力猶存

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長(zhǎng)7.7%，增速相比1-9月份微跌0.1個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)了解，去年底以來(lái)，開(kāi)發(fā)商到位資金增長(zhǎng)從8.2%的高位開(kāi)始回落，至今年1-4月下滑至最低點(diǎn)2.1%。此后，隨著下半年市場(chǎng)和資金環(huán)境稍有改觀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增長(zhǎng)情況也隨之回暖。在1-7月份至1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金均錄得有超過(guò)6%的增長(zhǎng)。

總體上說(shuō)，熬過(guò)了上半年最為艱難的時(shí)刻，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金在持續(xù)改善。而這種改觀，主要來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金和定金及預(yù)收款部分的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金當(dāng)中，自籌資金和定金及預(yù)收款為45512億元、44942億元，分別實(shí)現(xiàn)10.8%和16.3%的同比增長(zhǎng)。

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除此之外，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、個(gè)人按揭貸款下降5.2%、35.6%、0.9%，均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)。在1-10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu)里面，如果將“定金及預(yù)收款”和“個(gè)人按揭貸款”加總數(shù)后作為“銷售回款”，該部分資金占比達(dá)到47.4%。

這也進(jìn)一步說(shuō)明，在資金環(huán)境持續(xù)低迷的時(shí)期，自籌資金和以定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款為主的銷售回款成了房地產(chǎn)企業(yè)生存的救命稻草。

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另一個(gè)與銷售回款更讓市場(chǎng)關(guān)注的，是房地產(chǎn)企業(yè)們的債務(wù)和融資問(wèn)題。資料顯示，在本輪從2015年開(kāi)始的房企債務(wù)周期里面，雖然開(kāi)發(fā)商帶息債務(wù)增速已從2017年的高位回落至5.4%，但從總量上來(lái)看，至今年3季度，房企帶息債務(wù)仍高達(dá)1.41萬(wàn)億元，開(kāi)發(fā)商仍處在還債的高峰期。

但不可否認(rèn)的，政策從融資渠道端的縮緊，使得房企在債務(wù)再融資方面顯得被動(dòng)。償債壓力之下，房企多元化融資的手段顯而易見(jiàn)?，F(xiàn)象之一，在信用債以外，開(kāi)發(fā)商企圖開(kāi)始通過(guò)發(fā)行抵押貸款以獲取更低成本的融資，這種有標(biāo)的物業(yè)作為抵押物的融資方式，在市場(chǎng)并不看好的情況下，也似乎更有說(shuō)服力。

與此同時(shí)，一部分房企也通過(guò)發(fā)行超短期融資券來(lái)解決燃眉之急。以萬(wàn)科為例，自今年6月以來(lái)，該公司已發(fā)行超短期融資債券8次，金額達(dá)160億元，這些融資券期限最短的不到一個(gè)月。此外，為打通更廣闊的融資局面，較具風(fēng)險(xiǎn)的永續(xù)債也被房企用作“江湖救急”的手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近段時(shí)間以來(lái)，除保利以外，中建國(guó)際、光明地產(chǎn)、越秀集團(tuán)、中交建等發(fā)行的永續(xù)債總額約達(dá)56億元。

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數(shù)據(jù)顯示，今年持續(xù)三個(gè)季度地產(chǎn)債發(fā)行量維持在高位，三季度發(fā)行總量超過(guò)2000億元。事實(shí)上，這部分資金在扣除掉債務(wù)總償還量后，凈融資額并沒(méi)有顯著的增長(zhǎng)。

隨著更多房企債務(wù)的到期，未來(lái)一段時(shí)間，再融資需求將進(jìn)一步推升企業(yè)債務(wù)發(fā)行量。而如果新房銷售市場(chǎng)未來(lái)持續(xù)低迷，這還將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成更大的資金壓力。

年末迎來(lái)土地盛宴 中小房企補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈

進(jìn)入年末，各城市土地供應(yīng)幅度也隨之增加，廣州、北京、合肥、濟(jì)南、蘇州、南京、大連等城市紛紛加大力度推出土地，且涉及金額巨大。

從成交情況來(lái)看，無(wú)論是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主的“買(mǎi)地一方”，還是以各地方政府為主的“賣(mài)地一方”，都迎來(lái)了難得的“小陽(yáng)春”，雙方在土地市場(chǎng)中各有所收獲。當(dāng)然，突然熱起來(lái)的地市，也使得進(jìn)入今年以來(lái)持續(xù)冷卻了一段時(shí)間的土地市場(chǎng)掀起一股“暖流”。

北京于11月26日以316億元總價(jià)成交的12宗地塊，創(chuàng)造出了年內(nèi)單日成交地塊數(shù)量最多的記錄。據(jù)了解，除去1宗流拍以及1宗底價(jià)成交地塊，土拍過(guò)程中所產(chǎn)生的逾60輪競(jìng)價(jià)、近50%的溢價(jià)率，相較于前三季度“流拍成性”的土地市場(chǎng)，更是難得一見(jiàn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局、觀點(diǎn)指數(shù)整理

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新披露數(shù)據(jù)，1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積21963萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.3%；土地成交價(jià)款11695億元，增長(zhǎng)20.6%。當(dāng)中，進(jìn)入第三季度以來(lái)的增長(zhǎng)最為明顯。

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數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速在1-8月、1-9月以及1-10月均超過(guò)了15%，這結(jié)束了土地購(gòu)置面積在今年上半年個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，甚至負(fù)增長(zhǎng)的局面。

以北京土地市場(chǎng)為例，一線城市的土地成交高峰也在進(jìn)入第三季度以來(lái)開(kāi)始出現(xiàn)。觀點(diǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，三季度以來(lái)，北京成交的土地34宗，當(dāng)中僅11月份成交土地就達(dá)15幅，占總土地成交量的44.12%。而除了與四季度同處于年末時(shí)間段的一季度以外，北京在今年二季度成交的土地僅為7宗，5月份甚至沒(méi)有土地成交。

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事實(shí)上，自陸陸續(xù)續(xù)的調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，開(kāi)發(fā)商在拿地方面普遍變得理性和謹(jǐn)慎，土地流拍、終止出讓、底價(jià)成交變得常見(jiàn)。但顯然，在土拍市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間的消極表現(xiàn)和不拿地，已經(jīng)使開(kāi)發(fā)商開(kāi)始面臨“巧婦難為無(wú)米之炊”的尷尬局面。

特別是對(duì)于土地儲(chǔ)備本就不充裕中小型開(kāi)發(fā)商，為補(bǔ)充“糧倉(cāng)”重新入市拿地，顯得更為迫切。而從最近土拍市場(chǎng)的拿地企業(yè)也可以看出，中小房企正成為土拍市場(chǎng)的“主角”。當(dāng)然，土地的價(jià)格還是成為影響開(kāi)發(fā)商是否考慮拿地的主要因素。

數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域和主要城市住宅地價(jià)增幅自今年二季度開(kāi)始呈快速下滑趨勢(shì)，而商服地價(jià)格增速進(jìn)入2018年一季度以來(lái)就已經(jīng)放緩，這都進(jìn)一步成為了企業(yè)重新入市拿地的誘因。

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與此同時(shí)，各城市為完成此前制定的土地供應(yīng)計(jì)劃，而在土拍市場(chǎng)推出各種利好于企業(yè)的措施，也吸引了開(kāi)發(fā)商的“圍觀”，促進(jìn)土地的成交。據(jù)了解，北京土地市場(chǎng)于11月推出的保證金共享機(jī)制便是此種措施之一。

據(jù)市場(chǎng)人士稱，北京的保證金共享機(jī)制，有助于企業(yè)形成更多的拿地機(jī)會(huì)，而隨著各地土地市場(chǎng)低迷期的持續(xù)，這種政策后續(xù)可能還將在全國(guó)其他城市得到推崇。