觀點指數(shù) 就像學校里按成績排出快慢班，地產(chǎn)行業(yè)也分上中下游，若能準確把握形勢，便能穿越周期，趁勢青云直上，穩(wěn)坐上游；次者則隨大勢，在每個起起落落的周期里，如履薄冰；最下游者甚至被吸收兼并，面臨淘汰。

這場持久的寒冬中，浮現(xiàn)了中弘、五洲等引爆債務(wù)危機的困難戶，也催生了不少銷售剛過百億就匆匆赴港上市“輸血”的小房企。另一端，龍頭萬科喊出了“活下去”，向來激進的閩系開始放緩?fù)顿Y，忙著解決杠桿問題。

鮮有人留意到，對中游房企們而言，在下行的環(huán)境中苦苦追趕，完成年初目標似乎成了難題。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截至10月底，在前50強房企中，有披露過全年目標卻完成不足8成的共有13家，且多集中在20-50位，有的甚至完成不到70%。

當中，有因為布局過于集中在某個區(qū)域而受影響，有因為一直過于保守而錯失了最好時機。

不過，與繁榮年代里稍慢一點尚有悠然自得的余地不同，在彌漫著悲觀情緒的當下，一不留神或許就將遠遠落后。

2018年，戚金興給濱江集團的目標是跨過千億，只是在離全年結(jié)束還有不到兩個月時，濱江和千億仍有一定差距。

千億目標提前

11月12日，濱江集團披露其2018年度第二期短期融資券發(fā)行結(jié)果，該筆融資實際發(fā)行總額為9億元，發(fā)行利率5.9%，期限為365天。

這是濱江在半個月內(nèi)發(fā)行的第二筆短期融資，10月29日，該公司宣布完成9.2億元的第一期短期融資券，發(fā)行利率為6.19%，期限同樣是365天。

在提出2018年千億的關(guān)口下，謹慎保守的濱江開始按下快進鍵。用董事長戚金興的話來說：“現(xiàn)在還年輕，要保持弄潮兒的心態(tài)。”

于是，在綠城幾經(jīng)磨難終于變身成為央企后，戚金興喊出了要做杭州老大的口號。

這是濱江第二次將千億目標提前，此前曾提出在2020年過千億，后來一度提到了2019年，2018年初時，戚金興則計劃在今年就完成千億。

在規(guī)劃中，作為大本營的杭州今年要銷售300億元，5個重點城市上海、深圳、溫州、湖州和義烏各貢獻60億元，10個富?？h市各30億元。

統(tǒng)計顯示，上半年濱江在杭州完成銷售額152.1億，順利完成年度目標的一半，但其他城市的表現(xiàn)未能達到預(yù)期，尤其是兩大一線城市。

半年報中，濱江指出，因與深圳市安遠合作的深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項目未能推進，濱江已經(jīng)決定退出該項目合作，并要求安遠控股歸還本金總額為11.6億元的融資款。

據(jù)觀點新媒體了解，上述項目是雙方于2016年8月時簽訂合作，也是濱江首次進入深圳市場。該地塊占地面積約40萬平米，其中濱江操盤并持有控股70%。彼時戚金興曾透露，項目銷售貨值超200億。

事實上，濱江在深圳的擴張模式一直是“合作+舊改”，但舊改項目耗時長，合作也存在風險，對一直扎根杭州，鮮少走出浙江的濱江存在不少風險。

此外，近兩年上海等一線城市受到政策調(diào)控的影響，不少高價項目難以入市，對以做改善和豪宅產(chǎn)品為主的濱江也造成影響。

半年報顯示，上半年，濱江完成銷售額405.5億，并實現(xiàn)營收95.54億，同比分別上升80.5%、92.33%。另據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的數(shù)據(jù)，年前10個月，濱江剛剛跨過700億。

雖然規(guī)模持續(xù)增長，但要實現(xiàn)千億或許還存在一定難度。

隨著樓市逐漸轉(zhuǎn)涼，濱江的大本營杭州也呈現(xiàn)整體降溫趨勢，有杭州業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年年底甚至明年年初，房價上漲的可能性非常小，價格下跌或?qū)⑹谴蟾怕适录?/p>

上述杭州業(yè)內(nèi)人士表示，濱江在年初提出千億目標或?qū)κ袌鲞^于樂觀。

逆勢擴張的難題

沖擊千億的同時，濱江還開啟了一輪擴張、融資。

年報數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，濱江在杭州、湖州、溫州、溫嶺、如皋等地陸續(xù)新增多個地塊項目，累計新增土地儲備建筑面積約296.70萬平方米，平均樓面價1.38萬元/平方米，以此推算，合計的土地代價將超過300億。

相比之下，2017年全年，濱江一共新增了220.45萬平方米土地儲備，擴張腳步明顯加快。

從整個行業(yè)來看，百強房企投資態(tài)度則更趨謹慎。有統(tǒng)計顯示，1-9月，百強房企的拿地銷售比從2017年的0.6下降到0.44。尤其受到資金緊張、銷售乏力影響，排名30強后的房企拿地降幅更為明顯。

因此，濱江今年以來的積極買地，更像是逆勢擴張。

事實上，為沖擊更大的規(guī)模，中小型房企在市場下行周期，資金謹慎時進行擴張，從而在周期結(jié)束后快速上升，這樣的路徑并非沒有先例。

2013年時，碧桂園就通過在三四線大舉拿地擴張，從2012年的年銷售476億，一路狂奔至2016年的3000億；此外，不少閩系房企也憑借激進的拿地擴張，在2015-2017年這三年間，從區(qū)域型小房企一躍成TOP30、甚至TOP20。

在房企看來，地產(chǎn)行業(yè)三年一輪的周期似乎已成為規(guī)律，只要抓住規(guī)律，把握住形勢，便大膽地加杠桿，沖規(guī)模。

然而，路徑依賴并非永遠奏效。這場比人們想象還要持久、且嚴厲的調(diào)控中，不少房企似乎都感到了從未有過的“寒冷”。

對濱江而言，若這場逆勢擴張如果遇上更長的地產(chǎn)冬季，則將帶來許多問題，比如增加的土儲無法及時轉(zhuǎn)化為銷售。

半年報及顯示，期內(nèi)，濱江的存貨由2017年底的241.48億元，增加了87%至451.66億，截至第三季度，這一數(shù)字又繼續(xù)上升到458.25億元。

龍湖吳亞軍就曾說過“存貨是房企的癌癥”，與高周轉(zhuǎn)模式房企不同的是，濱江和綠城為代表，在產(chǎn)品上有所堅持的房企在速度上始終“落后”，因而導(dǎo)致存貨的快速增長。

此前綠城財務(wù)困難的那幾年，庫存也是其癥結(jié)所在。

規(guī)模的多米諾骨牌

規(guī)模擴張的多米諾骨牌不止于此，為支撐拿地投資，今年以來，濱江融資動作頻繁。

年報數(shù)據(jù)顯示，由于取得借款扣除償還債務(wù)后的凈額較上年同期增加，2016年至2018年上半年，濱江籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為分別2.99億、12.02億和156億，同比分別增長111.75%、300.79%和1921.12%。

2018年上半年，濱江共完成21.8億元三年期中期票據(jù)的發(fā)行，發(fā)行利率6.4%，上半年累計新增借款額107.86億元。

9月，濱江宣布擬發(fā)行規(guī)模為4.66億的商業(yè)物業(yè)抵押貸款A(yù)BS；10月內(nèi)，濱江還完成了兩期共18.2億的短期融資債券，利率分別為6.19%和5.9%。

因此，盡管銷售額和營收都實現(xiàn)增長，但有息負債穩(wěn)健提升帶來財務(wù)費用的較大增長導(dǎo)致濱江2018年度凈利潤出現(xiàn)了下降。

具體來看，2018年上半年，濱江的利息費用高達3.23億元，整體財務(wù)費用達2.96億，較去年同期上漲217.13%。

受此影響，濱江歸屬于上市公司股東的凈利潤為5.8億元，同比下降36.95%。濱江集團預(yù)計，其2018年度歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比變動幅度在-30%至0%之間。

值得一提的是，雖然融資不斷，但濱江的資產(chǎn)負債率仍維持在不高的水平。

截至2018年9月30日，濱江的負債總額為670億元，資產(chǎn)負債率為79.5%，若扣除預(yù)售賬款的負債部分，其負債額則為392.25億，資產(chǎn)負債率約為46.5%。

此外，回顧濱江近年來的負債率，也幾乎維持在70%-80%區(qū)間，與同行相比，這樣的負債表現(xiàn)還有更大的杠桿空間。

但回到目前的行業(yè)環(huán)境，即便不斷拿地擴張，若不能轉(zhuǎn)化為銷售和盈利，造血的速度趕不上輸血，對企業(yè)而言則更多是一種負擔。

偏居一隅的脆弱

除卻規(guī)模的問題，布局嚴重傾斜也是濱江的最大特點之一。

在2018年上半年的營收構(gòu)成中，有接近90%是來自杭州，其次分別是嘉興、衢州、金華和紹興。另外在新增土儲上，濱江在杭州同樣是大手筆拿地。

此前在外部擴展受挫、杭州樓市屢創(chuàng)新高的背景下，濱江就曾對外表示，“三點一面一拓展”（三點即杭州、上海、深圳三大城市）的戰(zhàn)略收縮回區(qū)域布局戰(zhàn)略——聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，關(guān)注珠三角、京津冀、中西部重點城市三個“游擊區(qū)”。

然而，一榮俱榮，一損俱損，布局過于集中導(dǎo)致企業(yè)的高依賴性與脆弱性顯而易見。

以深耕北京區(qū)域的首創(chuàng)置業(yè)為例，前十月的累計簽約金額約480.5億，較去年同期增加27%，僅完成全年銷售目標（750億）的64%。其中，北京的貢獻占比為54%，貢獻排第二的天津地區(qū)則減少12%至10%。

限購、限貸、限價、限售輪番登場后，像北京、杭州、上海、深圳等熱點城市受到的影響也是首當其沖。

從國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)可以看出，西部地區(qū)銷售增速韌性較強，對應(yīng)開發(fā)投資額逆勢上行，1-10月，東部、中部、西部和東北部地區(qū)商品房銷售面積同比增速分別為-4.7%、8.8%、8.6%、-4.7%。

因此，包括萬科、保利、新城、陽光城等房企都紛紛投向中西部地區(qū)。另一方面，杭州樓市也開始呈現(xiàn)降溫跡象，數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，杭州市區(qū)總計成交商品房7790套，為近20個月以來的成交新低。

對房企而言，如果再將資源過于集中一個市場，在出現(xiàn)問題時，沒有其他區(qū)域共同分擔，也是不合時宜的。